?Es este un buen momento para amortizar tu hipoteca?
El pago por adelantado de una parte de la deuda es siempre aconsejable para ahorrar intereses, pero hay per¨ªodos y maneras mejores que otras para hacerlo
Tener un dinero ahorrado cuando se est¨¢n pagando las letras de una hipoteca puede ser toda una baza para invertirlo en el mismo pr¨¦stamo, con el objetivo de aminorar su coste. Amortizar una parte del capital prestado devolviendo al banco ese dinero de forma adelantada supondr¨¢ en cualquier caso haber ahorrado en intereses una vez finalice la hipoteca. La duda que podr¨ªan tener los prestatarios que dispongan de una cierta cantidad de dinero para reinvertir en su pr¨¦stamo, sin embargo, es si este es precisamente un buen momento para poner en marcha esa amortizaci¨®n. Y, en caso afirmativo, cu¨¢l ser¨ªa la mejor manera de hacerlo. Los expertos ayudan a disiparlas.
Una vez obtenido el pr¨¦stamo tras haber puesto como garant¨ªa una vivienda (generalmente, la residencia principal), el usuario tendr¨¢ que devolver el capital prestado a trav¨¦s de una cuota mensual, compuesta por una fracci¨®n del dinero recibido m¨¢s los intereses. Para calcularla, lo habitual es utilizar el sistema franc¨¦s, ¡°en el que la proporci¨®n de los intereses es alta al principio, y disminuye paulatinamente a lo largo del pr¨¦stamo, hasta ser casi nula al final¡±, explica la directora general de la intermediaria BGesti¨®n Global, Mercedes Blanco. Por lo que un primer criterio es que, idealmente, adelantar el pago de la deuda cuando se est¨¢ en los primeros a?os de la hipoteca es mejor que en los ¨²ltimos, ya que al principio estamos pagando m¨¢s intereses que en la recta final.
Los tipos de inter¨¦s
Pero, si el timing tiene su importancia, en las hipotecas variables no hay que descuidar tampoco las previsiones sobre la evoluci¨®n del tipo de inter¨¦s. En los pr¨¦stamos con inter¨¦s variable, el tipo est¨¢ formado por un ¨ªndice de referencia que con el tiempo puede subir o bajar, como el eur¨ªbor, m¨¢s un diferencial. El eur¨ªbor encadena ya tres a?os en niveles negativos (es decir, en lugar de sumarse al diferencial, resta) y las entidades han librado una guerra para ofrecer diferenciales muy atractivos. El resultado es que los intereses que generalmente se pagan actualmente en una hipoteca variable son muy bajos, pero todos los expertos auguran que suban a largo plazo, conforme se incremente el eur¨ªbor en los pr¨®ximos a?os.
Por ejemplo, con una hipoteca de 130.000 euros a 30 a?os y un diferencial del 0,99%, adelantar 10.000 euros con el eur¨ªbor en los niveles actuales, y suponiendo que estamos en el a?o 3 y mes 6 del pr¨¦stamo, supondr¨ªa un ahorro de unos 2.600 euros, seg¨²n c¨¢lculos del comparador bancario iAhorro. Por el contrario, si esper¨¢ramos el a?o 10 y mes 6 del pr¨¦stamo, y en el supuesto de que el eur¨ªbor dentro de 7 a?os est¨¦ en el 1,8%, con esos mismos 10.000 euros de amortizaci¨®n ahorrar¨ªamos unos 7.200 euros, es decir, 4.600 euros m¨¢s.
¡°Claro, si hay una previsi¨®n de subida de los tipos de inter¨¦s, te ahorrar¨¢s m¨¢s dinero si amortizas cuando se produzca este incremento¡±, admite Blanco, por lo que tal vez, si el nivel del eur¨ªbor fuese el ¨²nico criterio a tomar en cuenta, convendr¨ªa esperar. Pese a que esta sea una de las reglas generales, ?lvaro Casero, portavoz de la Asociaci¨®n de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae), invita a considerar tambi¨¦n las condiciones espec¨ªficas ¡°que ofrecen en sus hipotecas las entidades financieras y no solo el eur¨ªbor, ya que pueden variar sustancialmente entre unas y otras¡±.
?Plazo o cuota?
De todas formas, una vez decidido el momento m¨¢s oportuno para amortizar la hipoteca, la disyuntiva para el usuario es si, con ese dinero, conviene reducir la cuota o el plazo del pr¨¦stamo.
Pongamos el ejemplo de un pr¨¦stamo hipotecario de 130.000 euros a 30 a?os con un tipo de inter¨¦s anual fijo del 0,99%. En este caso, el prestamista tendr¨¢ que pagar 360 mensualidades de 417,50 euros cada una, aproximadamente, seg¨²n c¨¢lculos de BGesti¨®n Global. Lo que se traduce en un coste por intereses de 20.312 euros.
Si en el quinto mes del tercer a?o del pr¨¦stamo el usuario quisiera reembolsar 10.000 euros por adelantado y escogiera reducir la cuota, a partir de ese momento esta se quedar¨ªa en 383 euros y el ahorro total de intereses se elevar¨ªa a unos 1.431 euros. Por el contrario, reducir plazo significar¨ªa pagar la misma cuota (417,50 euros al mes) por un per¨ªodo dos a?os y siete meses inferior. Eso se traducir¨ªa en un ahorro total de intereses de 2.976,20 euros, es decir, 1.545 euros m¨¢s. ¡°En general, siempre es mejor acortar el plazo, porque se ahorran m¨¢s intereses que si se aminorara la cuota¡±, asegura Ricardo Gulias, director general de la intermediaria Tu Soluci¨®n Hipotecaria. Eso s¨ª, ¡°siempre y cuando estemos pagando la cuota sin agobios; si no, mejor reducir esta y dejar el plazo sin variaciones¡±, aconseja.
Fiscalidad y costes de la amortizaci¨®n
Este experto se?ala tambi¨¦n que haber firmado la hipoteca sobre la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 implica la posibilidad de obtener un ahorro fiscal de hasta 1.356 euros (o el doble, si un matrimonio presenta la declaraci¨®n de la Renta de forma individual) si se amortizan hasta 9.040 euros al a?o (o 18.080 euros). ¡°En este caso, lo tendr¨ªamos claro: adelantar dinero nos permitir¨¢ pagar menos impuestos¡±.
Seg¨²n Gulias, cuando un usuario se plantea la posibilidad de amortizar parte de su hipoteca, es importante calcular tambi¨¦n ¡°qu¨¦ rentabilidad se podr¨ªa conseguir con ese mismo dinero si, en vez de adelantar el pago del pr¨¦stamo, se invirtiera en un fondo o alg¨²n otro producto¡±. ¡°La clave es saber si ese ahorro es mayor de lo que puedes conseguir invirtiendo¡±, coincide Casero.
El usuario deber¨¢ tambi¨¦n tener en cuenta que amortizar la hipoteca tiene un coste. Para las hipotecas a tipo fijo, la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario ¡ªque entrar¨¢ en vigor en mayo y a la que deber¨¢n ajustarse los nuevos contratos¡ª prev¨¦ una comisi¨®n m¨¢xima del 2%, si el reembolso anticipado se efect¨²a en los 10 primeros a?os del pr¨¦stamo. Si la amortizaci¨®n adelantada se hiciera en alg¨²n momento posterior, el l¨ªmite de la comisi¨®n estar¨ªa en el 1,5%. En las hipotecas variables solo hay una posibilidad: o hasta el 0,15% del capital devuelto, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero a?os del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros a?os. ¡°En supuestos distintos¡± a estos, el banco ¡°no podr¨¢ cobrar compensaci¨®n o comisi¨®n por reembolso o amortizaci¨®n anticipada total o parcial¡±, reza la normativa.
¡°Somos cr¨ªticos con respecto a la nueva ley¡±, dice Casero, ¡°y consideramos que las comisiones por cancelaci¨®n o amortizaci¨®n anticipada en los pr¨¦stamos tanto hipotecarios como al consumo no deber¨ªan tener ning¨²n tipo de contraprestaci¨®n negativa para el prestatario, ya que en esencia se est¨¢ pagando el dinero prestado con mayor premura de la que recoge la p¨®liza, arrojando un beneficio anticipado a las entidades financieras¡±.
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