Qui¨¦n es qui¨¦n en el mercado residencial: fondos, socimis, promotoras, Sareb...

Los actores del sector de la vivienda han cambiado profundamente respecto al ciclo anterior, el que concluy¨® en el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando promotores y particulares eran quienes copaban el mercado. En los ¨²ltimos a?os han adquirido mayor presencia figuras como los fondos de inversi¨®n, la Sareb, los gestores bancarios y las nuevas constructoras con capital extranjero. El alquiler, adem¨¢s, juega ahora un rol mucho m¨¢s relevante que anta?o.

Promotoras. Reina el capital extranjero

La principal diferencia entre el anterior ciclo inmobiliario ¡ªel que condujo a la burbuja que estall¨® en 2008¡ª y el actual es la pr¨¢ctica desaparici¨®n de los grandes promotores de vivienda de anta?o. El tejido industrial qued¨® destruido: desde el m¨¢ximo en 2006 de 600.000 viviendas construidas, la cifra se queda ahora en unas 90.000 casas anuales. Las principales inmobiliarias son casi todas de nuevo cu?o y cuentan con accionistas internacionales, que empezaron a resucitar el sector a partir de 2015 con grandes inyecciones de capital.

En un sector que sigue siendo muy de pymes, las mayores son las cotizadas en Bolsa, como Aedas (impulsada por el fondo Castlelake), Neinor (controlada por fondos como Orion, Stoneshield y Adar) y la centenaria Metrovacesa, rescatada por la banca (Santander, BBVA y el magnate mexicano Carlos Slim son sus accionistas).

Del anterior promotor hecho a s¨ª mismo, el sector ha pasado a un mundo donde la formaci¨®n financiera y los nuevos perfiles con m¨¢ster en administraci¨®n de empresas y capaces de hacer un roadshow en Londres o Nueva York dominan los puestos directivos. ¡°Las empresas que componen el sector promotor en la actualidad son, en general, modernas, competitivas y compuestas por profesionales muy capaces¡±, dice Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora Colliers. ¡°Ahora los accionistas son otros¡±, apunta. Por el elevado capital que se necesita y que supone una barrera para entrar en el negocio.

De hecho, esa barrera la han superado casi en la totalidad los fondos internacionales (sobre todo de EEUU). Otros ejemplos en ese sentido son la hist¨®rica H¨¢bitat (rescatada por Bain Capital), Culmia (Oaktree) o V¨ªa C¨¦lere (V?rde Partners). Entre las firmas nacionales de control familiar siguen presentes nombres como Pryconsa (de la saga Colomer), la vasca Amenabar o Insur. El experto de Colliers tambi¨¦n destaca la participaci¨®n de las cooperativas, que permite a muchas familias comprar una casa de obra nueva en vivienda protegida y en nuevos barrios, aunque asumiendo el riesgo de la autopromoci¨®n.

Fondos de inversi¨®n. Los m¨¢s poderosos

Los fondos internacionales son los que han dinamizado el sector promotor, pero tambi¨¦n han sido protagonistas de muchos otros aspectos del inmobiliario. En numerosas ocasiones han recibido el calificativo de buitres, entre otras cosas porque se hicieron hueco, sobre todo, cuando la banca se empach¨® de ladrillo. Grandes gestoras internacionales como Blackstone se han hecho a precios de derribo con carteras de activos t¨®xicos bancarios, que pueden incluir viviendas, promociones (completadas o no) y suelos que se han adjudicado, adem¨¢s de cr¨¦ditos fallidos. A partir de ah¨ª, su estrategia es ir vendiendo esas propiedades a un precio m¨¢s elevado. Esta firma estadounidense adquiri¨® la cartera del Banco Popular en una operaci¨®n de 10.000 millones. Otros relevantes casos fueron los de Cerberus (que compr¨® el portfolio de BBVA); Lone Star (el de CaixaBank); Axactor, Oaktree o el fondo de pensiones canadiense CPPIB.

Otros muchos fondos, adem¨¢s, han protagonizado numerosas operaciones de compra de inmuebles, sobre todo en el centro de las ciudades, para rehabilitar edificios y vender pisos o, incluso, destinarlos a alquileres tur¨ªsticos.

En el alquiler tambi¨¦n ha irrumpido este tipo de firmas extranjeras, aliadas con empresas locales, para levantar obra nueva en este mercado con alta demanda. En este caso destacan ejemplos como el fondo de Singapur GIC con la gestora espa?ola Azora, la estadounidense Nuveen con Kronos, y la francesa Primonial junto a Grupo Lar.

Bancos. Menor protagonismo

Tras deshacerse de los activos t¨®xicos generados por la burbuja, el papel de la banca ha vuelto a la normalidad en el sector, b¨¢sicamente a trav¨¦s del cr¨¦dito promotor a las empresas y el hipotecario a las familias. Para el responsable de Colliers, ¡°la prudencia de la banca comercial¡± en los ¨²ltimos a?os ¡°ha sido el dique de contenci¨®n que ha evitado que se produjeran los excesos ocurridos en otros pa¨ªses de la UE y que ahora est¨¢n purgando¡±. A nivel hipotecario, el saldo vivo de la deuda (el valor acumulado de las hipotecas) se situ¨® en 495.000 millones el pasado a?o, lo que supone hundirse a m¨ªnimos.

Entre las grandes entidades financieras, el pr¨¦stamo promotor que conceden a las inmobiliarias para las obras de edificaci¨®n ¡ªcruciales para este tipo de compa?¨ªas¡ª est¨¢ tambi¨¦n en niveles bajos. Seg¨²n los c¨¢lculos publicados por Cinco D¨ªas, Santander y CaixaBank ten¨ªan presupuestado en 2024 para este tipo de pr¨¦stamos unos 2.500 millones cada uno; Sabadell y BBVA, otros 1.500 millones por banco; Ibercaja, 800 millones adicionales; Unicaja, 500 millones; y Kutxabank, otros 400.

Sareb. ?Instrumento ¨²til?

Entre las entidades financieras, la p¨²blica Sareb (Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria) ha cobrado especial relevancia en el mundo inmobiliario. Creada en 2012 con activos t¨®xicos procedentes de las cajas de ahorros con problemas, con una cartera de m¨¢s de 50.000 millones, ha ido vendiendo, primero, carteras a grandes fondos de suelos, deuda hipotecaria y viviendas; y despu¨¦s, multitud de casas en el mercado minorista. La entidad se desprendi¨® en 2023 de 36.690 activos: el 76,1% eran inmuebles y el 23,3%, pr¨¦stamos. Entre los inmuebles, traspas¨® 10.500 viviendas a un precio medio de 90.000 euros. El Gobierno, en los ¨²ltimos a?os, ha visto al conocido como banco malo como un instrumento para su pol¨ªtica de vivienda, pues con ¨¦l ha otorgado alquileres sociales y ha tratado de poner en el mercado hasta 50.000 pisos en diversos programas.

¡°La Sareb cuenta con un amplio parque de viviendas, pero la ubicaci¨®n y el estado de estos activos no son ideales para resolver por s¨ª solos el problema de la vivienda en Espa?a¡±, remarca Jos¨¦ Masip, socio de la consultora Atlas Value Management. ¡°La mayor¨ªa de sus propiedades se sit¨²an en la zona mediterr¨¢nea, donde se concentraban segundas residencias adquiridas antes de las crisis financiera, as¨ª como en municipios de menor atractivo comercial¡±.

Gestores. Los que manejan las ventas

La figura conocida como servicer (gestor de activos procedentes de la banca) se ha popularizado por ser estos actores los que se han encargado de la venta de muchas de las viviendas procedentes de fondos, entidades financieras y tambi¨¦n de la Sareb. Casi todos estos servicers tienen detr¨¢s capital internacional. Son nombres como Aliseda, Anticipa, Servihabitat, DoValue (antes Altamira), Intrum, Hipoges y Finnsolutia, entre otros. Gestionan el d¨ªa a d¨ªa de alrededor de 182.200 millones de euros en propiedades de bancos y fondos, seg¨²n las cifras de Atlas. ¡°Adem¨¢s, siguiendo la tendencia del mercado, los servicers tambi¨¦n gestionan los parques de alquiler de los grandes tenedores¡±, se?ala Jos¨¦ Masip.

Como destaca el consultor, estas empresas est¨¢n en el punto de mira de los fondos de inversi¨®n, que intentan aumentar su cuota de mercado. Eso est¨¢ llevando a fusiones y adquisiciones y provocando una concentraci¨®n en el sector.

Socimis. Diana de las cr¨ªticas

Entre los grandes operadores inmobiliarios se encuentran las llamadas socimis (sociedades cotizadas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario). No es una figura ¨²nicamente espa?ola, pero se expandieron en el pa¨ªs a partir de 2013. Son propietarios de todo tipo de activos inmobiliarios dedicados al alquiler (hoteles, oficinas o centros comerciales, entre otros), no solo de viviendas. Actualmente cotizan 142 de estas compa?¨ªas, seg¨²n datos de Armanext, firma asesora para acompa?ar a estas inmobiliarias hasta su debut burs¨¢til.

Solo una parte de las socimis se dedica al alquiler de viviendas. La mayor de ellas es Testa (del gigante Blackstone), que tiene propiedades por m¨¢s de 2.700 millones de euros. Este fondo tambi¨¦n controla Fidere, con m¨¢s de 1.000 millones en casas, cuyo nombre se asocia a la adquisici¨®n de las viviendas p¨²blicas vendidas por Ana Botella (PP) en su ¨¦poca de alcaldesa de Madrid. Otra de las grandes en este campo es Vivenio (de los fondos APG y Aware), que suma m¨¢s de 1.500 millones en casas.

En los ¨²ltimos a?os, los partidos a la izquierda del PSOE han culpado a la aparici¨®n de las socimis de la subida de precios en los alquileres, algo que recurrentemente se ha rechazado desde el sector. De esa misma opini¨®n es Antonio Fern¨¢ndez, presidente de Armanext. ¡°No hay correlaci¨®n de ninguna manera, ya que, en relaci¨®n con el parque total de viviendas en alquiler, las socimis apenas alcanzan el 3% o 4%, seg¨²n diversos estudios. Es absolutamente marginal¡±, sostiene. De hecho, ¨¦l cree que es m¨¢s bien al contrario: si las socimis dejaran de invertir en propiedades destinadas al arrendamiento, ¡°el precio de los alquileres se disparar¨ªa¡±, porque habr¨ªa menos oferta.

Este experto se?ala, adem¨¢s, que estas sociedades ¡°se van redirigiendo al alquiler tur¨ªstico¡± y al conocido como flex living (alojamientos en alquiler de hasta 12 meses), ¡°ya que son las primeras en adaptarse a las nuevas tendencias y necesidades de la poblaci¨®n¡±.

Sin ser socimis, existen tambi¨¦n otros grandes propietarios en el mundo del alquiler como BuildingCenter (de CaixaBank), con m¨¢s de 30.000 casas; Nestar (del fondo CBRE IM) o la aseguradora Axa.

Intermediarios. La cara ante los ciudadanos

En las grandes transacciones corporativas aparecen intermediarios como las grandes consultoras CBRE, JLL, Knight Frank, Savills, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Colliers, PwC, Deloitte, EY o KPMG. Pero los realmente conocidos son los que al final se anuncian en los portales inmobiliarios, est¨¢n a pie de calle y acompa?an a compradores y vendedores en las adquisiciones. Son firmas como Tecnocasa, Century 21, Engel & Volkers, Gilmar, Bapfre o Red Piso, entre otras muchas, en un sector muy atomizado que agrupa a alrededor de 10.000 agentes inmobiliarios, seg¨²n los datos de los colegios oficiales.

Otros de los nombres m¨¢s conocidos para la poblaci¨®n son las webs de b¨²squeda de pisos como Idealista, Fotocasa o Pisos.com. ¡°Son el punto de encuentro entre oferta y demanda del mundo inmobiliario. Casi nadie busca o encuentra su casa si no es a trav¨¦s de una plataforma¡±, afirma Francisco I?areta, portavoz de Idealista.

¡°Hoy hay en Espa?a m¨¢s agencias inmobiliarias que en el a?o 2000, cuando naci¨® Idealista¡±, asegura el portavoz, que considera que ahora ¡°los profesionales est¨¢n mucho m¨¢s preparados¡±. I?areta rechaza que se pueda descargar sobre agentes y plataformas las subidas de precios. ¡°Cualquier teor¨ªa conspiranoica se da de bruces con la realidad: esto no es la OPEP ni un cartel de unas pocas compa?¨ªas con poder de influir en los precios¡±, dice.

Particulares. Un pa¨ªs de propietarios

Las familias son, al final, el gran agente que mueve el mercado de compraventa y de alquiler. Los espa?oles han destinado gran parte de su ahorro tradicionalmente a la compra de inmuebles. Las cifras gubernamentales estimaban un parque de 26,9 millones de unidades en 2023, seg¨²n la proyecci¨®n realizada sobre el Censo de Viviendas de 2021. En esa estad¨ªstica se inclu¨ªa que alrededor de 2,9 millones de casas se destinaban al alquiler.

Como explica Antonio de la Fuente, de la consultora Colliers, no se conoce el dato exacto de qu¨¦ porcentaje de ese alquiler pertenece a grandes propietarios como bancos, fondos o socimis, y cu¨¢ntas son de particulares. ¡°No m¨¢s del 10% del parque total de viviendas est¨¢ en manos de grandes inversores¡±, calcula.

En el caso de la propiedad, tambi¨¦n son los particulares los protagonistas. Los datos del Consejo General del Notariado indican que el pasado a?o se cerraron 640.451 compraventas. Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), casi el 90% de todas esas operaciones las llevaron a cabo personas f¨ªsicas.