El agujero de las casas de protecci¨®n oficial: un pa¨ªs sin parque social

Aunque el derecho a disfrutar de una vivienda ¡°digna y adecuada¡± est¨¢ consagrado en el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n, hoy en d¨ªa parece m¨¢s un anhelo que una realidad alcanzable. A pesar de los a?os de crecimiento econ¨®mico sostenido tras la crisis de 2008 ¡ªcon la excepci¨®n del impacto de la pandemia¡ª, ese progreso no se ha traducido en un mejor acceso a la vivienda para la mayor¨ªa de la poblaci¨®n sino m¨¢s bien en lo contrario; y uno de los motivos principales es que no ha habido un aumento significativo del parque de viviendas de protecci¨®n oficial o VPO (es decir, casas construidas con recursos p¨²blicos y con un precio m¨¢ximo de venta o alquiler fijado por la Administraci¨®n). En las ¨²ltimas dos d¨¦cadas, Espa?a ha oscilado entre planes fragmentados y decisiones que, lejos de aliviar el problema, han agravado una crisis residencial que afecta tambi¨¦n a otras capitales europeas.

Las cifras hablan por s¨ª solas: en la d¨¦cada de los 80 del siglo XX, la construcci¨®n de viviendas VPO representaba m¨¢s del 60% del total de los inmuebles nuevos. Esa proporci¨®n ha ido disminuyendo progresivamente hasta caer al 20% actual, seg¨²n datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. As¨ª, la paulatina desaparici¨®n de la vivienda de precio protegido ha dejado a Espa?a con apenas un 2,5% de su parque habitacional dedicado a pisos sociales. Seg¨²n los expertos consultados, detr¨¢s de ese dato hay un modelo sistem¨¢ticamente centrado en la propiedad privada y un marco normativo que ha favorecido los intereses econ¨®micos del sector inmobiliario privado en detrimento de las necesidades de la poblaci¨®n.

El arrinconamiento de la v¨ªa habitacional de precio protegido se remonta a las pol¨ªticas adoptadas durante la gran crisis financiera de 2008, explica Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de An¨¢lisis Econ¨®mico en la Universitat de Val¨¨ncia. En 2012 la construcci¨®n de nuevas casas se paraliz¨®. Aunque algunas iniciativas privadas continuaron, los planes p¨²blicos de ayuda residencial sufrieron un frenazo total. ¡°Todo el mundo dej¨® de financiar, desde la banca hasta el Instituto de Cr¨¦dito Oficial¡±, se?ala Carb¨®.

Adem¨¢s, mientras el sector p¨²blico perd¨ªa capacidad para atender a una nueva generaci¨®n de inquilinos, los precios de la vivienda en alquiler comenzaron a subir con porcentajes de doble d¨ªgito en algunas capitales. A la vez, muchos inmuebles de protecci¨®n oficial pasaron a ser de precio libre, porque as¨ª lo permite la ley pasado cierto tiempo. Este proceso, conocido como descalificaci¨®n de propiedades protegidas, permite que activos financiados con fondos p¨²blicos acaben en manos de particulares, lo que ha impedido la creaci¨®n de un parque p¨²blico lo suficientemente robusto como para satisfacer las necesidades actuales y futuras.

Seg¨²n un reciente estudio de CCOO, si en los ¨²ltimos cuarenta a?os no se hubiese permitido la descalificaci¨®n y se hubiera invertido en la creaci¨®n de espacios residenciales accesibles, Espa?a podr¨ªa contar hoy con 4,7 millones de hogares de precio social (en lugar de los apenas 300.000 que el sindicato estima que hay). Ha ocurrido lo contrario: muchos propietarios se han beneficiado de la venta de esas viviendas que fueron originalmente construidas con fondos p¨²blicos y, en paralelo, otras muchas personas ven restringido el acceso a una soluci¨®n habitacional asequible.

Situaci¨®n cr¨ªtica

Los efectos de esta falta de planificaci¨®n no son te¨®ricos; se reflejan en la vida diaria de los ciudadanos. Familias que no pueden permitirse un alquiler razonable, j¨®venes que no logran independizarse y desalojos por impagos son las consecuencias directas de un mercado desequilibrado, donde la demanda supera ampliamente la oferta y los precios siguen subiendo.

¡°La situaci¨®n es cr¨ªtica¡±, resume Carb¨®, quien no vislumbra mejoras a corto plazo. Su afirmaci¨®n no es exagerada: el saldo neto de propiedades de precio protegido ha sido negativo durante la ¨²ltima d¨¦cada. Seg¨²n Comisiones Obreras, cada a?o se venden entre 40.000 y 50.000 viviendas de este tipo, mientras que la construcci¨®n de nuevas unidades no supera, de media, las 8.000 anuales desde hace m¨¢s de diez a?os. Para el economista, la soluci¨®n pasa por evitar la descalificaci¨®n de estos inmuebles, es decir, su conversi¨®n en pisos de precio libre. ¡°Si no ponemos impedimentos para que la vivienda protegida siga descalific¨¢ndose, no vamos a resolver el problema¡±, advierte. Y propone implantar medidas que desincentiven ese uso de las casas como activos con los que especular.

La cuesti¨®n de fondo es que el modelo espa?ol ha priorizado hist¨®ricamente la vivienda en propiedad sobre la de alquiler, y eso, a ojos de muchos expertos, se ha hecho insostenible. En las d¨¦cadas de los 60 y 70 del siglo XX se construyeron m¨¢s de cinco millones de inmuebles, todos pensados para la compra, y ahora la falta de alternativas de alquiler social ha generado una de las mayores crisis del mercado inmobiliario. Un estudio de la Universitat Pompeu Fabra, publicado en 2022, indicaba que en ¡°un pa¨ªs europeo est¨¢ndar¡± el incremento desmedido de los alquileres se abordar¨ªa con m¨¢s oferta p¨²blica. Sin embargo, en Espa?a solo el 2,5% de los hogares son de precio protegido, muy por debajo del 9,3% de media en la UE y a¨²n m¨¢s lejos del 20% de Dinamarca o el Reino Unido.

Levantar un parque de viviendas de alquiler accesible de la dimensi¨®n de esa media europea requiere una inversi¨®n significativa que hasta ahora no se ha hecho. Seg¨²n estimaciones del Banco de Espa?a, acercarse a ese 10% de vivienda protegida solo ser¨ªa posible aumentando la construcci¨®n de inmuebles en m¨¢s de un 150% durante la pr¨®xima d¨¦cada. A este desaf¨ªo se suma el hecho de que, para 2040, el INE proyecta la formaci¨®n de 3,7 millones de nuevos hogares, lo que incrementar¨¢ a¨²n m¨¢s la demanda de pisos.

A pesar de todo ello, algunas administraciones siguen apostando abiertamente por el sector inmobiliario privado. Este a?o, las comunidades aut¨®nomas gobernadas por el PP han rechazado las propuestas del Ministerio de Vivienda para proteger el suelo p¨²blico y evitar que los inmuebles de precio social terminen vendidos en el mercado libre. El argumento que esgrimen es que la protecci¨®n permanente produce efectos perniciosos a medio y largo plazo, problemas edificatorios y de inseguridad. Seg¨²n los expertos consultados, esta postura alimenta la escalada de precios que afecta a gran parte del pa¨ªs.