Detr¨¢s de cada conflicto inmobiliario en Madrid, no hay un rostro humano, hay una Socimi sin escr¨²pulos

Chamber¨ª, Salamanca, Madrid R¨ªo, Carabanchel, Alcorc¨®n¡­ La sombra de las socimis se extiende por cualquier lugar donde hay un conflicto inmobiliario en Madrid. Las pancartas cuelgan de la fachada del n¨²mero 22 de la calle Galileo, los vecinos se resisten a dejar sus casas en el 14 de Ermita del Santo, los tenderos del mercado de Torrijos sobreviven asediados y los juzgados de Alcorc¨®n tratan de resolver el enfrentamiento de un grupo de inquilinos con Blackstone, un fondo estadounidense conocido como ¡°el mayor casero de Espa?a¡±.

Estos cuatro casos que se dirimen en la calle y en los juzgados son algunas de las controversias provocadas por la irrupci¨®n hace una d¨¦cada de las socimis, compa?¨ªas especializadas en la tenencia de inmuebles; desde centros comerciales a edificios enteros con vecinos dentro. Aunque la figura surgi¨® en 2009, con el gobierno de Zapatero, su forma actual la adquirieron en 2013 cuando se aprob¨® un paquete de ayudas fiscales a cambio de repartir amplios beneficios. Diez a?os despu¨¦s han inyectado dinero fresco a la econom¨ªa madrile?a, pero tambi¨¦n ha introducido a un pol¨¦mico actor que irrumpe de forma despiadada en un mercado tensionado. Madrid es la estrella para los especuladores de la vivienda, a mucha distancia de Barcelona, al atraer el 80% de las socimis existentes en Espa?a. Para todas ellas, el a?o que viene ¡°es prometedor¡±, auguran los expertos.

El a?o 2023 comenz¨® con los tenderos del mercado de Torrijos movilizados en contra de la empresa Numulae, que se hizo con el 90% de las acciones del mercado, y termina con el mismo panorama. La diferencia es que a principio de a?o eran 11 comerciantes los que hac¨ªan frente a la socimi y ahora solo quedan en pie de lucha ocho de los 44 propietarios que en en su d¨ªa tuvo el mercado en el coraz¨®n del barrio de Salamanca. A unos metros del mercado est¨¢ la sede la compa?¨ªa que los ha comprado, Numulae, una sociedad dedicada a invertir en el mercado inmobiliario, principalmente en centros comerciales. Numulae est¨¢ controlada por Fe Seguros (antiguamente La Fe Previsora de Seguros), una compa?¨ªa con sede en Vigo que ofrece a sus clientes una ¡°cartera¡± con tres megaespacios en C¨®rdoba, Avil¨¦s y el de Torrijos en Madrid, seg¨²n su p¨¢gina web. En un edificio en la zona de Madrid R¨ªo, cuatro de las cuarenta viviendas de la calle Ermita del Santo, 14, han recibido una carta donde les informan que no habr¨¢ renovaci¨®n de contrato. Su nuevo casero, la socimi Vitruvio, les envi¨® una carta d¨¢ndoles hasta el 30 de septiembre para salir. Este bloque, con vistas a los jardines del Manzanares, a 15 minutos andando de la Plaza Mayor, es un caramelo inmobiliario, pero la reacci¨®n del resto de vecinos fue: ¡°Nos quedamos. De aqu¨ª no se mueve nadie¡±.

Las socimis son compa?¨ªas patrimonialistas que funcionan como veh¨ªculos de inversi¨®n. Su negocio principal es la tenencia de inmuebles, de los que obtienen rentabilidad con el alquiler. Pueden ser activos de cualquier tipo ¡ªlas hay residenciales, de oficinas, de centros comerciales...¡ª y copian una figura societaria que, con m¨¢s o menos variaciones, surgi¨® en EE. UU. hace m¨¢s de medio siglo y han imitado muchos pa¨ªses. La condici¨®n para poder convertirse en socimi es que, a cambio de repartir anualmente un elevado porcentaje de beneficios, reciben un trato fiscal privilegiado. En Madrid, el n¨²mero de propietarios con m¨¢s de cinco inmuebles ha crecido un 43% en los ¨²ltimos 10 a?os, de acuerdo con los ¨²ltimos datos de la Direcci¨®n General del Catastro.

El arrendamiento es un negocio muy rentable en Madrid en ¨¦poca de escasez y seg¨²n Antonio Fern¨¢ndez, director de Armanext, Madrid es la estrella para las socimis a mucha distancia de Barcelona y atrae casi el 80% de todas ellas en Espa?a. O sea, cien fondos inmobiliarios disput¨¢ndose el pastel madrile?o. Seg¨²n Fern¨¢ndez, estas empresas han crecido en los ¨²ltimos a?os, primero con la Sareb, hoteles, residencias de estudiantes, centros comerciales, viviendas o coworking y ¡°ante el barullo inmobiliario actual, los pisos tur¨ªsticos son una salida natural¡±.

El pen¨²ltimo conflicto salt¨® en el barrio de Chamber¨ª, en la calle Galileo 22, cuando 50 vecinos colgaron varias pancartas de la fachada del edificio. Elix Rental Housing, el fondo inmobiliario propiedad de AltamarCAM Partners, adquiri¨® el inmueble hace unos meses por cuatro millones de euros cuando falleci¨® la antigua propietaria y acto seguido avisaron a los vecinos de que no renovar¨ªan sus contratos.

La fusi¨®n de Elix y Altamar no cotiza en la bolsa espa?ola sino en el Euronext de Par¨ªs y seg¨²n los documentos de incorporaci¨®n al Euronext con la informaci¨®n que la empresa proporciona, solo tiene este edificio y solo vive de los ingresos que obtiene de estos alquileres. Seg¨²n estos documentos, el objetivo de Elix es seguir creciendo en la Comunidad de Madrid, por lo que en caso de modificaciones urban¨ªsticas, ¡°la compa?¨ªa podr¨ªa verse afectada negativamente¡±, dice el texto sobre su incorporaci¨®n a Par¨ªs. Entre otros riesgos, una vez comprado y remodelado el edificio, ¡°los inquilinos podr¨ªa experimentar circunstancias desfavorables, financieras o de otro tipo, que les impidieran cumplir con sus compromisos de pago¡±. Para impedir todo ello, la empresa relevar¨¢ a los inquilinos existentes por otros nuevos, teniendo en cuenta ¡°el salario, la duraci¨®n del contrato laboral, el impuesto sobre la renta, la vida laboral de la seguridad social y un seguro de impago¡±. Solo quienes cumplan estos requisitos podr¨¢n seguir viviendo en su casa, confirma el documento. Ajena al conflicto, la empresa entreg¨® en octubre las arras para comprar otro edificio en Canillejas.

La forma de operar var¨ªa en cada caso, pero en el caso de la empresa Blackstone en Alcorc¨®n, siguieron el mismo patr¨®n. Tras finalizar los contratos, la empresa ofrece la renovaci¨®n con subidas de entre el 30% y el 70%. Paralelamente, se incluyen nuevos conceptos como la cuota de la comunidad de vecinos o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Algunos vecinos tiraron la toalla y llegaron a un acuerdo con la empresa. Seguir¨¢n pagando la misma cantidad que ahora, pero se ir¨¢n de la casa en seis meses. La operaci¨®n se repite en Getafe, Alcorc¨®n, Torrej¨®n de Ardoz, Aranjuez y algunos barrios de la capital, como Vallecas o Carabanchel.

Las socimis fueron autorizadas durante el gobierno de Rodr¨ªguez Zapatero en 2009. Una modificaci¨®n posterior de 2013 durante el gobierno de Rajoy, le permite desde entonces beneficiarse de un tipo nulo, del 0%, del impuesto de sociedades, siempre que repartan al menos un 80% del beneficio en dividendos. Crecieron entonces como la espuma, cre¨¢ndose a un ritmo de 20 nuevas socimis cada a?o. En 2021, el gobierno de Pedro S¨¢nchez modific¨® las reglas y obliga a las socimis a tributar un 15% sobre la parte de beneficios que no distribuye. Seg¨²n el ¡®Estudio socimi 2022¡ä, publicado por la compa?¨ªa de asesoramiento Armanext, el a?o pasado se sumaron cinco socimis espa?olas al BME Growth y otros cinco al Euronext de Par¨ªs (la ley espa?ola obliga a estas firmas a cotizar, pero les permite hacerlo en cualquier mercado europeo). Fue el a?o m¨¢s flojo con solo 10 incorporaciones. En 2021 fueron 17 compa?¨ªas, el a?o anterior 14 y en los a?os previos a la pandemia surgieron a un ritmo de 20 cada a?o. Despu¨¦s de un 2022 de par¨®n ¡°por la incertidumbre econ¨®mica y pol¨ªtica¡± el pr¨®ximo a?o ¡°pinta muy bien¡±, se?ala Fern¨¢ndez.

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