?Planeas reformar tu vivienda? Consejos, ayudas y financiaci¨®n para acertar

El convenio entre el Ministerio de Fomento y las comunidades aut¨®nomas para ejecutar el Plan Estatal de Vivienda, firmado esta semana, impulsa entre otras actuaciones la rehabilitaci¨®n a trav¨¦s de una serie de ayudas retroactivas a contar a partir del pasado 1 de enero. La gran novedad es que por primera vez se subvencionan no solo las obras decididas por las comunidades de vecinos en las zonas comunes de sus edificios, sino tambi¨¦n las que se ejecuten en viviendas unifamiliares y los interiores de los pisos.

El plan sufragar¨¢ la mejora de la eficiencia energ¨¦tica de la casa hasta 12.000 euros en viviendas unifamiliares y 8.000 euros en edificios residenciales colectivos, siempre y cuando esta cuant¨ªa no supere el 40% de la inversi¨®n. Estos importes se pueden incrementar por discapacidad o en el caso de menores de 35 a?os en municipios con menos de 5.000 habitantes. Tanto en viviendas unifamiliares como en pisos y edificios en los que estos se encuentren, las obras dirigidas a su conservaci¨®n pueden recibir una ayuda de hasta 3.000 euros, y las de accesibilidad, de hasta 8.000 euros, siempre con el l¨ªmite del 40% de la inversi¨®n.

M¨¢s all¨¢ de estas subvenciones, ?en qu¨¦ elementos el propietario de la vivienda deber¨¢ fijar su atenci¨®n? ?Qu¨¦ errores tendr¨¢ que evitar?

Deja un margen para las sorpresas

Lo primordial es que el presupuesto que acuerde con la empresa que ejecutar¨¢ las obras sea muy exhaustivo en todas las partidas, seg¨²n sugiere la directora comercial del portal inmobiliario Casaktua, Chus de Miguel. ¡°El material y los acabados son los elementos que m¨¢s influir¨¢n en el precio final y la diferencia entre una calidad baja y una media puede rondar el 20%¡±, detalla. A este respecto, el fundador de la empresa de interiorismo Valto, Manuel Valcarcel, aclara que la calidad del material influir¨¢ tambi¨¦n en el coste de la mano de obra y que este ¨²ltimo puede variar tambi¨¦n seg¨²n la provincia en la que se emplee. Para Valcarcel, el peso relativo de la mano de obra en un presupuesto es aproximadamente una tercera parte.

¡°En esta fase inicial conviene tambi¨¦n establecer una lista de prioridades por si hay que suprimir alguna partida, as¨ª como reservar un remanente para los imprevistos que puedan surgir durante la obra¡±, aconseja De Miguel. Es as¨ª como en Valto solucionaron un problema que surgi¨® en las obras de un centro de est¨¦tica, en las que ¡°unos 3.000 euros de margen de maniobra se pudieron usar para cambiar el suelo con un material m¨¢s costoso en pleno mes de julio¡±. Ya que no es lo mismo rehabilitar una vivienda de piedra y estructura de madera de 1920 o una de hormig¨®n armado de 1990, esta empresa suele trabajar con un sobrecoste en el presupuesto del 10%. Y, si no hay contratiempos, ¡°la sorpresa ser¨¢ positiva para el cliente¡±, glosa Valcarcel.

Garant¨ªas en la ejecuci¨®n

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Una vez completado este paso, a la hora de plasmar el contrato de ejecuci¨®n, el propietario y la empresa deber¨¢n concretar tambi¨¦n la forma de pago, las calidades del servicio, la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso. Estas ¨²ltimas ¡°consisten en una cantidad de dinero al d¨ªa que tendr¨¢ que pagar el constructor o que se descontar¨¢ del precio del contrato si no cumple con las cl¨¢usulas¡±, explica De Miguel de Casaktua.

Contratar a un arquitecto ser¨¢ necesario cada vez que se tenga que alterar la composici¨®n general exterior del edificio, su volumetr¨ªa, el sistema estructural en su conjunto, o si se quiere cambiar sus usos caracter¨ªsticos. Cada ayuntamiento, adem¨¢s, establece la documentaci¨®n a presentar para obtener las licencias de obras que, generalmente, son obligatorias cada vez que haya modificaci¨®n en la distribuci¨®n o la estructura del piso, obras que alteren alg¨²n elemento comunitario o de la superficie exterior del edificio, o el cambio de uso. ¡°El tr¨¢mite y el pago lo puede hacer cualquier persona, siempre y cuando se haga en nombre del promotor o propietario¡±, agrega De Miguel.

Reformar para vender mejor

Lo que a menudo acaba de convencer a los propietarios a poner manos a la obra es la posibilidad de revalorizar su vivienda. Existe cierto consenso en que el valor de una casa reformada se incrementar¨¢ entre un 15% y un 25%. ?De qu¨¦ depende que la renovaci¨®n sea m¨¢s o menos rentable? ¡°Por un lado, del tama?o de la obra, la calidad de los materiales empleados o el uso de la tecnolog¨ªa¡±, contesta Emiliano Berm¨²dez, subdirector de la agencia inmobiliaria donpiso. ¡°Por el otro, de la ubicaci¨®n de la vivienda, ya que si se halla un una zona donde los inmuebles son antiguos, una reforma har¨¢ que destaque sobre las dem¨¢s¡±, a?ade.

As¨ª, seg¨²n su ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados que vale 250.000 euros y en el que se realice una renovaci¨®n por 40.000 euros, podr¨ªa venderse por 300.000 euros, con un beneficio neto para el propietario de unos 10.000 euros. En opini¨®n de Valcarcel, la revalorizaci¨®n puede alcanzar incluso un 40% si la vivienda est¨¢ en muy mal estado, pero en un buen barrio.

Ayudas estatales y financiaci¨®n privada

Pese a todo ello, en la primera parte de este a?o las obras de reforma han ido menguando. Desde enero a abril se concedieron 8.293 visados para labores de este tipo, un 1,6% menos que en el mismo periodo del a?o pasado, seg¨²n el Ministerio de Fomento. Una senda negativa similar a la de 2017, cuando los visados de obra de reforma bajaron un 0,3% con respecto al a?o anterior.

El tiempo dir¨¢ si la firma de los convenios entre Fomento y la pr¨¢ctica totalidad de las comunidades aut¨®nomas ¨Cque se produjo esta semana y que permite a las regiones sacar las respectivas convocatorias a las ayudas previstas por el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021¨C supondr¨¢ un cambio dr¨¢stico en este sentido. La Asociaci¨®n Nacional de Distribuidores de Cer¨¢mica y Materiales de Construcci¨®n (Andimac) calcula que estas inducir¨¢n un incremento del 4,5% del gasto por hogar en reformas, y que de ellas podr¨ªa potencialmente beneficiarse el 55% de las viviendas, es decir, unos 13,7 millones de las casi 25,7 millones que integran el parque inmobiliario en Espa?a.

En un momento en que disponen de un mejor acceso a la financiaci¨®n y menos urgencia de vender, adem¨¢s, ¡°muchos prefieren realizar una inversi¨®n previa en la reforma, que ser¨¢ rentabilizada con creces en el momento de la venta¡±, observa la vicepresidenta de la Federaci¨®n internacional del sector inmobiliario (Fiabci, por sus siglas en franc¨¦s), Mercedes Blanco. De hecho, existen muchos productos especialmente pensados para las renovaciones de viviendas. Desde el comparador bancario iAhorro se?alan, entre otros, el Pr¨¦stamo Consumo Eficiente de Bankia, que sobre un importe medio de financiaci¨®n de 6.500 euros a devolver en un plazo de cinco a?os aplica una TAE del 4,85%. Cetelem, por su parte, ofrece el Pr¨¦stamo Reforma y Hogar, con una TAE del 7,18% por 12.000 euros, y que se tiene que amortizar en un plazo m¨¢ximo de ocho a?os. M¨¢s caro saldr¨¢ el Pr¨¦stamo 24h de Abanca, con una TAE del 12,26%.