?Qu¨¦ obligaciones supone invertir en una segunda casa?

Poseer una vivienda que sirve como segunda residencia no es infrecuente del todo. Si algo m¨¢s de tres cuartas partes de las viviendas que est¨¢n en manos de particulares se utilizan como residencia habitual, otro 9% se alquila y otro 3% no tiene ning¨²n uso, el 12% constituye la segunda residencia de sus propietarios. Y si el an¨¢lisis se hiciera en funci¨®n de los particulares, se ver¨ªa que solo un quinto (el 18%) declara tener dos viviendas, pero m¨¢s de la mitad de ellos destina uno de los inmuebles a segunda residencia (57%). Del 4% que declara ser propietario de tres o m¨¢s viviendas, el 67% utiliza una de ellas con este objetivo, seg¨²n el ¨²ltimo informe sobre el mercado inmobiliario del portal de anuncios Fotocasa.

La tentaci¨®n de adquirir una vivienda con la idea de tener a su disposici¨®n otra residencia, alternativa a la habitual, puede resultar muy atractiva, pero Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), se?ala las preguntas que, en su opini¨®n, ser¨ªa mejor hacerse antes de decantarse por esta opci¨®n. La primera concierne su uso, ya que ¡°no es lo mismo utilizarla un mes al a?o m¨¢s algunos fines de semana, que pasar en ella la mitad del a?o si estoy jubilado¡±, dice.

De esta manera, en la elecci¨®n influir¨¢n casi seguramente las circunstancias familiares, la presencia de hijos en el hogar e incluso su edad, puesto que, una vez llegada su adolescencia o la mayor edad, es probable que no les apetezca seguir a los padres siempre al mismo lugar de vacaciones. Por no hablar de la dificultad en cuadrar vacaciones familiares para pasar m¨¢s de 15 d¨ªas juntos.

La OCU desaconseja comprar

Otra reflexi¨®n ir¨ªa encaminada en ser consciente de los gastos que suponen tanto la adquisici¨®n como el mantenimiento de la vivienda cada a?o. ¡°Solo en impuestos y gastos de compra hay que contar con un 15% del valor del piso¡±, afirma Izverniceanu. Seg¨²n c¨¢lculos de la OCU, aun suponiendo que est¨¦ en buen estado y no necesite reformas iniciales, el coste de impuestos y mantenimiento anual se acercar¨ªa de media a los 1.800 euros.

Comprar una segunda vivienda como inversi¨®n y esperar a que se revalorice ¡°es una apuesta arriesgada¡±, en palabras de la portavoz. ¡°En alguna ocasi¨®n, una vivienda a precio rebajado en una zona de nueva atracci¨®n tur¨ªstica habr¨¢ podido revalorizarse¡±, admite Izverniceanu, ¡°pero, en general, a medio plazo debe haber una correcci¨®n de precios de la vivienda para adecuarlos a la capacidad real de pago de los hogares espa?oles¡±. Por lo que la OCU no se cansa de recomendar prudencia.

Si, por el contrario, la idea fuera adquirirla para utilizarla unas semanas y ponerla en alquiler tur¨ªstico el resto del a?o, habr¨ªa que tener en cuenta la tendencia normativa actual, cada vez m¨¢s orientada a considerar el arrendamiento vacacional como una actividad profesional. Para Izverniceanu, ¡°esto supone estar sometido a una regulaci¨®n restrictiva que depende de cada Comunidad Aut¨®noma y de cada Ayuntamiento, lo que exige un nivel de dedicaci¨®n de tiempo y energ¨ªas por el propietario que excede de su disponibilidad ordinaria¡±.

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Extremar las cautelas

Por todo ello, la conclusi¨®n a la que llega la portavoz de la OCU es que, desde el punto de vista econ¨®mico, ¡°la compra de una segunda residencia rara vez resulta interesante¡±. No obstante, si el usuario estuviera decidido a dar el paso y comprar una vivienda para segunda residencia, como muchas veces la adquisici¨®n se realizar¨¢ en un lugar lejano al de la residencia habitual, para Izverniceanu ¡°es preciso visitar la zona y el inmueble con calma y si es posible en varias ocasiones¡±, con el objetivo de evaluar bien el lugar, la vivienda, y el entorno. Lo ideal es que el propietario potencial pase all¨ª un periodo en alquiler. Y si en la operaci¨®n interviene una agencia inmobiliaria, ser¨¢ necesario tener muy claras las condiciones y el coste de la intermediaci¨®n.

Bien es cierto que se trata de precauciones ¨²tiles en la compra de cualquier tipo de vivienda, pero Izverniceanu hace especial hincapi¨¦ en que, en las segundas residencias, hay que prestar mucha atenci¨®n al estado material de la vivienda y de las instalaciones comunes. ¡°El uso espor¨¢dico que suele darse a las segundas residencias hacen que el estado de conservaci¨®n no sea muchas veces el id¨®neo¡±, incide. Y advierte: ¡°En una visita r¨¢pida quiz¨¢ no nos demos cuenta de la presencia de humedades, el estado de las tuber¨ªas, la necesidad de acometer obras en el edificio o en sus servicios como la piscina¡±.

Cuando nos encontramos con lo que parece un verdadero chollo, tal vez haya que preguntarse por qu¨¦ esa vivienda se vende tan barata. ¡°Quiz¨¢ sea un pozo sin fondo de gastos de mantenimiento o comunitarios; quiz¨¢ haya problemas porque muchos propietarios no residen en el pa¨ªs o la comunidad de propietarios tiene morosos; quiz¨¢ se haya deteriorado el ambiente colindante; o quiz¨¢ es el ruido de los aviones cercanos el que molesta¡±, especula Izverniceanu. Otras tantas razones para extremar las cautelas.

Financiaci¨®n y fiscalidad

En el caso de que la adquisici¨®n de la segunda residencia requiera financiaci¨®n, habr¨¢ que tener en cuenta que algunas condiciones de la hipoteca pueden ser distintas a las que se aplican en el caso de la vivienda principal. Una primera diferencia es el porcentaje m¨¢ximo de financiaci¨®n, que suele ser del 80% del valor en el caso de la primera vivienda y es algo inferior para la segunda.

¡°Si el cliente tiene ya una hipoteca sobre una primera vivienda, adem¨¢s, se calcular¨¢ la viabilidad de la nueva hipoteca teniendo en cuenta la suma de las dos¡±, destaca el responsable de marketing de Banco Mediolanum, Alessio Zambon, quien avisa: ¡°puesto que se considera recomendable que las cargas financieras no superen globalmente el 35% de la renta neta disponible, eso condicionar¨ªa tambi¨¦n el monto total de una segunda hipoteca¡±.

Tampoco habr¨¢ que pasar por alto las diferencias entre primera y segunda vivienda en el ¨¢mbito fiscal. ¡°Cuando la segunda casa no es vivienda habitual, el propietario debe imputar una renta inmobiliaria por ella en su declaraci¨®n de la Renta¡±, se?ala la experta fiscal Rebeca V¨¢zquez. Esta renta inmobiliaria ser¨¢ generalmente del 2% sobre el valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI.

Tambi¨¦n podr¨¢ aplicarse el 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoraci¨®n colectiva que haya entrado en vigor en el per¨ªodo impositivo. En cualquier caso, el propietario de una vivienda de segunda residencia, si no est¨¢ alquilada o no se encuentra afecta a una actividad econ¨®mica, no podr¨¢ deducir por ella ning¨²n gasto.

Y si una persona es residente fiscal en Espa?a pero tiene bienes inmuebles en el extranjero, deber¨¢ informar a Hacienda mediante el modelo 720, siempre y cuando su valor supere los 50.000 euros. ¡°Esta obligaci¨®n deber¨¢ cumplirse entre el 1 de enero y el 31 de marzo del a?o siguiente la adquisici¨®n¡±, subraya V¨¢zquez. ¡°Adem¨¢s deber¨¢ informar en a?os sucesivos cuando el valor establecido hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros¡±, concluye.