El regreso de las viviendas tur¨ªsticas

Los pisos tur¨ªsticos contin¨²an en su particular confinamiento. Aunque, poco a poco, con la llegada de viajeros, est¨¢n abandonando el alquiler tradicional al que se abonaron con la pandemia y empiezan a aflorar de nuevo en las grandes capitales.

Casi a?o y medio despu¨¦s de la irrupci¨®n de la pandemia, el 62% de las viviendas tur¨ªsticas que se pasaron al alquiler residencial han vuelto a esta modalidad, seg¨²n Fotocasa. Un 20% se mantiene en este r¨¦gimen, pero tiene previsto regresar al mercado tur¨ªstico cuando la situaci¨®n mejore, y un 18% continuar¨¢ de forma indefinida en el alquiler tradicional.

Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa, cree que ¡°la principal motivaci¨®n que han tenido los propietarios de pisos tur¨ªsticos para regresar al alquiler vacacional es la alta rentabilidad que ofrece este mercado¡±. Y a?ade: ¡°Debemos de tener en cuenta que la vivienda no tiene rival como inversi¨®n. De hecho, en estos momentos no existe otro producto financiero con una rentabilidad tan alta¡±. Reflejo de ello fue el alcance de precios m¨¢ximos en el alquiler residencial en abril de 2020, cuando la mayor¨ªa (64%) de pisos tur¨ªsticos se pasaron a este mercado por el impacto de la covid. ¡°Eran viviendas en muy buenas condiciones, listas para entrar a vivir, que se alquilaron a precios por encima de los habituales¡±, constata Matos. La rentabilidad media del alquiler residencial en Espa?a en junio de 2021 se situ¨® en un 6,7%, seg¨²n Fotocasa.

En las grandes ciudades, muy dependientes del turismo, el traslado del alquiler vacacional al residencial, formalizado sobre todo en contratos de cesi¨®n de uso por meses, se ha notado especialmente. ¡°En Barcelona y Valencia ha supuesto entre un 60% y un 70% de la oferta, en M¨¢laga un 28% y en Madrid pr¨¢cticamente todo el mercado de viviendas de uso tur¨ªstico¡±, calculan desde la Federaci¨®n Espa?ola de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Tur¨ªsticos (Fevitur).

En febrero de 2021 hab¨ªa 294.000 apartamentos tur¨ªsticos, un 8,3% menos que en agosto de 2020, seg¨²n el INE, ¡°lo que refleja tanto la estacionalidad de la oferta como el traspaso a alquileres mediante arrendamiento por temporada¡±, opina Tolo Gomila, presidente de Fevitur.

En la ciudad de Madrid, donde el n¨²mero de viviendas de alquiler vacacional ha ca¨ªdo un 10% desde agosto pasado, situ¨¢ndose en torno a las 15.200, los propietarios de pisos tur¨ªsticos esperan recuperar lo perdido en el ¨²ltimo trimestre de este a?o. ¡°Los meses de verano no son, tradicionalmente, temporada alta en la capital, por lo que no dependemos de la llegada de turistas como en otras ¨¦pocas del a?o. Pero aun as¨ª estamos notando un incremento mayor de visitantes¡±, explica Adolfo Mer¨¢s, presidente de Madrid Aloja.

Rentabilidad

Pese a que, seg¨²n Fevitur, la rentabilidad de una vivienda tur¨ªstica est¨¢ de media en el entorno del 15% neto anual, ¡°el argumento principal de los propietarios va m¨¢s encaminado a criterios de flexibilidad, como poder disponer de la vivienda a corto plazo, y de seguridad, por miedo a los impagos y destrozos, que a criterios de rentabilidad¡±.

Alberto Mas, que gestiona 10 pisos tur¨ªsticos y es due?o de dos de ellos en Madrid, ha sido testigo de la evoluci¨®n en los ¨²ltimos a?os y cree que la rentabilidad ahora no es tan alta como se piensa. ¡°A principios de 2020 ya se empez¨® a notar un cierto agotamiento al haber m¨¢s oferta y una demanda estancada, que presion¨® los precios a la baja¡±, relata. Antes de la pandemia, alquilar un apartamento tur¨ªstico de un dormitorio en el centro de Madrid costaba 100 euros de media al d¨ªa; ahora, entre 50 y 60 euros. A esto hay que descontar las comisiones del canal de comercializaci¨®n (15%), de la empresa que lo gestiona (entre un 15% y un 25%), los gastos de suministros energ¨¦ticos, costes de seguros y de mantenimiento¡­ Y adem¨¢s, el Ayuntamiento tramita ahora la norma que solo permitir¨¢ su existencia en las plantas baja o primera de su edificio y no est¨¦n encima de otra vivienda. ¡°En estos momentos, es m¨¢s rentable tener el piso en el alquiler tradicional de larga duraci¨®n¡±, cree Mas. Seg¨²n Fevitur, gestionar un piso tur¨ªstico se come un 62% de los costes directos.

Tambi¨¦n Miguel ?ngel Sotillos, presidente de la Asociaci¨®n de Empresas de Apartamentos Tur¨ªsticos de la Costa Blanca (Aptur), piensa que ¡°el alquiler tradicional y sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es m¨¢s rentable en rendimiento neto, despu¨¦s de impuestos, que cualquier otra modalidad, siempre que el inquilino pague y cuide el piso¡±. Desde la ¨²ltima modificaci¨®n de la LAU, los propietarios de pisos tur¨ªsticos ya no pueden deducirse el 60% por alquiler.

En Catalu?a, unas 6.700 sobre un total de 9.000 casas vacacionales se han pasado al alquiler tradicional, seg¨²n la Asociaci¨®n de Apartamentos Tur¨ªsticos de Barcelona (Apartur). La rentabilidad del alojamiento vacacional est¨¢ lejos de las cifras prepandemia (representaba un 20%), cuando, adem¨¢s, ¡°cada vivienda de uso tur¨ªstico generaba en Barcelona medio empleo directo y 3.000 euros al mes en impuestos para la Administraci¨®n p¨²blica¡±, sostiene Enrique Alc¨¢ntara, presidente de Apartur.

Mientras tanto, muchos propietarios esperan a que la pandemia d¨¦ un respiro para regresar al alquiler vacacional. En 2009, Iris Nava, en aquel momento presidenta de comunidad de un edificio del barrio de Arganzuela, en Madrid, ofreci¨® a sus vecinos dar una nueva vida a la casa-porter¨ªa que se hab¨ªa quedado vac¨ªa, y ponerla en el mercado del alquiler. Tras el paso de dos inquilinos, y una deuda de 6.000 euros por impago, en 2016 esta vecina propuso a la comunidad ser la nueva arrendataria con una cl¨¢usula de subarriendo que le permitiera alquilar la vivienda en r¨¦gimen de alojamiento tur¨ªstico. As¨ª se hizo hasta que en 2020 surgi¨® la pandemia. ¡°Sin turistas, decid¨ª alquilar el piso por meses. Sigue siendo rentable, pero es una quinta parte de lo que ganaba alquilando el piso por d¨ªas¡±, comenta Nava. Tambi¨¦n sale ganando la comunidad. Si antes de la pandemia alquilaba a Iris la casa-porter¨ªa por 600 euros al mes, y esta la subarrendaba por 80 euros de media al d¨ªa con una ocupaci¨®n del 90%, ahora este piso est¨¢ arrendado por 800 euros. La intenci¨®n de Iris es regresar al mercado tur¨ªstico aunque, reconoce, ¡°todav¨ªa es pronto; es necesario esperar un a?o para que se normalice la situaci¨®n¡±.