?Te planteas comprar casa con hipoteca? Conocer estos 20 t¨¦rminos te ayudar¨¢ a negociarla

En la mara?a de t¨¦rminos legales, tecnicismos y jerga que caracteriza el mundo de las hipotecas, es muy posible que el usuario no entendido en esta materia se sienta perdido. Pero la compra de una casa es para muchos la inversi¨®n m¨¢s importante de su vida, y las proporciones del endeudamiento al que se enfrentar¨¢n durante lustros justificar¨ªan por s¨ª solas el esfuerzo para entender el funcionamiento del cr¨¦dito inmobiliario a trav¨¦s de estas palabras, cuyo significado permanece muy a menudo oscuro.

M¨¢s all¨¢ de los m¨¢s comunes, como cuota, TIN o TAE, cuatro expertos descifran 20 t¨¦rminos y expresiones de entre la menos obvias, con el objetivo de entender m¨¢s a fondo los pr¨¦stamos hipotecarios y negociarlos con mayor seguridad.

Capacidad de endeudamiento. ¡°Es una condici¨®n fundamental a la hora de negociar la hipoteca¡±, afirma Antonio Gallardo, experto de finanzas del comparador bancario iAhorro. Es el capital m¨¢ximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin hacer peligrar su integridad financiera. ¡°Este l¨ªmite est¨¢ entre el 30% y el 35% de sus ingresos netos mensuales, teniendo en cuenta no solo la deuda que asume con su hipoteca, sino tambi¨¦n otras a las que est¨¦ haciendo frente¡±, explica Gallardo. Por ejemplo, si una pareja tiene unos ingresos de 2.000 euros, su capacidad de endeudamiento ser¨¢ de unos 700 euros mensuales.

Fipre y Fiper. Con el objetivo de permitir al usuario hacer una comparaci¨®n entre distintas hipotecas antes de decantarse por una de ellas, la ley obliga a las entidades a entregar la informaci¨®n en un modelo normalizado denominado ficha de informaci¨®n precontractual (Fipre). ¡°Esta debe contener informaci¨®n clara y suficiente del producto que oferta y de car¨¢cter orientativo, y tiene que estar disponible en todos los canales de comercializaci¨®n de la entidad, ya sea oficina u online¡±, detalla Gallardo. Una vez que el banco haya evaluado nuestras necesidades y nuestra situaci¨®n financiera, nos pasar¨¢ la ficha de informaci¨®n personalizada (Fiper). ¡°Esta contiene datos m¨¢s precisos del coste y condiciones del producto¡±, destaca este experto.

Oferta vinculante. ¡°Si la Fiper no contiene ninguna obligaci¨®n para la entidad financiera, s¨ª lo hace la oferta vinculante¡±, destaca Gallardo. En este documento se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 d¨ªas desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al usuario al menos 10 d¨ªas antes de la firma de la hipoteca ante el notario.

Bonificaciones. La entidad bancaria puede ¡°bonificar la hipoteca¡±, es decir, rebajar el diferencial que se a?ade al ¨ªndice del tipo de inter¨¦s variable (como el eur¨ªbor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su pr¨¦stamo. ¡°Es una pr¨¢ctica habitual, y a veces tiene consecuencias positivas en el precio de la hipoteca, pero es importante verificar si el diferencial est¨¢ condicionado a la vigencia de los contratos en cuesti¨®n, en cuyo caso hay que tener en cuenta que la cancelaci¨®n de algunos de ellos aumentar¨¢ la cuota¡±, avisa Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda. Y la directora general de BGesti¨®n Global, Mercedes Blanco, a?ade que ¡°las hipotecas ofrecidas a tipo fijo tambi¨¦n pueden tener bonificaciones¡±. En este caso, se rebaja directamente el tipo de inter¨¦s.

IRPH. ¡°El ¨ªndice de referencia de pr¨¦stamos hipotecarios (IRPH) se utiliza de forma similar al eur¨ªbor, para calcular el tipo de inter¨¦s variable de las hipotecas, y representa el tipo de inter¨¦s medio de los pr¨¦stamos hipotecarios concedidos¡±, dice el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez. Por ello, si se conceden muchos pr¨¦stamos con intereses elevados, el IRPH crece. Su uso se generaliz¨® en 2006 y 2007 como una alternativa menos vol¨¢til del eur¨ªbor, pero una sentencia del Tribunal Supremo estableci¨® tambi¨¦n que carece de cualquier control de transparencia y es f¨¢cilmente manipulable por las entidades. Est¨¢ previsto que este a?o el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE) se pronuncie definitivamente sobre este asunto, que afecta a 1,3 millones de personas.

Cl¨¢usula de redondeo al alza. Es una disposici¨®n por la que el tipo de inter¨¦s se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%). ¡°Una sentencia del Tribunal Supremo del 2001 y la Ley 44/2002 declararon esta cl¨¢usula abusiva, por lo que ning¨²n contrato hipotecario deber¨ªa contenerla¡±, destaca Gonzalvez.

Primera fracci¨®n temporal. En los pr¨¦stamos de tipo variable puede incorporarse una cl¨¢usula que contempla la existencia de un primer per¨ªodo en el que no se aplica el inter¨¦s variable pactado sino uno fijo, bastante superior. ¡°Esta primera fracci¨®n temporal suele ser anual, pero hay casos en que la entidad bancaria la extiende a, por ejemplo, los cinco primeros a?os, lo que aumenta considerablemente el coste del pr¨¦stamo¡±, en palabras de Palacios.

Carencia. Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duraci¨®n m¨¢xima no suele exceder los 24 meses. De esta forma, el hipotecado puede hacer frente a momentos financieros dif¨ªciles sin incurrir en un impago. ¡°Como contrapartida, el pr¨¦stamo se encarecer¨¢, ya que el capital no pagado se distribuir¨¢ en las cuotas siguientes, por lo que estas ser¨¢n m¨¢s elevadas y tambi¨¦n subir¨¢ el coste en intereses¡±, subraya Gallardo.

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Quita. Es el acuerdo al que llegan banco e hipotecado para que este ¨²ltimo devuelva al primero parte de la deuda, perdon¨¢ndole el resto y renunciando as¨ª a su derecho a exigirlo. ¡°La quita de la deuda puede producirse por iniciativa del deudor, del acreedor, o de ambos¡±, indica Blanco. ¡°De esta forma, en casos de impago por insolvencia del deudor, el acreedor se garantiza el cobro de, al menos, una parte de la deuda¡±, a?ade.

Cl¨¢usula de vencimiento anticipado. Permite que una entidad de cr¨¦dito d¨¦ por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago de una o m¨¢s cuotas del pr¨¦stamo. El deudor deber¨¢ devolver la totalidad del pr¨¦stamo. ¡°Aunque sentencias del Tribunal Supremo han declarado nula esta cl¨¢usula, especialmente cuando se ejecuta tras solo un mes de retraso, no se ha eliminado todav¨ªa de nuestra legislaci¨®n, ya que se espera un dictamen del TJUE en este sentido¡±, dice Gallardo. Seg¨²n la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario ¨Ccuya aprobaci¨®n en el Senado est¨¢ prevista en marzo¨C el impago deber¨¢ ser mucho mayor para provocar la ejecuci¨®n de la hipoteca.

Comisi¨®n de amortizaci¨®n anticipada. ¡°Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los tr¨¢mites administrativos correspondientes y como compensaci¨®n por lo que dejan de ganar¡± en el caso de que el pr¨¦stamo se cancele antes de la fecha de vencimiento, ¡°ya que no percibir¨¢n los intereses del capital amortizado¡±, expone Gonzalvez. ¡°Es importante mirarlo¡±, advierte Palacios, ¡°ya que cuando se firma el pr¨¦stamo muchas veces no se contempla la posibilidad de que pueda ser cancelado de forma anticipada, por lo que la cl¨¢usula pasa desapercibida¡±. Esta cantidad se regula a la baja en la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario.

Cl¨¢usula de subrogaci¨®n. Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares. En palabras de Palacios, sustituir al hipotecado implica que ¡°todas las previsiones del pr¨¦stamo hipotecario suscrito entre el vendedor y la entidad bancaria nos ser¨¢n aplicables en cuanto firmemos la subrogaci¨®n, excepto si se dice expresamente lo contrario¡±. En consecuencia, cuando se habla de subrogaci¨®n, habr¨¢ que analizar tambi¨¦n al detalle el pr¨¦stamo original. Existen dos tipos de subrogaciones hipotecarias: las de acreedor y la de deudor. ¡°A trav¨¦s de la primera, se traslada el pr¨¦stamo a otra entidad financiera; con la segunda, se sustituye el titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del pr¨¦stamo¡±, explica Blanco.

Comisi¨®n de subrogaci¨®n. Es una comisi¨®n o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera. ¡°Ser¨¢ del 0,5% durante los cinco primeros a?os y del 0,25% a partir del sexto¡±, dice Blanco.

Intereses de demora. Son aquellos que se aplican cuando el hipotecado no paga a tiempo su cuota. ¡°Las entidades en los ¨²ltimos a?os han fijado intereses de demora excesivamente altos, que se han ido moderando a trav¨¦s de varias sentencias¡±, destaca Palacios. Hasta que entre en vigor de la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario, no existe ninguna norma que los limite, por lo que esta letrada aconseja prestar atenci¨®n a lo que se pacta al respecto.

Beneficio de excusi¨®n. ¡°Es el derecho que tiene la persona que se compromete a asumir la deuda hipotecaria de otra ¨Cen el supuesto de que esta no lo haga¨C para oponerse a la ejecuci¨®n de sus bienes, prestados en garant¨ªa del pago de la deuda, hasta que el banco no haya ejecutado todos los bienes del deudor principal¡±, se?ala Blanco.

Clips hipotecarios (swaps). Eran unos seguros frente a las subidas de los tipos variables de las hipotecas. Empezaron a aparecer con cierta frecuencia en las hipotecas firmadas a partir de los a?os 2008 y 2009, en los que el eur¨ªbor estaba en ascenso, aunque las previsiones apuntaran a un desplome que no hubiera tardado mucho en manifestarse. ¡°En aquel entonces, el hipotecado y el banco firmaban un contrato para que el cliente se cubriera las espaldas en el caso de que los tipos de inter¨¦s subieran m¨¢s de lo previsto¡±, relata Gonzalvez. Este producto, sin embargo, se revel¨® m¨¢s complejo de lo que pod¨ªa parecer en un primer momento, por lo que muchos hipotecados acabaron pagando m¨¢s de la cuenta. Varias sentencias de tribunales tumbaron estos seguros.

Elevar a escritura p¨²blica. Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deber¨¢ aparecer una descripci¨®n detallada de la vivienda a transmitir y de su situaci¨®n registral, es decir, la informaci¨®n que nos indique si el inmueble est¨¢ o no libre de cargas. ¡°Estos datos se solicitan en una nota simple que el notario pide al Registro de la Propiedad, y que se adjunta a la escritura p¨²blica¡±, apunta Gonzalvez.

Aval a primer requerimiento. Aunque se utilice m¨¢s en los contratos de alquiler, antes de firmar la compraventa de una vivienda el banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Act¨²a como una garant¨ªa de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes. ¡°No es necesario demostrar impago para que el banco ejecute este aval¡±, puntualiza Gonz¨¢lvez.

Certificado de deuda cero. Acredita que la deuda hipotecaria contra¨ªda con el banco ya se extingui¨®. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer p¨²blica la cancelaci¨®n. ¡°Pese a que registrar este certificado no sea obligatorio, recomiendo hacerlo porque puede ser ¨²til, por ejemplo, a la hora de vender la vivienda¡±, se?ala Gonzalvez.

Hipoteca inversa. Es un pr¨¦stamo dirigido a personas mayores de 65 a?os o dependientes, con el que se convierte a dinero l¨ªquido el valor de la vivienda del titular, sin perder la propiedad. ¡°Es una renta vitalicia al cliente, quien ofrece su vivienda como garant¨ªa¡±, desglosa Blanco. ¡°Tras su fallecimiento ser¨¢n sus herederos, si quieren conservar la vivienda, los que se encarguen de hacer frente al pago de las cantidades abonadas m¨¢s los intereses¡±, agrega. Si no quisieran conservarla, la vivienda responder¨ªa de la deuda y se la quedar¨ªa el banco.