Los rusos se quedan fuera del mercado de casas en Espa?a: se cancelan operaciones y se rescinden contratos de reserva

La retirada, al menos temporal, del cliente ruso en Espa?a empieza a calar en todos los sectores econ¨®micos: desde el tur¨ªstico y el hotelero hasta el mercado de productos de lujo y la vivienda. En este ¨²ltimo, el sector inmobiliario se ha parado en seco, salvo en el caso de residentes en Espa?a con libertad para mover sus fondos que empiezan a ver en el ladrillo un valor refugio para poner a buen recaudo su capital, a la vista de que la guerra de Vlad¨ªmir Putin en Ucrania suma ya 22 d¨ªas.

Espa?a no pierde a su principal comprador de casas, un puesto que ocupa el brit¨¢nico, pero s¨ª a un comprador que comenzaba a recuperar las cotas perdidas desde 2014 ¡ªpas¨® del 7% en esa fecha al 3% actual, como consecuencia de las sanciones impuestas por la Uni¨®n Europea tras la anexi¨®n de Crimea y Sebastopol¡ª. Y, sobre todo, pierde a un cliente que gastaba m¨¢s (2.182 euros por metro cuadrado) que el conjunto pagado por el resto de los extranjeros (1.863 euros por metro cuadrado), de acuerdo con los datos del Consejo del Notariado.

Espa?a llevaba varios a?os siendo el pa¨ªs preferido por los rusos para comprar una segunda residencia, por delante de Bulgaria y Turqu¨ªa. Rusia se encontraba en la und¨¦cima posici¨®n y era el cuarto pa¨ªs extracomunitario en la compra de casas tras Reino Unido, Marruecos y China, seg¨²n el Colegio de Registradores. Los rusos han adquirido, sobre todo, en destinos de sol y playa. Buen ejemplo es la Comunidad Valenciana, que increment¨® las operaciones de compraventa por parte de rusos un 42% desde 2015 hasta 2019, seg¨²n un informe del ICEX. Por provincias, lideraban Alicante, Barcelona y Valencia. En t¨¦rminos generales, y sacando del c¨®mputo a las mansiones de las grandes fortunas, se decantaban por viviendas de segunda mano con m¨¢s de 100 metros cuadrados.

Sin embargo, la monta?a de sanciones impuesta a Rusia (y sus consecuencias), a causa de la invasi¨®n en Ucrania ¡ªretirada del sistema bancario SWIFT, cierre del espacio a¨¦reo, inestabilidad de los mercados burs¨¢tiles y debilidad del rublo¡ª, han dejado a algunos de esos propietarios rusos con las manos atadas y sin posibilidad de hacer ning¨²n tipo de transacci¨®n en Espa?a. Ni de venta de casas ni de compra. Por el contrario, los ciudadanos rusos residentes en Espa?a, con cuentas en bancos espa?oles y con capacidad para mover sus fondos, se plantean, dicen los expertos, poner a salvo su capital invirtiendo en ladrillo como valor refugio. Ya en 2019, las compraventas registradas por rusos residentes en Espa?a (1.674 operaciones de un total de 3.129) crecieron significativamente, hasta superar el 53%, frente al 37% que representaban en 2014, seg¨²n el Colegio del Notariado.

¡°Est¨¢ claro que este conflicto se va a notar mucho entre los compradores rusos. Las ¨¢reas con un alto volumen de demanda y compradores de esa proveniencia van a sufrir el mayor impacto en el corto plazo. Al menos, aquellos que tengan sus fondos en Rusia. Por otro lado, habr¨¢ quien busque salir de la regi¨®n y es posible que veamos un aumento de compradores que buscan residencias en lugares seguros, alejados de la contienda. En este sentido es obvio que Espa?a ser¨¢ una opci¨®n atractiva¡±, se?ala Tom Maidment, socio director de la agencia de lujo Lucas Fox.

Los ciudadanos que pueden mueven ficha. Los que no ¡ªla mayor¨ªa¡ª, esperan. ¡°La guerra comenz¨® el 24 de febrero. No ha pasado ni un mes y ya se empiezan a ver movimientos, pero es m¨¢s por miedo a la congelaci¨®n de capitales que otra cosa. Adem¨¢s, son movimientos obligados que no nos gustan a los que conocemos el mercado¡±, destaca Miquel Laborde, de la firma Laborde Marcet.

Barcelona: ni comprar ni vender

Irina Parkhomenko es ucrania y vive en Barcelona. En 2010 fund¨® la agencia inmobiliaria Uniko Real Estate especializada en inversiones. Hoy tiene una oficina abierta en la parte alta de Barcelona y otra en Ibiza. ¡°Cuando empec¨¦ me centraba exclusivamente en clientes rusos. Hoy tengo m¨¢s nacionalidades pero los rusos, en concreto, lo est¨¢n pasando mal y ya he tenido que cancelar varias operaciones¡±, advierte Parkhomenko. La agente inmobiliaria tiene a toda su familia en mitad del conflicto en la ciudad de Odesa, pero es capaz de distinguir entre ¡°Putin y el resto de rusos¡± e incluso siente empat¨ªa por muchos de sus clientes: ¡°Hay que tener en cuenta que culturalmente entre rusos y ucranios no hay conflicto¡±. Dejando de lado lo personal, a nivel empresarial el conflicto est¨¢ haciendo mella en su inmobiliaria: ¡°Todas las operaciones con clientes rusos se han cancelado. No pueden hacer nada de nada. No pueden pedir una hipoteca, no pueden comprar, no pueden vender porque no tienen c¨®mo ingresar los cheques. Hay que tener en cuenta que casi todos los rusos que viven en Barcelona no son residentes porque eso implica tener que pagar m¨¢s impuestos elevados. Por eso, ahora no pueden hacer nada¡±, advierte. Parkhomenko asegura que, por el contrario, empieza a haber inversi¨®n de ucranios. ¡°Los que est¨¢n llegando a Barcelona son personas de alto nivel adquisitivo y s¨ª que estoy haciendo operaciones, pero no tantas como para compensar la p¨¦rdida de clientes rusos¡±.

Laborde Marcet es una empresa barcelonesa especializada en la gesti¨®n patrimonial y en el asesoramiento de inversiones inmobiliarias. Uno de los socios fundadores de la sociedad, Miquel Laborde, asegura que entre los clientes rusos que tiene la entidad se empieza a notar ¡°mucho nerviosismo¡±. ¡°No imagines una cola de gente en m¨ª oficina. Es m¨¢s bien un goteo de clientes de origen ruso pero residentes en Catalu?a. Les van a congelar sus activos por encima de 100.000 euros y, ante esta situaci¨®n, est¨¢n haciendo operaciones de compra de patrimonio para intentar que sus activos no queden inmovilizados. Y eso sin saber si pueden decomisarles los activos inmobiliarios como han hecho con los yates. Al final, no es buena idea ni esperar a hacer operaciones, ni no hacerlas¡±, lamenta Laborde.

El subdirector de la cadena inmobiliaria Don Piso, Emiliano Berm¨²dez, admite que la vivienda siempre ha sido un verdadero ¡°valor refugio¡± ante la incertidumbre de los mercados. ¡°Yo creo que los rusos residentes en Espa?a est¨¢n en una situaci¨®n de espera. Los que tienen los capitales en Rusia tienen una imposibilidad absoluta de acceder a ellos, pero el que tiene capital aqu¨ª s¨ª que est¨¢ gastando porque es la ¨²nica manera que tiene de generar riqueza, ya que sobre todos recae el miedo a la congelaci¨®n de sus activos¡±, destaca.

Alicante: cuentas bloqueadas

En la provincia de Alicante, el mercado ruso representaba aproximadamente el 5% del total del turismo residencial, tanto de vivienda nueva como usada. En el a?o 2019 se vendieron 1.279 viviendas a ciudadanos rusos y en el 2020 fueron 750. Est¨¢n repartidos a lo largo de toda la Costa Blanca y las adquisiciones van desde vivienda usada de 200.000 euros hasta varios millones de euros, seg¨²n Jesualdo Ros Tonda, secretario general de la Asociaci¨®n Provincial Promotores Viviendas Alicante (Provia). Desde la patronal cuentan que los propietarios moscovitas no est¨¢n vendiendo sus casas. Por el contrario, ¡°hemos observado que la poblaci¨®n de rusos se ha incrementado en las ¨²ltimas semanas. Muchos de ellos est¨¢n saliendo de su pa¨ªs y est¨¢n utilizando su segunda residencia en la Costa Blanca como vivienda habitual¡±, a?ade Ros.

Marif¨¦ Esteso, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante, afirma que ¡°algunos de los rusos que ten¨ªan casas reservadas con contratos privados los est¨¢n rescindiendo porque o bien no pueden traer el dinero desde Rusia para terminar de hacer el pago o no quieren gastarlo por si no pueden traer m¨¢s. Algunos tienen sus cuentas bloqueadas en Espa?a. Dif¨ªcilmente se firmar¨¢n esas escrituras de momento¡±. Mientras dure esta situaci¨®n, las compras de rusos ser¨¢n anecd¨®ticas. Aun as¨ª, las consecuencias econ¨®micas no son destacables, porque se compensar¨¢ con otras nacionalidades. Seg¨²n Ros, ¡°se han incrementado mucho los contactos y solicitudes de informaci¨®n para la compra de vivienda por parte de ciudadanos finlandeses, suecos, noruegos, belgas y alemanes¡±.

Madrid no sufre

En Madrid las compras de viviendas por parte de ciudadanos rusos son poco significativas. Dentro del conjunto de extranjeros pueden suponer el 15%, calcula Jaime Cabrero Garc¨ªa, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid y tesorero del Consejo General de Coapi de Espa?a. El comprador de Madrid, dice Cabrero, tiene un perfil socio-econ¨®mico superior al que compra un apartamento de 200.000 euros en Murcia o M¨¢laga. ¡°Compra como inversi¨®n en las urbanizaciones de lujo de La Moraleja, Mirasierra o Puerta de Hierro y paga m¨¢s de un mill¨®n de euros¡±, a?ade. Las agencias de lujo consultadas no han detectado de momento ni movimientos de venta ni de nuevas compras por ciudadanos rusos en Madrid. Carlos Rodr¨ªguez, director comercial de la agencia de lujo Everyprop, explica que ¡°las compras de rusos en Madrid no son tan altas como en la costa espa?ola. Nosotros no hemos tenido ning¨²n interesado ruso en visitar alguna propiedad desde que comenz¨® el conflicto en Ucrania. Las zonas en las que compraban eran La Moraleja y el barrio de Salamanca. No hemos escuchado de ning¨²n ruso que quiera vender por este tema¡±.

El portal de informaci¨®n moscovita Azbuka Spain realiz¨® hace algunos a?os un estudio, recogido por el ICEX, para conocer cu¨¢l es el perfil del comprador ruso en varios pa¨ªses. En Espa?a, era un hombre de entre 35 y 45 a?os, casado y con hijos, que desempe?aba una funci¨®n de directivo o ten¨ªa un sueldo medio-alto en Rusia. Muchos de los compradores hab¨ªan pasado sus vacaciones en Espa?a antes de adquirir una segunda residencia vacacional.

Turismo de compras y lujo

Sin embargo, tanto el turismo como las compras de lujo que esos turistas hac¨ªan en Espa?a tambi¨¦n han visto mermada su actividad. En 2021, un total de 134.242 turistas rusos viajaron a Espa?a, seg¨²n el INE, con un gasto de 229 millones de euros. Hasta el pr¨®ximo agosto se hab¨ªan programado 123.000 plazas a¨¦reas desde Rusia a siete aeropuertos espa?oles con conectividad directa, de acuerdo con Hosteltur. Los principales destinos fueron Catalu?a (55.529 visitantes), Comunidad Valenciana (21.873) y la regi¨®n de Madrid (23.627).

Seg¨²n Cristina Martin Blasi, presidenta de la asociaci¨®n espa?ola del lujo Luxury Spain, ¡°Rusia no representa en t¨¦rminos de volumen uno de los principales destinos emisores para Espa?a (su peso es el 1,6%), pero s¨ª destaca por el alto nivel de gasto medio que genera¡±. Y a?ade: ¡°En 2021, fue de 1.703 euros, muy por encima de la media que se situ¨® en 1.100 euros. Su estancia media es m¨¢s elevada: 14,3 noches frente a 8,6 noches de media, y sus destinos favoritos son Catalu?a, Madrid y Comunidad Valenciana¡±. La mayor¨ªa pernocta en hoteles y el sol y la compra de productos premium son el principal atractivo para estos turistas. Los rusos eran hasta ahora los segundos clientes del turismo de compras por detr¨¢s de los chinos, de forma que ¡°las firmas de lujo tendr¨¢n que buscar otro tipo de cliente final, venezolano, chino o americano, para compensar esta p¨¦rdida de turismo ruso cuyo gasto medio es elevado¡±, recalca Martin Blasi.

Los sectores m¨¢s afectados, adem¨¢s del inmobiliario, son el hotelero, la restauraci¨®n o la compra de productos de lujo como yates. ¡°A corto plazo, se ha impulsado el negocio de compra de joyas y relojes de lujo por parte de los rusos como reservas de valor; compra de productos que pueden tener un alto valor de reventa y es una manera de preservar sus ahorros. Sin embargo, la dificultad para reabastecer las tiendas por las sanciones y el cierre del espacio a¨¦reo puede acabar dificultando estas compras¡±, arguye la presidente de Luxury Spain.

P¨¦rdida de turistas rusos en Barcelona, Alicante y Madrid

Los destinos de Espa?a m¨¢s perjudicados por la p¨¦rdida del turismo ruso en 2022 son Barcelona, Alicante y Madrid, seg¨²n Hosteltur. Si existe una zona donde se concentra el mayor n¨²mero de tiendas de lujo en la capital catalana esa es el paseo de Gr¨¤cia. Luis Sanz, el presidente de la asociaci¨®n paseo de Gr¨¤cia, donde se concentran las tiendas m¨¢s lujosas, asegura que tras la pandemia la ofensiva de Rusia a Ucrania es una p¨¦sima noticia: ¡°Dentro del turismo extracomunitario el principal comprador en nuestras tiendas procede de China, en segundo lugar est¨¢n los estadounidenses y en tercero los rusos. Adem¨¢s, en novena posici¨®n estaban los ucranios¡±. Sanz admite que el turismo ruso era gran consumidor de lujos en sus compras y en los restaurantes que visita. ¡°Nuestra relaci¨®n con ellos es de hace m¨¢s de 20 a?os. Cuando la invasi¨®n de Crimea notamos que baj¨® mucho la presencia de estos turistas que dejaron Barcelona y empezaron a ir a Turqu¨ªa¡±, asegura. Sanz reconoce que todav¨ªa es pronto para valorar que supondr¨¢ la p¨¦rdida de estos turistas: ¡°Se empezaba a notar a partir de Semana Santa. Aun as¨ª, llevamos a?os complicados. Estamos saliendo de la pandemia y ya vemos que el turismo ruso y ucranio lo perdemos. Por otro lado, los asi¨¢ticos no tienen convalidadas sus vacunas y sus pa¨ªses est¨¢n m¨¢s herm¨¦ticos. Para colmo, me temo que los turistas americanos no elegir¨¢n ahora Europa como destino. Piensa que la distancia entre Kiev y Barcelona es menos que la que hay entre Nueva York y Los ?ngeles, y eso lo tienen muy presente¡±.

En 2019 Barcelona recibi¨® a 195.450 ciudadanos rusos, lo que representa el 2,1% de la cuota de mercado, y realizaron 486.785 pernoctaciones, con una media de estancia de 2,5 noches. Hace un a?o el consorcio p¨²blico-privado Turismo de Barcelona realiz¨® una misi¨®n promocional a Rusia para intentar incrementar en un 10% los turistas de esa nacionalidad . Tras la guerra esa misi¨®n fue in¨²til. La directora de Turisme de Barcelona, Marian Muro, admite que se ha perdido esa oportunidad: ¡°No representan un n¨²mero muy elevado de turistas, pero s¨ª que gastaban mucho en los comercios y negocios de la ciudad¡±.