Lluvia de dinero para reformar un piso

Las grandes fortunas latinoamericanas, espa?olas, europeas, asi¨¢ticas y rusas se han hecho con muchos de los edificios y pisos de los barrios m¨¢s caros de Madrid ¡ªcoronada ya como una de las plazas de inversi¨®n m¨¢s atractivas del mundo para los patrimonios millonarios¡ª, y Barcelona. Algunos compran como capricho y pueden gastar aut¨¦nticas millonadas en la rehabilitaci¨®n de sus nuevas casas y otros con una estrategia clara: rehabilitar para volver a vender.

No hay que olvidar que el 65% de los patrimonios superiores a 30 millones de d¨®lares de Latinoam¨¦rica cuenta con una segunda vivienda fuera de su pa¨ªs de residencia y Espa?a es el primer destino escogido, seg¨²n la consultora Knight Frank. Adem¨¢s, el mercado espa?ol de lujo, y especialmente el madrile?o, tiene unos precios muy competitivos en relaci¨®n a otras capitales europeas como Par¨ªs, Londres o Berl¨ªn.

Dinero llama a dinero. Tras meter cientos de miles de euros en la reforma de estos pisos, que suelen tener entre 200 y 600 metros cuadrados, se incrementa el valor del inmueble en torno al 40%. Una vez descontado el precio de la reforma, el beneficio neto para el comprador o inversor puede alcanzar hasta el 25%. Lo dice Ricardo Serrano, socio y cofundador de GYC Espacios, especialista en reformas de casas de lujo, que conoce bien los secretos que se esconden tras las rehabilitaciones de muchos de los pisos se?oriales de la capital. En el caso de que lo destinen al alquiler y no a la venta, "un piso de 110 metros y una renta de 1.500 euros puede subir hasta los 2.100 solo con un lavado de cara".

Los precios de las remodelaciones integrales en este mercado, en el que el dinero nunca es un problema, distan mucho de los que manejan el resto de mortales. La rehabilitaci¨®n de un piso "normal" cuesta de media unos 26.000 euros, seg¨²n la Asociaci¨®n Nacional de Distribuidores de Cer¨¢mica y Materiales de Construcci¨®n (Andimac). ?Cu¨¢nto se paga por una reforma de una casa en la emblem¨¢tica la milla de oro de Madrid? En la calle de Serrano, un cliente portugu¨¦s afincado en Suiza ha rehabilitado 300 metros cuadrados por m¨¢s de 250.000 euros. Peccata minuta si se compara con los 810.000 euros (1.800 euros el metro) que ha costado la obra m¨¢s cara hecha por GYC Espacios. Fue en una vivienda de 450 metros cuadrados en la calle Ruiz de Alarc¨®n, en el barrio de los Jer¨®nimos. Hay que tener en cuenta que la factura final tambi¨¦n incluye el arquitecto y en algunos casos se contratan firmas de renombre.

Lo que cuesta

En una reforma vip el metro cuadrado no baja de los 1.200 euros y puede llegar a los 2.500. "Hemos tenido casos en los que el coste ha superado el 50% del valor catastral de la vivienda", explica Serrano. Los que m¨¢s gastan, sin l¨ªmite, son los millonarios que compran la casa para usarla. En cambio, cuando se trata de invertir para obtener una plusval¨ªa el precio de la rehabilitaci¨®n es m¨¢s limitado, se pronuncia Alejandro Torres, de la agencia de lujo Lucas Fox en Barcelona. "Los inversores de propiedades top suelen gastar menos, hacen reformas de calidad pero no pagan caprichos como podr¨ªa hacer un comprador para uso propio", a?ade Paloma Infante, directora de la Divisi¨®n de L'Eixample de Engel & V?lkers Barcelona. "El inversor suele desembolsar entre 800 y 1.000 euros por metro", zanja Miguel ?ngel Fern¨¢ndez, director de la zona de Salamanca de la inmobiliaria E&V Madrid.

La factura se encarece a¨²n m¨¢s cuando, por ejemplo, al cliente se le antoja una reproducci¨®n a menor escala de la cocina del restaurante ?tico de Ram¨®n Freixa, con dos estrellas Michelin. El propietario gast¨® 74.000 euros. "Fue para poder organizar cenas en casa contratando a un cocinero de renombre y que se sintiese lo m¨¢s c¨®modo posible", recuerda Serrano. Esta es una de las estancias que m¨¢s valoran las grandes fortunas, hasta el punto de que "hay alg¨²n cliente que ha gastado 200.000 euros solo en ella", apunta Torres. V¨¦ase la diferencia: el com¨²n de los mortales estrena cocina por unos 7.000 euros. La factura tambi¨¦n se desboca cuando se reclaman materiales muy exclusivos, como grandes piezas de m¨¢rmol importado de India. O cuando se contrata llave en mano el interiorismo y la decoraci¨®n. "Recuerdo una reforma para un cliente asi¨¢tico; nos encargamos del mobiliario, ropa de cama y s¨¢banas de 600 hilos, toallas de algod¨®n egipcio y cuberter¨ªa de plata", narra Serrano.

Abajo los tabiques

Los pisos que compran las grandes fortunas suelen estar ubicados en fincas emblem¨¢ticas de los siglos XIX y XX, en barrios como el de Salamanca (Madrid) y la parte derecha del Eixample (Barcelona). Casi todas tienen fachada y estructura protegida, algo que el inversor tiene muy en cuenta antes de firmar. La primera decisi¨®n que toman los clientes adinerados es la de cambiar las distribuciones originales porque los pisos suelen estar muy compartimentados. As¨ª, se crean zonas comunes m¨¢s amplias y abiertas y se reduce el n¨²mero de dormitorios en favor de espacios m¨¢s grandes.

En estas obras es esencial ponderar cu¨¢ndo merece la pena conservar un elemento original, algo que solo se hace cuando el cliente entiende su valor y asume el coste, ya que restaurar es mucho m¨¢s caro que sustituir por elementos nuevos. "Son materiales con un componente hist¨®rico que ya no se encuentran en el mercado, como un radiador de hierro fundido con decoraciones de ¨¦poca, molduras o cornisas originales de principios del siglo pasado, chimeneas de m¨¢rmol o vidrieras de cristal con junta de plomo", comentan en GYC Espacios, que reforma cerca de 10 viviendas de lujo al a?o. Tambi¨¦n se trata de mantener los suelos originales, sobre todo cuando es un tipo de madera que ya no se fabrica (una tarima de Pino Melis Viejo...).

Si se coloca un pavimento nuevo, se suelen emplear grandes tarimas de madera del norte de Europa o bloques de piedra extra¨ªdos de una misma pieza para que la veta sea homog¨¦nea.

Los ricos dan mucha importancia a los ba?os. Algunos tienen el tama?o de un apartamento y est¨¢n equipados como un spa, con sauna y ba?o turco. Tambi¨¦n gastan en grifer¨ªas, sanitarios e iluminaci¨®n.