Jaque al moroso con el 'desahucio expr¨¦s'

El desahucio expr¨¦s llama a la puerta por Navidad. El pr¨®ximo d¨ªa 28 entrar¨¢ en vigor en Espa?a una reforma legal que permite echar al moroso de manera m¨¢s r¨¢pida de lo que ven¨ªa ocurriendo. Un impago de dos meses ya basta ahora para que el inquilino acabe en el juzgado. Tras la reforma, bastar¨¢ con un mes y el propietario podr¨¢ lograr el desalojo a la primera reincidencia. La nueva ley tambi¨¦n sacrifica alguna garant¨ªa procesal que amparaba al moroso y acorta la mayor¨ªa de los plazos para agilizar la tramitaci¨®n de la demanda. Es decir, los jueces resolver¨¢n antes porque la ley lo permitir¨¢, pero los juzgados que est¨¦n saturados lo seguir¨¢n estando.

Todo el Congreso, excepto ERC e IU-ICV, vot¨® a favor de cambiar la ley que, en su exposici¨®n de motivos, asegura que servir¨¢ para "impulsar el mercado de alquiler". Es decir, estimular a los propietarios para que afloren centenares de miles de viviendas que actualmente est¨¢n vac¨ªas en Espa?a. Las plataformas sociales lo ven de otra manera, y consideran que, en una ¨¦poca de crisis como la actual, la reforma perjudicar¨¢ a los inquilinos.

El 11% de los pisos en Espa?a son de alquiler. La media europea es del 40%

"La reforma est¨¢ dirigida a culpar al inquilino, no a favorecerle"

Un pleito puede tardar en resolverse de 3 a 12 meses, seg¨²n el juzgado

Las ejecuciones hipotecarias se han triplicado en el plazo de tres a?os

En el a?o 2006 hab¨ªa en Espa?a 1,8 millones de pisos de primera residencia en r¨¦gimen de alquiler, seg¨²n cifras del Ministerio de Vivienda. Representan s¨®lo el 11% del parque total, una cifra muy alejada del 40% de media de nuestro entorno europeo. En Holanda o Italia, la tasa alcanza el 46%. En el otro extremo est¨¢ Hungr¨ªa, con el 6%, el ¨²nico pa¨ªs con porcentaje inferior al espa?ol.

"La legislaci¨®n de alquiler en Espa?a tiene una largu¨ªsima tradici¨®n de ineficiencia que nos ha llevado a esta situaci¨®n, con un marco legal demag¨®gico que ha cargado el peso expropiatorio sobre los hombros de los propietarios y ha generado un mal beneficio para el inquilino". Quien se expresa as¨ª es Pedro P¨¦rez, y su contundencia se entiende si se recuerda que preside el llamado G-14, el grupo que agrupa a las 14 grandes inmobiliarias de Espa?a.

P¨¦rez considera que la ley proteger¨¢ m¨¢s al propietario de lo que lo estaba hasta ahora, est¨¢ convencido de que aumentar¨¢ la oferta y, en consecuencia, prev¨¦ un descenso de los precios en el plazo de dos o tres a?os.

Por el contrario, Jes¨²s Mu?oz, portavoz del colectivo V de Vivienda de Madrid, explica que "la reforma legal est¨¢ encarada para culpar al inquilino en lugar de facilitar y estimular el acceso a la vivienda de quien lo necesita. Parece que lo que se pretende es que el propietario o el banco recupere el piso cuanto antes, porque casi todas las medidas que se anuncian por la Administraci¨®n se plantean desde la estigmatizaci¨®n del inquilino".

Entre una posici¨®n y otra, el interrogante que despejar¨¢ el paso del tiempo es hasta qu¨¦ punto puede una reforma legal cambiar el panorama. Si el proceso judicial en Espa?a es lento se explica, entre otras razones, porque es muy garantista y porque muchos juzgados est¨¢n hasta los topes de pleitos. De lo segundo no se ocupa nadie, pero lo primero s¨ª se ha abordado con la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Hasta ahora no se pod¨ªa celebrar un juicio sin citar al inquilino, porque eso supon¨ªa indefensi¨®n y, en caso de recurso, era probable que la Audiencia Provincial anulase el desahucio acordado por el juzgado de primera instancia. Si el funcionario judicial no encontraba al inquilino cuando acud¨ªa a su domicilio a llevarle la citaci¨®n para el juicio, la ley obligaba al juez a hacer una m¨ªnima investigaci¨®n para intentar dar con ¨¦l a trav¨¦s del padr¨®n de habitantes o de la Seguridad Social. En la pr¨¢ctica casi nunca se le encontraba, pero al menos se intentaba. Al final se colgaba un edicto en la puerta del juzgado y eso supon¨ªa que el afectado ya se daba por citado para el juicio. Es lo que se llama una citaci¨®n ficta, porque el afectado no se entera.

Con la reforma tambi¨¦n se acabar¨¢ colgando el edicto, pero sin necesidad de esperar los tres o cuatro meses que transcurren ahora para intentar localizar al inquilino. En cuanto no se le encuentre en el domicilio designado, se le dar¨¢ formalmente por notificado. "Se acaban as¨ª ese plazo en el que el moroso pod¨ªa desaparecer del mapa con amparo legal", explica Alejandro Fuentes Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario desde hace 30 a?os. El inquilino moroso tambi¨¦n pod¨ªa ganar unas semanas si no se le encontraba en su domicilio al notificarle la sentencia.

La nueva ley tambi¨¦n acaba con esa situaci¨®n y obliga a que cuando el moroso reciba la citaci¨®n para el d¨ªa del juicio, ya se le emplace para recoger la sentencia al cabo de seis d¨ªas. Eso obliga al juez a tener lista la resoluci¨®n en ese plazo, porque los implicados la estar¨¢n esperando. Pero ?qu¨¦ ocurrir¨¢ si no la tiene? Probablemente nada, seg¨²n coinciden en se?alar diversas fuentes judiciales, pero es la primera vez que una ley insta de manera tan expresa al juez a resolver con celeridad. En las principales ciudades espa?olas ya se dicta ahora la sentencia a los dos o tres d¨ªas del juicio.

Otra reforma. Hasta ahora, cuando el propietario lograba una sentencia favorable, ten¨ªa que esperar 20 d¨ªas h¨¢biles, o sea, 30 d¨ªas naturales, para solicitar su ejecuci¨®n. Con la reforma, y si lo pide en la demanda, la misma sentencia ya fijar¨¢ la fecha del desalojo, en caso de aprobarse.

"Es innegable que se est¨¢ protegiendo m¨¢s al propietario, que se reducen las garant¨ªas para los inquilinos y que se corre el peligro de que pueda abusar de la nueva ley", admite sin reparos el abogado Fuentes Lojo, que tiene clientes de los dos bandos. "Pero tambi¨¦n es innegable que hay verdaderos profesionales morosos. El que no tiene nada que temer es el inquilino que paga", asegura. En esa misma l¨ªnea se expres¨® la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, cuando se aprob¨® la ley en el Congreso y asegur¨® que no supon¨ªa un menoscabo de "los inquilinos de buena fe".

En la ciudad de Barcelona se tarda ahora entre cuatro y seis meses en dictar una sentencia desde que se presenta la demanda hasta que se produce el desalojo, seg¨²n sea el caso y la rapidez con la que resuelva el juez. En Madrid, la media es de entre siete y nueve meses. Con la reforma, podr¨ªa haber desalojo hasta en dos meses, en el mejor de los casos para el propietario, pero esa rapidez s¨®lo afectar¨¢ a las grandes ciudades, donde los juzgados tienen medios y existe un eficiente Servicio de Actos de Comunicaci¨®n (SAC), que as¨ª se denomina a los funcionarios que van por las casas notificando las citaciones.

"La reforma habilita una autopista de cuatro carriles sin advertir que, a la larga, acaba convertida en una carretera de dos o uno solo. ?Y es que los jueces no son supermanes!", explica el abogado Fuentes Lojo. Lo que no cambia la ley es que el juez sigue sin tener un plazo para iniciar el proceso y se?alar el juicio. Y mientras eso no ocurra no se puede agilizar m¨¢s el desahucio. Esa demora en la tramitaci¨®n tiene causas muy diversas, aunque en la mayor¨ªa de los casos es el exceso de pleitos.

Como ejemplo, el periplo de una demanda de desahucio en un juzgado de Sabadell (Barcelona), que resulta extensible a centenares de juzgados de ciudades medianas. El pasado mes de junio entr¨® en uno de ellos una demanda por impago de una renta mensual de 1.100 euros que no se empez¨® a tramitar hasta septiembre. El juez fij¨® la fecha del juicio para el pr¨®ximo 11 de enero. El abogado de oficio del inquilino ha invocado que ese d¨ªa ten¨ªa otra vista y el juez ha acordado la suspensi¨®n, porqu¨¦ as¨ª lo marca la ley. El juicio se ha se?alado nuevamente para el 15 de mayo de 2010. Es decir, el propietario tendr¨¢ que esperar m¨¢s de un a?o para lograr una sentencia. Y despu¨¦s faltar¨¢ ejecutarla.

"Ese ciudadano que espera justicia contrajo una hipoteca confiando en que la podr¨ªa pagar con el alquiler de su piso. ?Qui¨¦n le protege?", se pregunta el abogado Fuentes Lojo, que es quien le defiende. El presidente del G-14 apostilla que el 90% de los propietarios de pisos de alquiler que hay en Espa?a son familias de clase media o baja, "que en su d¨ªa hicieron una inversi¨®n con los ahorros que ten¨ªan y que necesitan ese dinero para vivir. Por eso alquilan, aun a riesgo de encontrarse con un inquilino expropiador".

Jes¨²s Mu?oz rechaza de forma tajante esa afirmaci¨®n. "El inquilino no es incumplidor por naturaleza. Hay una peque?a minor¨ªa que no paga y una inmensa mayor¨ªa que sufre unos contratos que en ocasiones son muy abusivos. Contra eso no se legisla, s¨®lo se cambia la ley para agilizar el desahucio y servir al propietario", asegura.

La crisis econ¨®mica ha disparado la morosidad inmobiliaria y nada hace pensar que vaya a remitir. La Generalitat de Catalu?a ya ha anunciado que avalar¨¢ a los ciudadanos sin medios para evitar su desahucio. Seg¨²n las cifras facilitadas por el Consejo General del Poder Judicial, en 2007 se produjeron en Espa?a 25.943 procesos de ejecuci¨®n hipotecaria. Es decir, demandas motivadas por el impago del alquiler o de la hipoteca. En 2008 se doblaron con creces y alcanzaron las 58.686 demandas y en los nueve primeros meses de este a?o se hab¨ªan contabilizado 66.471 demandas.

La estad¨ªstica judicial no permite conocer con precisi¨®n cu¨¢ntas de esas demandas acabaron en desahucio y mucho menos detallar cu¨¢ntas fueron por impago de la hipoteca o del alquiler. En cambio, en otro tipo de estad¨ªstica, como los casos de violencia sobre la mujer, s¨ª lo saben. Es decir, que el Consejo General del Poder Judicial, el ministerio y las comunidades, que son los que planifican la organizaci¨®n judicial en Espa?a en funci¨®n de la carga de trabajo, tambi¨¦n podr¨ªan conocer todos los detalles de los procesos civiles de desahucio y de otros muchos para adoptar decisiones con estad¨ªsticas fiables, porque nadie duda que faltan juzgados en algunas ciudades y sobran en otras. En este sentido, la reforma del desahucio expr¨¦s destierra la propuesta de 2007 de la ex ministra de Vivienda Carme Chac¨®n para crear juzgados especializados en desahucios.

Lo que s¨ª consta en la estad¨ªstica judicial es que en 2008 se tramitaron 26.748 desahucios en las grandes ciudades, que son las que tienen los llamados servicios comunes. De esos, 17.433 se materializaron y 8.079 ni siquiera pudieron tramitarse por el deficiente funcionamiento del SAC u otras incidencias. El resto se sumaron a los desahucios iniciados, pero pendientes de cumplimentar, que al acabar el a?o 2008 eran 3.166.