?Te planteas comprar una segunda casa? Antes, analiza pros y contras
El deseo de poseer otra residencia distinta de la habitual crece en Espa?a, pero alternativas, rentabilidades, gastos e impuestos pueden hacernos retroceder
Comprar una segunda vivienda es una aspiraci¨®n que crece entre los espa?oles, aunque su realizaci¨®n concreta no parece ser tan f¨¢cil. Si, por un lado, un estudio del portal inmobiliario Casaktua revela que la proporci¨®n de ciudadanos que est¨¢ en un proceso de b¨²squeda de este tipo de vivienda en propiedad se ha incrementado en ocho puntos porcentuales, al pasar del 10% en 2017 al actual 18%, por el otro, las compras efectivamente realizadas y estudiadas por Fotocasa en cinco grandes comunidades aut¨®nomas muestran una tendencia desigual en la geograf¨ªa espa?ola.
Seg¨²n un informe de esta web inmobiliaria, de todas las operaciones de compraventa de viviendas en el ¨²ltimo a?o, las de segunda residencia en el Pa¨ªs Vasco fueron solo el 2%, frente al 8% registrado el a?o anterior. En la Comunidad de Madrid, esta proporci¨®n ha pasado del 21% al 19%, y en Andaluc¨ªa, del 17% al 15%. Por el contrario, en Catalu?a ha subido del 13% al 15%, y en la Comunidad Valenciana, del 8% al 12%.
Puede que quien se est¨¦ proponiendo adquirir una segunda residencia la considere una buena inversi¨®n a largo plazo, como es el caso de los 52% de los encuestados por Fotocasa, y que le atraiga especialmente su rentabilidad (para el 46%, esta no es comparable con la de ning¨²n otro producto financiero). O que considere que este es el momento, ya que los precios est¨¢n subiendo (as¨ª lo cree el 24%), que una vivienda es un seguro de cara al futuro (22%), que pueda mejorar de esta forma su vivienda actual (16%), o que pueda destinarla a su disfrute durante las vacaciones (15%). Sea como fuere, la adquisici¨®n de una segunda vivienda le requerir¨¢ cuidar de una forma especial sus finanzas personales.
?Y si, en vez de comprar, alquilaras?
El primer consejo que comparte al respecto Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez, miembro del proyecto de educaci¨®n financiera Edufinet, es valorar detenidamente si, en lugar de comprar, no compensar¨ªa m¨¢s alquilar. ?Qu¨¦ ventajas presentar¨ªa esta opci¨®n? ¡°La posibilidad de optar cada a?o por un destino diferente, no tener que asumir todos los gastos ligados a una transacci¨®n de compraventa o de la hipoteca, y evitar aquellos vinculados al mantenimiento de la propiedad¡±, desglosa L¨®pez.
Este experto admite, sin embargo, que en esta decisi¨®n los aspectos psicol¨®gicos juegan un papel apreciable y que para algunas personas la seguridad de poseer un lugar fijo donde pasar las vacaciones puede ser un elemento importante, as¨ª como el per¨ªodo en el que quiere ser propietario de la vivienda y sus previsiones sobre la evoluci¨®n del mercado inmobiliario.
?De qu¨¦ te sirve una segunda casa?
El segundo aspecto a tener en cuenta, seg¨²n L¨®pez, es el objetivo que se quiere conseguir. ?Es una inversi¨®n para alquilar o revender, o la segunda vivienda servir¨¢ para el disfrute personal? ¡°Deber¨ªamos plantearnos si merece la pena realizar un desembolso al contado o distribuido entre varios a?os ¨Ccomo es el caso de una hipoteca¨C para utilizar el inmueble como propietarios solo unas semanas o meses al a?o¡±, advierte L¨®pez.
Por el contrario, ¡°si durante la parte del a?o en que el inmueble no se ocupa este estuviera arrendado, la situaci¨®n estar¨ªa equilibrada¡±, destaca el experto, pero habr¨¢ que valorar qu¨¦ rentabilidad espera obtener el propietario. Y propone el ejemplo de una vivienda que se adquiere por 250.000 euros, impuestos y gastos incluidos. Si el propietario la alquila y obtiene de ello 12.000 euros en un a?o, la rentabilidad ser¨ªa del 4,8%. Pero de ella se deber¨ªan descontar todos los costes asociados a la vivienda, como el pago de la cuota de la hipoteca, los impuestos y los gastos.
No hay que olvidar tampoco que, si est¨¢ ubicada en un destino tur¨ªstico, su atractivo para alquilarla a un tercero se concentrar¨ªa en la temporada alta, ¡°justo el momento en el que, como propietarios, estar¨ªamos interesados en ocupar nuestra propiedad¡±, avisa L¨®pez.
Hipotecas m¨¢s caras
¡°Asumir solo cargas financieras que pueda razonablemente permitirse¡±, es el tercer consejo de L¨®pez para el potencial comprador de una segunda vivienda, y entender que no es lo mismo adquirir el inmueble donde se vive habitualmente o una casa para las vacaciones. En lo que se refiere a condiciones hipotecarias, por ejemplo, las entidades financieras pueden pedir entre un 10% y un 20% m¨¢s de ahorro que para una primera vivienda, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. ¡°El banco nos pedir¨¢ tambi¨¦n informaci¨®n sobre nuestra vivienda habitual, para ver si est¨¢ totalmente pagada y si la situaci¨®n registral es coherente¡±, a?ade.
Ya que, al adquirir una segunda residencia, las probabilidades de impago aumentan, a Gonzalvez no le extra?a que la entidad trate de entender m¨¢s en detalle la situaci¨®n econ¨®mica del contrayente. De esta forma, ¡°si ya has tenido una hipoteca en la primera vivienda, querr¨¢n saber si hubo alg¨²n retraso o impago, y pueden exigir un mayor tiempo m¨ªnimo de empleo en la misma empresa¡±, concluye.
Tendr¨¢s que imputar una renta en el IRPF
Algo que en ning¨²n caso el potencial comprador de una segunda residencia podr¨¢ permitirse pasar por alto es la fiscalidad de este tipo de vivienda. En efecto, a diferencia del hogar habitual, la segunda casa ¡°deber¨¢ imputar unas rentas inmobiliarias¡±, subraya rebeca V¨¢zquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro. Es decir, el contribuyente deber¨¢ incluir en la base imponible del IRPF unas rentas por el mero hecho de ser propietario de un inmueble en el que no vive habitualmente, siempre y cuando no lo tenga alquilado. Esta renta ser¨¢ generalmente ¡°el 2% del valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI¡±.
Al pago del IRPF sobre esta renta deber¨¢n a?adirse todos los tributos comunes a los distintos tipos de vivienda. La compra de una vivienda de obra nueva supone para el comprador tributar por el IVA (10% con car¨¢cter general o 4% en el caso de viviendas de protecci¨®n oficial de r¨¦gimen especial o de promoci¨®n p¨²blica). Por el contrario, en la adquisici¨®n de una vivienda usada ¨Ccomo ha sido el caso del 85% de las compraventas de segundas residencias en el ¨²ltimo a?o, seg¨²n Fotocasa¨C se pagar¨¢ el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). ¡°Dependiendo de la Comunidad Aut¨®noma en la que se encuentre la casa, se fija un porcentaje sobre el precio escriturado, generalmente entre el 6% y el 10%¡±, explica V¨¢zquez.
Pagar¨¢s AJD, IBI y plusval¨ªa
La modalidad de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD) del ITP es un tributo que grava, entre otros, los documentos notariales. Por lo que, en cuanto se produzca la firma ante el notario de la escritura y la inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad, se generar¨¢ tambi¨¦n este impuesto, que consta de dos partes: la cuota fija y la cuota variable. Si el contribuyente ya tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, como en el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, solo tendr¨¢ que pagar la cuota fija de AJD. Por el contrario, si el inmueble que se adquiere es una vivienda de obra nueva, al no estar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tendr¨¢ que corresponder tambi¨¦n la cuota variable. Cada Comunidad Aut¨®noma establece el tipo de gravamen. Seg¨²n la experta, se encuentra en torno al 0,5% y el 1,5% del precio del inmueble.
A ello se suman el IBI ¨Ccuyo gravamen se sit¨²a entre el 0,4% y el 1,1% del valor del inmueble, con un posible recargo del 50% de la cuota del impuesto por parte del Ayuntamiento¨C y, cuando el nuevo propietario decida de revender la casa, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la llamada plusval¨ªa. Cada Ayuntamiento establece el tipo de este impuesto, que no podr¨¢ superar el 30% del incremento de valor.
Los cinco errores a evitar
Como en cualquier compraventa, tambi¨¦n en el caso de la adquisici¨®n de una segunda vivienda las equivocaciones est¨¢n al acecho. Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez, miembro del equipo que trabaja en el proyecto de educaci¨®n financiera Edufinet, se?ala cinco posibles errores.
Pagar la vivienda m¨¢s de lo que vale, seg¨²n los criterios del mercado. "Recurrir a especialistas que nos asesoren y solicitar una tasaci¨®n a un profesional, pueden ser medidas para mitigar este riesgo", subraya.
No aquilatar el esfuerzo que supone pagar el segundo inmueble, en el caso de tener que asumir una carga financiera significativa para la primera vivienda.
Infravalorar los costes asociados a la propiedad de la vivienda: mantenimiento, impuestos y seguros, entre otros.
No ponderar la ubicaci¨®n de la vivienda. Seg¨²n el portal inmobiliario Fotocasa, el 42% de los espa?oles que han comprado una segunda vivienda en el ¨²ltimo a?o lo ha hecho en una localidad de una provincia diferente a la que reside, un 23% en una localidad diferente pero cercana, y otro 15% ha comprado en una localidad diferente, alejada de la que reside pero en la misma provincia. El riesgo de adquirir una casa en una zona no ¨®ptima, en palabras de L¨®pez, es "encontrarse con dificultad a la hora de vender o alquilar, o ser obligados a hacerlo a un precio muy inferior al esperado".
Concentrar inversiones en exceso en el? sector inmobiliario, si no se dispone de una cartera diversificada, con el riesgo que ello conlleva cuando los precios del alquiler o de las propias viviendas evolucionen a la baja. L¨®pez resalta que "en la segunda vivienda debe ser m¨¢s sencillo desinvertir, para hacer frente a la necesidad de liquidez. Por ello", advierte, "lo que puede parecer una ganga no lo es si el inmueble carece de un mercado en el que vender posteriormente".
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