La herida todav¨ªa abierta de la gran quiebra de Martinsa Fadesa

El a?o 2008 qued¨® fosilizado en la oficina de venta de la urbanizaci¨®n Bella Rotja, en Pego (Alicante). Como si un volc¨¢n hubiera entrado en erupci¨®n y no hubiera habido tiempo para salvar nada: los despachos y miles de documentos fueron abandonados a merced del tiempo y del vandalismo. Alrededor de las oficinas de Bella Rotja se desarrolla una batalla entre la naturaleza y la codicia. Unas 70 estructuras de casas pareadas, abandonadas, se sostienen con alfileres, a la espera de que un golpe de viento o un inversor temerario quieran derribarlas o salvarlas. Bella Rotja es una de las muchas cicatrices que dej¨® abiertas de norte a sur de Espa?a, en julio har¨¢ diez a?os, el hundimiento de la inmobiliaria Martinsa Fadesa.

La carcasa de la oficina de venta de Bella Rotja cae en pedazos sobre cat¨¢logos de venta, fotocopias del Ayuntamiento o notas escritas por sus empleados: ¡°Ha llamado Patxi del Pa¨ªs Vasco por el tema de los bloques de Sandra. Volver¨¢ a llamar el lunes. Carmen 2/06/2005. 18:15¡±. Entre el mar de papeles y escombros aparece la copia de un art¨ªculo de EL PA?S de 2004: ¡°El precio de la vivienda sube un 16% en un a?o¡±. En Pego todo fue muy r¨¢pido: el Ayuntamiento aprob¨® en 2003 el plan urban¨ªstico para Bella Rotja. La empresa urbaniz¨® una extensi¨®n de 2,3 kil¨®metros de longitud en un paraje natural con vistas a la costa de D¨¦nia. Todo estaba listo para albergar hasta 2.000 viviendas y un campo de golf, pero el volc¨¢n estall¨® en julio de 2008: Martinsa Fadesa, la promotora, se declaraba insolvente y suspend¨ªa pagos. Un representante del Ayuntamiento de Pego asegura que la administraci¨®n concursal de Martinsa Fadesa ha recibido ¡°200 ofertas de compra¡± por Bella Rotja. Su alcalde, Enrique Moll, declar¨® en 2016 al diario Las Provincias que un inversor ¨¢rabe quer¨ªa comprar la urbanizaci¨®n por 60 millones.

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Martinsa Fadesa naci¨® en junio de 2007 con la fusi¨®n de la inmobiliaria del empresario Fernando Mart¨ªn y la gallega Fadesa. La suma de las dos cre¨® la promotora espa?ola con m¨¢s activos, recuerda el profesor de Esade Joan Carles Amaro. Un a?o m¨¢s tarde ca¨ªa el gigante y se abr¨ªa la caja de Pandora. ¡°Por la magnitud y por el momento, Martinsa Fadesa tiene un simbolismo especial por el impacto que tuvo, sus efectos colaterales. Aceler¨® el p¨¢nico y el estallido de la burbuja¡±, dice Amaro. La inmobiliaria no pudo recuperarse y la liquidaci¨®n empez¨® en febrero de 2015. Hasta que lleg¨® el concurso de Abengoa, la suspensi¨®n de pagos de la empresa fundada por el tambi¨¦n expresidente del Real Madrid era la mayor que hubo en Espa?a con una deuda total de 7.000 millones. Las cuentas de la compa?¨ªa indican que el pasivo ascend¨ªa en marzo de 2017 a 5.797 millones. La lista de acreedores supera los 6.000, el principal de ellos es el banco malo, la Sareb, con 1.300 millones de euros de deuda.

La historia del bufete Arriaga Asociados empez¨® en la urbanizaci¨®n de 3.000 viviendas que Martinsa Fadesa constru¨ªa entre campos de cereales de San Mateo de G¨¢llego, a 30 kil¨®metros de Zaragoza. Jes¨²s Arriaga invirti¨® all¨ª, perdi¨® su dinero y lo recuper¨® tras estudiar a contrarreloj la carrera de Derecho. Sus primeros clientes fueron afectados por la quiebra de Martinsa Fadesa. Arriaga confirma que la gran mayor¨ªa de particulares que adquirieron viviendas no entregadas han recuperado su dinero, aunque sin intereses. Arriaga admite que su inversi¨®n parec¨ªa segura: ¡°Era una empresa conocida, parec¨ªa s¨®lida y cotizaba en el Ibex 35¡±. Cuando cay¨® en concurso, la CNMV suspendi¨® su cotizaci¨®n. En 2015 fue excluida de la Bolsa y sus accionistas pasaron al furg¨®n de cola de los acreedores.

Martinsa Fadesa vendi¨® sobre plano un millar de viviendas de la urbanizaci¨®n de San Mateo de G¨¢llego. De aquello hoy solo existen 48 esqueletos de hormig¨®n. El pueblo tiene 3.000 habitantes y la promoci¨®n estaba dise?ada para albergar a 12.000 personas. El alcalde, Jos¨¦ Manuel Gonz¨¢lez, dice que el ¨²nico uso que tiene hoy el lugar es como vertedero descontrolado. El regidor confirma que le gustar¨ªa derribar las obras de superficie y que las cerca de 200 hect¨¢reas de la urbanizaci¨®n se convirtieran en granja de energ¨ªa fotovoltaica. Las dificultades para ello son muchas: las principales son, seg¨²n Gonz¨¢lez, que el Ayuntamiento no tiene el dinero para un largo pleito judicial, las posibles indemnizaciones o el coste del derribo, y la venta fragmentada de las parcelas por parte de la administraci¨®n concursal. En el Pirineo de Lleida, el Ayuntamiento de la Torre de Capdella tambi¨¦n lamenta la liquidaci¨®n fragmentada de los terrenos de Martinsa Fadesa para lo que ten¨ªa que ser un complejo de esqu¨ª.

La desolaci¨®n es similar en Buniel. A 16 kil¨®metros de Burgos, este municipio de 500 habitantes vive coronado por lo que iba a ser la Ciudad Jard¨ªn Soto del Real. La urbanizaci¨®n lleg¨® antes que las 1.600 casas proyectadas. Los conejos y el pillaje dominan el lugar; todo lo que pod¨ªa tener un valor reciclado, ha sido robado. El alcalde, Roberto Roque, avisa de que es peligroso andar por la zona porque faltan todas las tapas del alcantarillado, del agua y de las arquetas, y los bloques de edificios est¨¢n en p¨¦simas condiciones.

Los desechos de la promoci¨®n en Buniel son hoy propiedad de Martinsa Fadesa y de bancos como el BBVA, la Sareb o el Sabadell. La compa?¨ªa debe al consistorio 800.000 euros. Roque critica que ning¨²n representante de las entidades bancarias responde a sus peticiones de di¨¢logo. El alcalde de Buniel, como el de San Mateo, lamenta que los propietarios ignoran sus reclamaciones para establecer medidas de seguridad y de mantenimiento en los solares. Pero Roque tambi¨¦n opina que el desastre en Buniel podr¨ªa haber sido mayor: ¡°Si Martinsa Fadesa hubiera ca¨ªdo seis meses m¨¢s tarde, ahora quiz¨¢ tendr¨ªamos all¨ª 200 residentes, a los que tendr¨ªamos que dar servicio. Hubiera sido la ruina del pueblo¡±.

Josep Roca, director del Centro de Pol¨ªtica de Suelo y Valoraciones de la Universidad Polit¨¦cnica de Catalu?a (UPC), subraya que los ayuntamientos no son inocentes. Roca recuerda que la ley de liberalizaci¨®n del suelo, en 1998, se apareci¨® ante muchos consistorios como El Dorado. Arriaga recalca que tambi¨¦n fallaron tanto las obligaciones de las administraciones p¨²blicas de supervisar la viabilidad financiera de estas promociones como las de las entidades bancarias. Roca cree que no ser¨ªa descabellado derribar promociones sin uso, y afirma que en el caso de una urbanizaci¨®n con mejores condiciones para sobrevivir, ¡°hay que tener en cuenta el coste de proveer servicios como el agua, los residuos¡±. ¡°Aunque haya demanda¡±, resalta Roca, ¡°hay que analizar si es razonable el coste en sostenibilidad para la regi¨®n¡±.

La promoci¨®n Mirador del Ebro, en L¡¯Aldea (Tarragona), entra en los par¨¢metros de los cad¨¢veres de Martinsa Fadesa que es m¨¢s factible resucitar. Sus cerca de 1.000 viviendas, a medio construir, se encuentran a diez minutos de la playa, frente a una entrada de autopista y con una estaci¨®n de tren pr¨®xima. El Ayuntamiento y la Generalitat mantienen contactos con el Santander, propietario de los terrenos. El alcalde de L¡¯Aldea, Dani Andreu, afirm¨® el pasado febrero que exist¨ªa un principio de acuerdo con el fondo inmobiliario Blackstone para adquirir la urbanizaci¨®n, y esperaba que se materializase esta primavera. Andreu no quiere hacer nuevas declaraciones hasta que no se decida la operaci¨®n. Mientras, las calles del Mirador del Ebro contin¨²an en silencio y en retroceso, la imagen desoladora de una ciudad vac¨ªa y sitiada frente a la amenaza del pillaje.