C¨®mo se compra una vivienda cuando el propietario es un banco

La vivienda de segunda mano sigue siendo la reina del sector inmobiliario. A ella se debe casi todo el crecimiento de la compra de vivienda registrado en 2018, que alcanz¨® el 10,1%, el nivel m¨¢s alto en la ¨²ltima d¨¦cada. Las v¨ªas que los potenciales compradores emprenden para llegar a este tipo de inmueble suelen ser dos: contactan directamente (o a trav¨¦s de un portal de anuncios) con el propietario de la casa para negociar la compraventa; o interact¨²an en primera instancia con una agencia inmobiliaria. Pero no siempre detr¨¢s de un anuncio de venta de una vivienda elaborado por una agencia est¨¢ un particular, ya que tambi¨¦n los pisos que bancos y fondos se quedan tras la ejecuci¨®n de una hipoteca pueden tener como escaparate una inmobiliaria. ?En qu¨¦ deber¨¢ fijarse el usuario si quiere adquirir uno de estos pisos?

Antes de todo, hay que saber que ¡°las viviendas de los bancos ¡ªque, a su vez, los venden a los fondos¡ª y la Sareb [una sociedad de gesti¨®n de fondos procedentes de la reestructuraci¨®n bancaria] siempre est¨¢n gestionadas por comercializadoras¡±, explica Ricardo Gulias, experto en finanzas del comparador bancario iAhorro. Se trata de compa?¨ªas muy grandes, como Altamira, S¨ªlvia, Servhabitat o Haya. Ya que su volumen de productos es ingente, ¡°estas utilizan otras comercializadoras m¨¢s peque?as¡±, se?ala. El ¨²ltimo anillo de la cadena, al que conf¨ªan sus pisos las comercializadoras peque?as, son las inmobiliarias tradicionales.

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Cautelas

Las precauciones ser¨¢n entonces las t¨ªpicas que hay que emplear cuando se quiere pasar por una agencia en el proceso de compra. Sobre todo, se averiguar¨¢ que la inmobiliaria entregue la nota simple actual (un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre qui¨¦n es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso), una copia del catastro, el estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energ¨¦tico, la c¨¦dula de habitabilidad (en las Comunidades Aut¨®nomas donde est¨¢ prevista), la informaci¨®n sobre si la ITE est¨¢ pasada o no, y cu¨¢nto se paga de comunidad.

De todas formas, seg¨²n Gulias es dif¨ªcil que el piso de un banco o de un fondo se venda a trav¨¦s de una inmobiliaria poco seria. ¡°Las comercializadoras no trabajan durante mucho tiempo con aquellas que no venden o no son capaces de solucionar los problemas que puedan surgir¡±, destaca.

Este experto indica que la compraventa de un piso cuyo propietario es un banco o un fondo suele ser una operaci¨®n ¡°m¨¢s lenta¡± de lo habitual y ¡°nada ¨¢gil¡±. El hecho es que, antes de llegar a la firma, es obligatorio someterse a un estricto protocolo de prevenci¨®n de blanqueo de capitales y, en algunos casos, que haya transcurrido el plazo para el derecho de tanteo y retracto que tienen algunas administraciones locales sobre este tipo de vivienda. ¡°Pero compensa, porque el piso suele ser barato y bueno¡±, asegura Gulias.

Garant¨ªas

Como en el caso de una compraventa entre particulares, ¡°se aplicar¨¢ la normativa civil de protecci¨®n al comprador¡±, afirma la portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Lo que se traduce en la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses. No hay que olvidar tampoco que la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) prev¨¦ unas garant¨ªas, cuyos plazos, sin embargo, empiezan a contar desde el certificado de fin de obra de la vivienda y no de la firma de la compraventa. De esta manera, y aunque sea dif¨ªcil que una vivienda de segunda mano recaiga todav¨ªa en estos plazos, la LOE cubre 10 a?os para fallos estructurales, tres, para defectos de habitabilidad, y uno, para desperfectos en el acabado.

Por lo general, Izverniceanu se refiere a la venta individual de viviendas, ya que las entidades financieras no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles como parte de su negocio habitual. No obstante, puede darse el caso de que un banco o un fondo vendan toda una promoci¨®n de decenas o centenares de viviendas a otros tantos compradores, a trav¨¦s de contratos de adhesi¨®n. En este caso, ¡°el comprador tambi¨¦n estar¨ªa cubierto por las normas de protecci¨®n ante cl¨¢usulas abusivas, as¨ª como lo estar¨ªa si el banco le vende una hipoteca junto con la vivienda¡±, concluye la portavoz.