El deseo de comprar una vivienda cuando no se dispone del dinero suficiente aboca, en la pr¨¢ctica totalidad de los casos, a pedir una hipoteca. Al poner como garant¨ªa el inmueble del que adquiere la titularidad, el usuario recibe del banco un pr¨¦stamo que tendr¨¢ que devolver en un plazo establecido y con intereses. Pero, ?existe otra manera de financiar la compra de una vivienda? La respuesta llega de Francia y se llama seguro de cauci¨®n. A trav¨¦s de este producto, en lugar de hipotecarse, el usuario contrata un pr¨¦stamo cuya garant¨ªa es el seguro, y ser¨¢ la aseguradora quien se har¨¢ cargo de su deuda cuando ¨¦l no pueda pagar. A¨²n as¨ª, el seguro de cauci¨®n presenta algunos inconvenientes para el usuario, y su implantaci¨®n en Espa?a, por lo menos en su versi¨®n gala, es complicada por las peculiaridades que caracterizan el mercado.
En Francia, quien quiera evitar financiar la compra de una vivienda con hipoteca, puede pedir al banco un pr¨¦stamo no hipotecario, acompa?ado de un seguro de cauci¨®n. Esto quiere decir que, si el cliente no paga las cuotas del pr¨¦stamo, en lugar de tener que entregar la vivienda al banco, ser¨¢ la aseguradora quien devuelva la deuda y la reclame al cliente, que es tambi¨¦n el tomador del seguro. Primer problema en Espa?a: el coste del cr¨¦dito. Si este fuera un pr¨¦stamo personal, la TAE (tasa anual equivalente, que engloba no solo el tipo de inter¨¦s nominal sino tambi¨¦n otros gastos y comisiones) ser¨ªa muy superior a los tipos de inter¨¦s que se aplican en la actualidad tanto en las hipotecas fijas como en las variables. Seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles del Banco de Espa?a, el tipo medio de los pr¨¦stamos al consumo en enero era el 8,42%.
Y, segundo: el capital que suelen conceder los bancos en esta categor¨ªa de cr¨¦ditos, al llegar como mucho a 70.000 euros, no es tan elevado como suele ser el necesario para comprar una vivienda. Por todo ello, el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, opina que ¡°en Espa?a nos puede parecer impensable comprar una casa de esta forma¡±, siempre y cuando la financiaci¨®n se haga con un pr¨¦stamo al consumo.
Desde el punto de vista de la repartici¨®n de la tenencia de las viviendas, sin embargo, los dos mercados son muy parecidos. Si en Espa?a m¨¢s del 75% de la poblaci¨®n tiene una vivienda en propiedad y, de esta parte, el 30% sigue pagando en la actualidad un pr¨¦stamo hipotecario, en Francia los propietarios suponen el 65%, y el 35% de ellos ha pedido un cr¨¦dito, con hipoteca o sin ella, seg¨²n los ¨²ltimos datos de Eurostat. Pero ¡°en Francia, donde llevan alrededor de tres d¨¦cadas en el mercado, los pr¨¦stamos para la compra de una vivienda con seguro de cauci¨®n supon¨ªan el 60% de los cr¨¦ditos vivos en 2016 y las ¨²ltimas estimaciones los sit¨²an cerca del 70%¡±, explica Mikel Landa Ruiz de Arcaute, director comercial y de marketing de CBP, una consultor¨ªa gala especializada en la gesti¨®n de este producto.
Costes emocionales
El mayor atractivo de esta soluci¨®n para el usuario es el hecho de ser m¨¢s econ¨®mica que una hipoteca, ya que en Francia ¡°todos los costes de formalizaci¨®n de un pr¨¦stamo hipotecario est¨¢n sufragados por el comprador¡±, subraya Landa. ¡°El coste de un pr¨¦stamo con seguro de cauci¨®n es inferior, y este producto permite, adem¨¢s, evitar el coste emocional de saber que tu vivienda est¨¢ hipotecada¡±, a?ade. Por el contrario, los cambios en el reparto de los gastos hipotecarios introducidos por el Gobierno en 2018 y, el a?o pasado, por la Ley de cr¨¦dito inmobiliario ¡ªahora solo la tasaci¨®n corre a cargo del comprador¡ª, hace que el pr¨¦stamo con seguro de cauci¨®n no resulte tan rentable para el p¨²blico espa?ol.
Otra ventaja, esta vez para las entidades, reside en la resoluci¨®n de eventuales conflictos. ¡°En ambos pa¨ªses existe un per¨ªodo de reclamaci¨®n en el que se puede llegar a un acuerdo amistoso. La diferencia es que en Espa?a tanto esta fase como la reclamaci¨®n en sede judicial las realizan los bancos, mientras que en Francia, cuando hay un seguro de cauci¨®n, son las aseguradoras las que asumen el litigio en los tribunales¡±, detalla Landa.
Este seguro, adem¨¢s, reduce el riesgo y garantiza al banco que podr¨¢ cobrar el 100% de la deuda. La entidad se ahorrar¨¢ tambi¨¦n dinero en el caso de tener que reclamar las cuotas impagadas, puesto que de ello se encarga la aseguradora. ¡°Este producto hubiera sido muy interesante durante la crisis econ¨®mica, ya que los bancos no hubieran asumido todos los impagos y los ciudadanos hubieran tenido m¨¢s opciones para pagar su deuda, ya que esta no se garantiza con la vivienda¡±, reflexiona Colombelli.
¡°Con el seguro de cauci¨®n, la capacidad de pago del cliente est¨¢ m¨¢s controlada que en la garant¨ªa hipotecaria. Adem¨¢s, este seguro acortar¨ªa los plazos de contrataci¨®n del pr¨¦stamo, ya que no ser¨ªa necesario pasar por el notario¡±, ahonda Landa, quien a?ade: ¡°Este seguro nunca ha existido en Espa?a, aunque es una alternativa que est¨¢n considerando las principales entidades financieras¡±.
De hecho, Bankoa ¡ªentidad financiera perteneciente al grupo franc¨¦s Cr¨¦dit Agricole, y con sede en San Sebasti¨¢n¡ª lanz¨® el mes pasado un pr¨¦stamo para compra de vivienda con seguro de cauci¨®n. El producto que comercializa, sin embargo, tiene caracter¨ªsticas peculiares. El consejero delegado de Bankoa, Jes¨²s Su¨¢rez, recalca que, lejos de ser un cr¨¦dito al consumo, las condiciones de su pr¨¦stamo personal ¡°son pr¨¢cticamente id¨¦nticas a las de una hipoteca¡±, aunque no ofrece detalles sobre el TAE. En cuanto al capital de financiaci¨®n, asegura que se han concedido pr¨¦stamos de hasta 750.000 euros.
Al contrario de lo que ocurre en Francia, el tomador del primer seguro de este tipo en Espa?a es el banco. Eso s¨ª, ¡°el cliente se compromete a mantener la vivienda libre de cargas y grav¨¢menes en su patrimonio, y, a partir de la cuarta cuota impagada, nos concede el permiso de hipotecarle la vivienda¡±, aclara Su¨¢rez, quien define as¨ª el p¨²blico objetivo: ¡°Clientes de perfil medio y alto, con ingresos estables y elevada empleabilidad¡±.
