La apropiaci¨®n del espacio residencial

M¨¢s informaci¨®n

La guerra de los pisos

Aborigen en habitaci¨®n alquilada

Alquiler tur¨ªstico: cuatro visiones

Los Ayuntamientos ponen l¨ªmites a la proliferaci¨®n del alquiler tur¨ªstico

En los ¨²ltimos meses los ayuntamientos de las grandes ciudades se han visto concernidos por lo que se viene tratando en los medios como un proceso de transformaci¨®n de los centros urbanos al que se le ha denominado turistificaci¨®n.

La historia de las ciudades refleja una constante evoluci¨®n al son de los cambios sociales y econ¨®micos y de las nuevas oportunidades que van ofreciendo las innovaciones tecnol¨®gicas. Este es un proceso de cambio de usos en ciertos ¨¢mbitos urbanos, que afecta a los espacios p¨²blicos y a los espacios privados y que viene a sumarse a otros fen¨®menos de similar etiolog¨ªa como la terciarizaci¨®n o la gentrificaci¨®n.

El fen¨®meno b¨¢sicamente consiste en que una creciente proporci¨®n de las viviendas inicialmente destinadas al alojamiento de hogares permanentes (uso residencial) van destin¨¢ndose, sin el control p¨²blico necesario, a alojamientos de poblaci¨®n transe¨²nte, turistas, que encuentran una nueva y diferente oferta de alojamiento, alternativa a la tradicional de la hosteler¨ªa (hoteles, pensiones, apartoteles¡­), que se focaliza en cierto tipo de viviendas y se localiza en determinadas zonas de los centros urbanos.

Es un proceso directamente relacionado con el incremento del turismo a nivel global y con las oportunidades de nuevas formas de intercambio a trav¨¦s de las plataformas digitales y merced a la denominada "econom¨ªa colaborativa". El volumen casi ilimitado de la demanda y, sobre todo, la capacidad para gestionar los alquileres de forma muy fluida y eficiente, son las causas inmediatas necesarias para que se produzca este fen¨®meno, generador de empleo y enriquecedor para los propietarios de viviendas y locales. El conflicto no ser¨ªa tal sin los perjuicios que la intensidad del proceso causa a los vecinos de determinados barrios y por ende a toda la ciudad, que se ve transformada al servicio de unos intereses econ¨®micos privados y probablemente coyunturales.

La "centralidad" y la aparici¨®n de servicios espec¨ªficamente destinados a los turistas son factores de atracci¨®n para esa nueva demanda de alojamiento no permanente y de corta duraci¨®n que propiciar¨¢ un notable incremento de las rentas obtenidas por el uso de los locales y viviendas de las zonas en cuesti¨®n. Fundamentalmente es ese potencial incremento de la rentabilidad lo que hace que aparezca y se intensifique la "funci¨®n tur¨ªstica", poco compatible con el tradicional car¨¢cter residencial del barrio.

Estos procesos de turistificaci¨®n convierten los centros hist¨®ricos de las ciudades en "parques tem¨¢ticos". Barrios, que han venido siendo parte fundamental de la identidad de la ciudad, pasan a alojar actividades econ¨®micas de hosteler¨ªa, restauraci¨®n y comercios in¨²tiles para los vecinos, que se ven instados a marcharse por el deterioro de la calidad residencial y por la presi¨®n econ¨®mica en busca de las m¨¢ximas rentas de localizaci¨®n.

La elevaci¨®n de los precios del alquiler de las viviendas no es m¨¢s que uno de los s¨ªntomas de todo el proceso. Es un factor de segregaci¨®n espacial en funci¨®n de la renta, pero antes es una apropiaci¨®n de la ciudad, del espacio urbano, por parte de intereses econ¨®micos que act¨²an libremente sin que los ayuntamientos hayan ejercido responsable y eficazmente sus competencias en materia de urbanismo, tratando de evitar exclusiones y desequilibrios como los que produce este fen¨®meno. No se ha defendido el parque residencial que es necesario para garantizar el derecho a un alojamiento digno y adecuado. No se ha evitado que el espacio p¨²blico se haya "privatizado" por los usuarios de ciertos tipos de actividades muy espec¨ªficas.

Las medidas que est¨¢n anunciando, en algunos casos aplicando, los ayuntamientos de las grandes ciudades son de tipo remedial y restrictivo y, al parecer, est¨¢n dirigidas a "regular los alquileres tur¨ªsticos y frenar las subidas desorbitadas de los alquileres". Se proh¨ªbe el arrendamiento de pisos a turistas en toda la ciudad o se permiten s¨®lo bajo ciertas condiciones:

• disponer de un acceso independiente a la calle;
• que la vivienda est¨¦ en la planta baja o primera del edificio;
• que se trate de viviendas unifamiliares;
• disponer de licencia de uso terciario (hospedaje);
• un informe favorable de compatibilidad urban¨ªstica...

Tambi¨¦n se han acometido acciones como:

• cerrar pisos tur¨ªsticos sin licencia en zonas concretas;
• se negocia con las plataformas digitales la retirada de anuncios de pisos tur¨ªsticos sin licencia;
• se anuncian inspecciones para tratar de controlar la actividad y sancionar a quienes no cumplan con la normativa...

Pero la Comisi¨®n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha impugnando las normativas urban¨ªsticas a este respecto de Madrid, Bilbao y San Sebasti¨¢n, por entender que son contrarias a la competencia y perjudiciales para los consumidores.

A parte de un inadecuado reparto de competencias, la falta de coordinaci¨®n entre las Administraciones y de las batallas jur¨ªdicas ya planteadas por los agentes econ¨®micos, es dif¨ªcil imaginar que se vayan a conseguir buenos resultados s¨®lo con estas medidas si se piensa en su m¨¢s que dudosa operatividad o en la m¨¢s que probable reacci¨®n de la oferta intensificando la clandestinidad. Lamentablemente es demasiado frecuente ver que en lugar de hacer frente a los problemas tratando de erradicar sus causas, todo se reduce a intentos poco eficaces de paliar algunos de sus efectos m¨¢s llamativos.

En todo caso, al igual que ocurre con la vivienda vac¨ªa, es necesario que el Gobierno aborde los cambios legislativos pertinentes para definir jur¨ªdicamente qu¨¦ es el alquiler tur¨ªstico, as¨ª como modificar la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades puedan oponerse a este tipo de actividad en sus edificios.

Adem¨¢s de las medidas a posteriori para tratar de subsanar los desequilibrios que deber¨ªan haberse evitado con el urbanismo, es necesaria la voluntad pol¨ªtica para efectuar los cambios legislativos pertinentes y, sobre todo, aplicar medidas en manos de las distintas administraciones para garantizar un uso m¨¢s equilibrado, racional y sostenible de la ciudad de todos y para todos. La CNMC deber¨ªa entender que estos principios, necesarios para la defensa del inter¨¦s general, no pueden ser preteridos por la defensa de los mercados y los intereses privados.

Julio Vinuesa Angulo es profesor em¨¦rito de la UAM, cofundador del Grupo Territorio Racional y Sostenible, y autor del blog El Fest¨ªn de la Vivienda.