La regulaci¨®n de las casas en alquiler aumentar¨¢ las desigualdades en el mercado inmobiliario

Las medidas para fomentar el alquiler de casas y bajar los precios, que contempla la futura ley de vivienda que anunci¨® el Gobierno de coalici¨®n el pasado martes, abrir¨¢n la brecha de la desigualdad en el mercado inmobiliario espa?ol, donde el vaso est¨¢ m¨¢s que lleno. Y lo est¨¢ porque la vivienda lleva a?os siendo un foco de desigualdad seg¨²n la comunidad en la que se viva, la ciudad, el municipio y hasta la calle en la que se resida. La heterogeneidad del mercado inmobiliario espa?ol es tremenda y, seg¨²n los expertos, la futura norma, a expensas de c¨®mo quede redactado el borrador, ahondar¨¢ esos desequilibrios.

Esto es as¨ª porque la ley de vivienda deja en manos de las comunidades y de los ayuntamientos sus principales medidas, como el tope a los precios para los pisos de los grandes propietarios (m¨¢s de 10 casas), el bono joven de 250 euros o la penalizaci¨®n fiscal a las casas vac¨ªas (a los due?os de m¨¢s de cuatro inmuebles) con el objetivo de fomentar el alquiler residencial y, de paso, reducir el tur¨ªstico. Pocas horas despu¨¦s de que el presidente del Gobierno, Pedro S¨¢nchez, anunciase el acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos para sacar adelante la pol¨¦mica ley de vivienda, el presidente del PP, Pablo Casado, advert¨ªa de que las comunidades y ayuntamientos del PP no aplicar¨¢n la nueva norma cuando se apruebe, algo que no suceder¨¢ antes de un a?o. En la pr¨¢ctica, esta negativa supone que casi media Espa?a no aplicar¨¢ las medidas del alquiler.

Los desequilibrios est¨¢n servidos, creen las voces consultadas, tanto del mundo acad¨¦mico como de la empresa. Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, considera que ¡°una cierta desigualdad es una consecuencia ineludible de una aplicaci¨®n diferenciada entre comunidades aut¨®nomas¡±. El economista Santiago Carb¨® entiende que no aplicar la norma en todas las regiones no es una buena noticia. ¡°La vivienda es un asunto tan transversal como el mercado de trabajo; hace falta que la norma sea de aplicaci¨®n global porque a medio plazo se notar¨¢n las desigualdades¡±.

La oferta de pisos en alquiler ser¨¢ la gran perjudicada si el mercado de unas ciudades est¨¢ regulado y el de otras no. Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, que de entrada duda de la eficacia de las medidas anunciadas, explica que intervenir el mercado ¡°no ha funcionado ni en Barcelona ni en Berl¨ªn y ha provocado una reducci¨®n de la inversi¨®n y un menor mantenimiento de los edificios¡±. Y prosigue: ¡°Si los inversores entienden que afecta a su rentabilidad dejar¨¢n de invertir en esa zona, habr¨¢ menor oferta y la gente se tendr¨¢ que trasladar a ciudades cercanas donde no haya control de precios¡±, con el consiguiente encarecimiento en cadena.

Es la tesis de los grandes propietarios. ¡°Las comunidades aut¨®nomas van a tener mucho que decir en la aplicaci¨®n o no de la norma, por lo que es previsible que se produzcan distorsiones en el mercado si algunas comunidades deciden finalmente no aplicarla provocando, previsiblemente, que se desplacen las inversiones¡±, comenta Fernando Lacadena, presidente de la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa). Tambi¨¦n en el portal inmobiliario Idealista indican que este tipo de medidas ¡°conlleva siempre una desaparici¨®n significativa del volumen de la oferta disponible¡±. Su portavoz, Francisco I?areta, as¨ª lo cree: ¡°Si la ley de vivienda se aprueba es obvio que se generan desigualdades en el mercado entre comunidades aut¨®nomas que apliquen o no los controles de precio¡±.

El economista Gonzalo Bernardos no solo habla de una escasez de oferta ¡°que se ir¨¢ haciendo evidente a lo largo de la pr¨®xima d¨¦cada¡±, sino que pronostica el auge de un mercado negro y mayores dificultades para que la gente alquile una casa.

Tope en las rentas

El efecto que tendr¨¢n las medidas sobre los precios no est¨¢ del todo claro. Porque el tope de rentas solo es de aplicaci¨®n para las viviendas que son propiedad de grandes empresas y tan solo son 150.000 pisos en todo pa¨ªs, el 4% del total. El ¨¦xito va a depender de la decisi¨®n que adopten los peque?os propietarios, que son los que dominan ampliamente el mercado espa?ol de arrendamientos, y que tendr¨¢n incentivos fiscales para no subir los precios. Se bonificar¨¢ al 90% si, en un ¨¢rea tensionada, el casero acepta bajar el precio del contrato anterior al menos un 5%. Si sube el precio en un nuevo contrato, su bonificaci¨®n bajar¨¢ de ese 50% e incluso podr¨ªa perderla completamente.

Sin embargo, Bernardos cree que ¡°los peque?os propietarios no van a coger los incentivos fiscales porque es m¨¢s lo que ganan no bajando el precio del alquiler que lo que pierden¡±. Y lo mismo pronostica para el recargo de hasta el 150% en el IBI en el caso de viviendas vac¨ªas. ¡°A quien pierde 14.000 euros al a?o por no poner en alquiler un piso no le importa pagar 1.000 euros de IBI en lugar de 600¡å, ejemplifica el economista.

La penalizaci¨®n a las viviendas vac¨ªas no es nueva. Desde 1999 Francia tiene un impuesto en las grandes ciudades. Comenz¨® a aplicarse solo para las ¨¢reas de m¨¢s de 200.000 habitantes, en 680 municipios. Hay estudios que dicen que la tasa de viviendas vac¨ªas se redujo un 13% de media entre 1997 y 2000. Sergio Nasarre, catedr¨¢tico de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su C¨¢tedra Unesco de Vivienda, cuestiona los resultados: ¡°Al excluir del estudio Par¨ªs y su ¨¢rea metropolitana pone en entredicho los resultados y tampoco ser¨ªan aplicables en Barcelona o Madrid y sus ¨¢reas metropolitanas, donde la penalizaci¨®n fiscal tendr¨ªa que ser m¨¢s necesaria¡±. Y a?ade: ¡°No hay evidencias en las ciudades donde se ha aplicado esta medida, como Par¨ªs o Terrassa, de que haya supuesto una mejora en la asequibilidad de la vivienda ni que haya incrementado la oferta¡±.