?C¨®mo afectar¨¢n las subidas del eur¨ªbor a tu hipoteca este a?o?
El ¨ªndice de referencia para los pr¨¦stamos de vivienda sigue en negativo pero se incrementa por d¨¦cimo mes consecutivo y su media alcanza en enero -0,116 puntos porcentuales
Sigue en valores negativos desde hace tres a?os, pero sube. Paulatinamente, aunque sin descanso. Por d¨¦cimo mes consecutivo, el eur¨ªbor no abandona la senda alcista que emprendi¨® el pasado abril, cuando pas¨® del m¨ªnimo hist¨®rico de -0,191 (un porcentaje que hab¨ªa registrado tanto en febrero y marzo de 2018, como en diciembre de 2017) a -0,190. Desde entonces ha ido escalando niveles, hasta cerrar enero en -0,116. Los expertos coinciden en que este ¨ªndice de referencia para los pr¨¦stamos hipotecarios no volver¨¢ a valores positivos hasta el pr¨®ximo a?o o, al menos, finales de 2019. Divergen, no obstante, en cuanto a los cambios que podr¨ªan ocurrir sobre la oferta hipotecaria. ?Se encarecer¨¢n los cr¨¦ditos inmobiliarios? Y, en caso afirmativo, ?cu¨¢l ser¨¢ la magnitud de este aumento?
Al representar el tipo medio de inter¨¦s al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos, el valor del eur¨ªbor se fija cada d¨ªa laborable, pero lo que se toma como referencia para establecer el tipo variable de la hipoteca es su media mensual, que recoge el BOE unos d¨ªas despu¨¦s del cierre. El hipotecado debe devolver el capital prestado por la entidad financiera en el plazo negociado a trav¨¦s de cuotas mensuales en las que se aplica un inter¨¦s. Si este es variable (como en el 60,7% de las hipotecas que se firmaron en noviembre, seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles del INE), se compondr¨¢ de dos partes de las que realmente solo una puede cambiar: el eur¨ªbor. A ¨¦l, las entidades financieras suman un porcentaje que no var¨ªa, llamado diferencial. De esta forma, si una hipoteca tiene un inter¨¦s que se corresponde al eur¨ªbor m¨¢s un punto porcentual de diferencial, su tipo ser¨¢ ahora: -0,116 + 1 = 0,88%.
Pocos euros m¨¢s en la cuota a pagar
No necesariamente el aumento que se registra en el eur¨ªbor este mes tendr¨¢ consecuencias en una hipoteca. Para que eso ocurra, deben darse dos condiciones.
Primero: que el pr¨¦stamo sea a tipo variable, ya que, si se ha negociado un tipo fijo, cualquier incremento o descenso del eur¨ªbor no lo afectar¨¢.
Y segundo: que la revisi¨®n, que normalmente es cada 12 meses, toque ahora. Esta variaci¨®n interanual del eur¨ªbor se volvi¨® positiva el pasado mes de septiembre, por primera vez desde mediados de 2014. En aquel entonces se trat¨® de un incremento de apenas 0,002 puntos, lo que se tradujo en pocos c¨¦ntimos m¨¢s a pagar en la cuota mensual. Ahora la variaci¨®n alcanza los 0,073 puntos.
¡°Este incremento es tan bajo que se compensar¨¢ sobradamente con la subida salarial¡±, asegura la secretaria general de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV), Paloma Arnaiz. Bien es verdad que ¡°cualquier alza de tipos dificulta la compra de una vivienda¡±, admite Arnaiz, pero, ¡°si las condiciones laborales y salariales mejorasen a un ritmo similar al del propio eur¨ªbor, su incremento no representar¨ªa un desincentivo grave¡±. En la misma l¨ªnea, el director general de la intermediaria Tu Soluci¨®n Hipotecaria, Ricardo Gulias, calcula que ¡°un eur¨ªbor al 0% para un pr¨¦stamo medio de 100.000 euros a 25 a?os provocar¨ªa una subida de 9 euros al mes, lo que no es significativo y no acarrea problemas a la hora de pagar la cuota¡±.
2019, un a?o sin cambios importantes
Los expertos no auguran una inflexi¨®n relevante del ¨ªndice este a?o. ¡°El eur¨ªbor va a acabar 2019 en niveles muy similares a los que tenemos ahora¡±, vaticina Rafael Alonso, analista de Bankinter. Y ello, por una raz¨®n sencilla: la pol¨ªtica monetaria del BCE ¨Cde la que depende la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s¨C ¡°va a seguir siendo laxa al menos durante este a?o¡±, agrega. Arnaiz tambi¨¦n augura tasas positivas solo para ¡°bien entrado 2020¡±, ya que la econom¨ªa de la eurozona ¡°comienza a mostrar ciertos signos de fatiga¡±, por lo que el BCE retrasar¨¢ un a?o m¨¢s la subida de los tipos de inter¨¦s.
¡°El motor de Europa, Alemania, arroja previsiones nada positivas; Italia est¨¢ estancada; Francia tiene cuestiones sociales abiertas que impiden afrontar un crecimiento positivo; Espa?a padece problemas pol¨ªticos internos y la incertidumbre de unas elecciones en primavera; por no hablar del Brexit, que nadie sabe a¨²n c¨®mo va acabar¡±, resume, en el mismo sentido, Gulias.
La nueva Ley de cr¨¦dito inmobiliario
?Todo ello quiere decir que las hipotecas no se van a encarecer, por lo menos este a?o? La respuesta, en opini¨®n de los expertos consultados, no est¨¢ tanto en el eur¨ªbor, sino en la parte fija del tipo variable: el diferencial. Tras la decisi¨®n del Gobierno de que sea el banco quien pague el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados y las sentencias que establecen que parte de los gastos de constituci¨®n tambi¨¦n corresponden a la entidad, la banca ¡°tiene que ajustar sus m¨¢rgenes¡±, afirma Gulias. De esta forma, los bancos ya no perciben ¡°los diferenciales tan bajos que hemos visto recientemente como la soluci¨®n para captar clientes¡±, remata. Estos solo seguir¨¢n en niveles ¨ªnfimos si se suscribir¨¢n los productos vinculados que incrementan su rentabilidad para la entidad. ¡°De ah¨ª tambi¨¦n que la banca promocione los tipos fijos, ya que esta modalidad asegura los beneficios para los accionistas y minimiza el riesgo¡±, en sus palabras.
Arnaiz arremete contra la nueva Ley de cr¨¦dito inmobiliario, cuya aprobaci¨®n en el Senado se espera para marzo, y le achaca el pr¨®ximo ¡°endurecimiento de los requisitos de acceso al cr¨¦dito, sobre todo para los m¨¢s j¨®venes o desfavorecidos, por dificultar la rentabilidad y reducir la seguridad en la recuperaci¨®n de los importes prestados¡±.
Una inc¨®gnita
Cuando se apruebe definitivamente esta normativa, ¡°las entidades financieras estar¨¢n obligadas a pagar los gastos derivados de la hipoteca, salvo la tasaci¨®n, y podr¨ªan trasladarlos a sus clientes, aunque esto es a¨²n una inc¨®gnita ya que algunas est¨¢n optando por no encarecer los pr¨¦stamos como arma comercial¡±, matiza la directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa. ¡°El mercado hipotecario espa?ol es muy competitivo y la rivalidad entre las entidades podr¨ªa suavizar ese posible encarecimiento¡±, constata.
Quien descarta por completo este escenario es Alonso. ¡°El diferencial mide el riesgo que el sector percibe sobre un segmento de negocio concreto, en este caso, el hipotecario¡±, argumenta este analista de Bankinter. ¡°El mercado laboral sigue mejorando, los precios de las viviendas se incrementan de manera reiterada, y el ratio entre el capital prestado y el valor de la casa est¨¢ en niveles muy sensatos. No hay s¨ªntomas de deterioro, por lo que no veo razones para subir los diferenciales de forma significativa¡±, concluye. Para Alonso, este a?o estar¨¢ marcado por un eur¨ªbor y unos diferenciales fundamentalmente estables, unos tipos que solo en la ¨²ltima parte ir¨¢n subiendo ¡°liger¨ªsimamente¡±, y un mayor movimiento en las hipotecas a tipos fijos, ¡°por las buenas ofertas a largo plazo que existen en este segmento¡±.
A una subida del ¨ªndice, m¨¢s hipotecas fijas
Con el eur¨ªbor en tasas negativas y con el objetivo de garantizarse ciertos m¨¢rgenes de rentabilidad, las entidades apostaron por tipos fijos atractivos, dirigidos a los clientes con un perfil m¨¢s conservador, que buscan estabilidad antes de todo. De esta forma, las hipotecas a tipo fijo crecieron de las 3.357 que se registraron en enero de 2016, a las 14.348 de enero de 2018, seg¨²n el INE.
¡°Con el eur¨ªbor cercano al cero, ser¨ªa m¨¢s sencillo contratar un pr¨¦stamo con un tipo variable¡±, constata el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. ¡°Pero, ahora que este ¨ªndice crece, aunque solo sea en fracciones de d¨¦cimas, reaparecen los fantasmas del pasado y algunos usuarios vuelven a decantarse por la hipoteca fija¡±, se?ala. En opini¨®n de Gonzalvez, la evoluci¨®n del eur¨ªbor en los pr¨®ximos meses seguir¨¢ afectando a la proporci¨®n de hipotecas a tipo fijo que se firmen.
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