Con el desamor estalla la guerra por la casa

No son pocas las parejas a las que se les ha agotado el amor. El ¨²ltimo a?o de pandemia y sus meses de estricto confinamiento han sido la puntilla para muchos d¨²os que ya renqueaban y que ahora deben acordar, m¨¢s pronto que tarde, qu¨¦ hacer con la vivienda. Cuando golpea el desamor, la casa es casi siempre una rosa con multitud de espinas.

El pasado a?o, 95.060 parejas espa?olas se divorciaron, separaron o solicitaron la nulidad, un 13,3% menos que en el a?o anterior debido a las crisis sanitaria y econ¨®mica, seg¨²n datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El grueso de ellas plante¨® disputas por el uso de la vivienda familiar. Seg¨²n los bufetes de abogados, se trata de una de las cuestiones m¨¢s complejas en las rupturas sentimentales, sobre todo si se dan dos situaciones: ¡°Cuando la vivienda es propiedad de uno de los miembros de la pareja y el uso se atribuye al otro y cuando la vivienda es de ambos y su uso se atribuye solo a uno¡±, explica la letrada F¨¢tima Galisteo, de la firma Galisteo Abogados. ¡°Cuando todo salta por los aires, las diferencias se centran en el uso y atribuci¨®n de la vivienda y, por supuesto, en su reparto y en el pago del pr¨¦stamo hipotecario que ha servido para comprarla¡±, se?ala Almudena Vel¨¢zquez, directora legal de Reclamador.es.

En caso de que la vivienda familiar sea de ambos y no haya hijos ¡ªsi existen hijos es el inter¨¦s de estos el que determina la atribuci¨®n del uso de la casa¡ª, tanto si se adquiri¨® con car¨¢cter privativo por ambos como con car¨¢cter ganancial, lo m¨¢s habitual es su uso por iguales periodos de tiempo hasta la extinci¨®n del proindiviso o liquidaci¨®n de la sociedad de gananciales. En el supuesto de que la vivienda sea propiedad de uno de los miembros de la pareja, no hay discusi¨®n: se queda en su poder. Aunque s¨ª hay una excepci¨®n y son los ¡°casos de extrema necesidad en los que se produzca un importante desequilibrio econ¨®mico tras la ruptura y constituya el inter¨¦s m¨¢s digno de protecci¨®n, en los que suele atribuirse al no propietario, al menos temporalmente, el uso de la vivienda¡±, comenta F¨¢tima Galisteo.

Una de las cuestiones que m¨¢s preocupa y se trata en los despachos de abogados es si conviene cambiar el testamento otorgado en favor del ex para que no tenga ning¨²n derecho sobre la vivienda. ¡°El divorcio extingue el matrimonio y, por tanto, los derechos hereditarios de los c¨®nyuges entre s¨ª, pues aunque el C¨®digo Civil no lo exprese taxativamente, la herencia se transfiere al c¨®nyuge, condici¨®n que no tiene ya el divorciado¡±, apunta F¨¢tima Galisteo. La letrada entiende que, tras el divorcio o separaci¨®n, no es necesario hacer ning¨²n otro testamento.

Aunque m¨¢s vale prevenir que curar. Hasta que en 2018 el Tribunal Supremo excluy¨® al c¨®nyuge divorciado del testamento, la jurisprudencia fue contradictoria. ¡°De hecho, todav¨ªa hay quien se atreve a pleitear por tal causa pese a esta doctrina, por lo que lo mejor es modificar el testamento en cuanto se produzca la ruptura de la pareja, y evitar as¨ª disgustos y complicaciones a los herederos¡±, aconseja Vel¨¢zquez.

Permiso del ex

Otra de las cuestiones que m¨¢s angustia provoca en una separaci¨®n es la venta de la vivienda cuando uno de los miembros de la pareja se niega en rotundo. No se puede vender sin permiso de la otra parte, pero s¨ª se puede ejercitar judicialmente lo que se conoce como actio communi dividundo (acci¨®n de divisi¨®n de la cosa com¨²n), por la que el juez, tras presentar la demanda correspondiente y si no hay acuerdo entre los ex para que alguno se la adjudique, ordenar¨¢ la venta en subasta p¨²blica o mediante inmobiliarias. ¡°Aqu¨ª m¨¢s que nunca es recomendable el dicho de que m¨¢s vale un mal acuerdo que un buen pleito, puesto que el precio por el que se vender¨¢ el inmueble si se hace en p¨²blica subasta siempre va a ser mucho menor que el de mercado¡±, se?ala Vel¨¢zquez. Tambi¨¦n existe la posibilidad de que la venta se lleve a cabo mediante la intervenci¨®n de ¨¢rbitros y no de un juez, aunque es una pr¨¢ctica poco habitual.

Hay otra opci¨®n para el que quiere vender, y es transmitir su parte indivisa sin perjuicio del derecho de adquisici¨®n preferente del otro condue?o. Puede recurrir a inversores que est¨¢n interesados en adquirir partes de viviendas en proindiviso para despu¨¦s negociar la compra de la parte restante con el otro propietario. El vendedor puede recibir entre el 35% y hasta el 60% del valor de tasaci¨®n de su parte.

?Y si uno quiere alquilar la casa y otro no? La vivienda puede alquilarse por cualquiera de los copropietarios, sean c¨®nyuges o est¨¦n ya divorciados. Ahora bien, si el arrendamiento tiene una duraci¨®n mayor de seis a?os ser¨¢ necesario el consentimiento de ambos. Si no hay acuerdo, decidir¨¢ un juez. Desde Reclamador.es, Almudena Vel¨¢zquez indica que, aunque cualquiera de los dos puede alquilar la casa, el que no est¨¦ de acuerdo puede acudir al juez para que decida sobre la validez de ese arrendamiento.

A todos estos puntos se tendr¨¢n que enfrentar en alg¨²n momento las parejas que han tenido que posponer su separaci¨®n o divorcio por las crisis sanitaria y econ¨®mica. Hasta que vengan tiempos mejores, se ven forzadas a seguir viviendo bajo el mismo techo. En 2020, el n¨²mero de divorcios y separaciones registr¨® la ca¨ªda m¨¢s acusada en los ¨²ltimos a?os, seg¨²n el CGPJ. El funcionamiento de los juzgados y tribunales se vio alterado por la irrupci¨®n de la pandemia, sobre todo en el segundo trimestre del a?o, lo que influy¨® en la presentaci¨®n y tramitaci¨®n de las demandas de ruptura matrimonial.

Aunque hay otro argumento de peso. Las crisis frenan los divorcios y las separaciones. La gente se separa menos por motivos puramente econ¨®micos. Ya ocurri¨® en la Gran Recesi¨®n de 2008, cuando el n¨²mero de rupturas matrimoniales descendi¨® un 13,5% ese a?o, seg¨²n el INE. La vivienda fue entonces la patata caliente de esas rupturas sentimentales, sobre todo porque en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria resultaba casi imposible vender un activo que, en la mayor¨ªa de los casos, estaba sobrevalorado. Hoy no hay burbuja ¡ªel precio de la vivienda cerr¨® con una ca¨ªda del 1,8% en el cuarto trimestre de 2020, seg¨²n el Ministerio de Transportes¡ª, pero s¨ª una crisis econ¨®mica que complica las separaciones y, sobre todo, el encontrar la puerta de salida de la vivienda familiar.