La Ley de Vivienda frena la promoci¨®n de pisos de alquiler de precio libre en Catalu?a

La Ley de Vivienda aprobada hace un a?o, que contempla la regulaci¨®n de los precios del alquiler e impone nuevas obligaciones a los grandes propietarios, ha frenado la promoci¨®n de pisos de alquiler privados en Catalu?a, donde se han declarado 140 municipios como zona tensionada para aplicar la normativa. Lo confirma la patronal catalana, APCE, que ya lo advirti¨® hace seis meses tras pasar una encuesta a sus asociados. El 56% de las empresas respondi¨® que desestimaba los proyectos de alquiler a precio libre previstos a medio plazo. Hay empresas que no sacar¨¢n adelante edificios de alquiler. Y otras, con las obras ya avanzadas, han decidido vender los pisos.

Un ejemplo de cambio se ha producido en Matar¨®, cerca de Barcelona, donde la empresa Stoneweg anunci¨® la semana pasada que los 192 pisos que construye en una torre de 26 plantas en primera l¨ªnea de mar, no ser¨¢n de alquiler, como estaba previsto, sino de compra. Preguntada la empresa, declina hacer comentarios, pero fuentes muy pr¨®ximas al proyecto aseguran que el cambio se debe a la nueva legislaci¨®n. El Ayuntamiento de Matar¨® tampoco ha valorado el cambio en un edificio que en su d¨ªa aplaudi¨® porque aportaba pisos al parque de alquiler.

Hasta cuatro promotoras y gestoras de alquiler preguntadas confirman tambi¨¦n la marcha atr¨¢s en proyectos de edificios de alquiler de precio libre en Catalu?a. Nadie quiere aparecer citado: es un clamor en un sector donde nadie quiere ser el primero en contarlo. ¡°Se ha metido la pata hasta el fondo, nadie quiere invertir en alquiler en Catalu?a. Nadie. Es desesperante, hasta el propio grupo socialista ve los errores¡±, afirma uno de los empresarios.

El presidente de la patronal catalana de los promotores (APCE), Xavier Vilajoana, explica: ¡°Las operaciones de alquiler son a medio o largo plazo. Desde el minuto uno suponen una inversi¨®n enorme que se recupera en 15 o 20 a?os. Si hay inc¨®gnitas o las condiciones con las que se entra var¨ªan a medio proceso, se genera una inseguridad jur¨ªdica que lleva a desestimarlo y ahuyenta el capital inversor necesario¡±. ¡°Es de caj¨®n, ya no hablamos de ganar m¨¢s o menos, sino de que no salen los n¨²meros. En cambio, si haces pisos de venta, en tres a?os recuperas la inversi¨®n¡±, a?ade. Hay otros factores que pesan: como la subida de los tipos de inter¨¦s o que los cambios legislativos y la incertidumbre que generan lleven a los bancos a incrementar la ratio de cobertura en los pr¨¦stamos, y m¨¢s si son para hacer alquiler.

En la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), recuerdan que ¡°todo el sector se?al¨® durante la tramitaci¨®n de la Ley de Vivienda que no estaba bien dise?ada para atacar la escasez de oferta¡±. ¡°Lo que estamos viendo en Catalu?a es que, excepto en la vivienda de protecci¨®n, donde las rentas ya est¨¢n limitadas, no se est¨¢n haciendo nuevas promociones; al contrario, los inversores est¨¢n dando instrucciones para desinvertir por completo su parque en alquiler¡±, a?aden.

Catalu?a es la ¨²nica comunidad aut¨®noma que ha pedido regular el alquiler y donde la norma lleg¨® a los precios en marzo pasado. Sobre los precios, en el caso de la obra nueva, los propietarios no deben ajustarse al ¨ªndice de precios de referencia del Ministerio en los primeros cinco a?os, pero s¨ª a partir del sexto. Un periodo que afecta al plan de negocio de las promotoras de alquiler libre, cuyo negocio se basa en rentabilidades bajas (en torno al 5%), pero a largo plazo. Otra circunstancia que provoca recelos, explica la patronal y otras fuentes consultadas, es que si un inquilino tiene problemas econ¨®micos y se declara vulnerable, el casero debe hacerle un alquiler social. Otro factor que descuadrar¨ªa las cuentas, apuntan. Y recuerdan adem¨¢s que Catalu?a ya espant¨® proyectos de alquiler cuando estuvo en vigor la contenci¨®n de rentas un a?o y medio entre finales de 2020 y 2022.

En el caso de Matar¨®, tanto Vilajoana como otro experto inmobiliario que no quiere ser identificado, destacan que la empresa haya decidido reorientar a la venta pese a que le costar¨¢ un dineral ¡°hacer la divisi¨®n horizontal y registrar los pisos, espacios comunes o trasteros uno a uno¡±. Pueden ser cientos de miles de euros que se ahorrar¨ªan si fuera de alquiler, porque se registra como finca ¨²nica.

En Barcelona, los proyectos de viviendas de alquiler que se quedar¨¢n en un caj¨®n o pasar¨¢n a venta pueden afectar al resultado final de barrios enteros que est¨¢n en construcci¨®n (como La Marina de la Zona Franca) o proyectados (en los terrenos de la antigua f¨¢brica Mercedes). ¡°La probabilidad de que zonas como La Marina o La Mercedes ofrezcan pisos de mercado libre en alquiler pasan por tener un marco regulatorio estable y consensuado por todos los actores del sector¡±, advierte un promotor de peso en la ciudad. Lamenta que el mercado inmobiliario catal¨¢n ha ¡°cambiado mucho en los ¨²ltimos a?os por tres razones: el proc¨¦s independentista, el gobierno de los comunes en el Ayuntamiento [con la obligaci¨®n de hacer un 30% de vivienda social], y la incertidumbre jur¨ªdica en la que se ha sumido Catalu?a apostando por las pol¨ªticas m¨¢s restrictivas¡±. ¡°Como destino de capital institucional [de empresas inversoras, locales o de fuera] es mucho menos atractivo que hace 15 a?os. Todo el mundo quiere estar en Madrid y nadie en Barcelona. El desgaste de explicar a un inversor en Londres lo que pasa aqu¨ª aborrece, es un sinsentido¡±.

Un despacho de arquitectura de la ciudad que tiene a grandes empresas como clientes, lamenta que ¡°todo esto pasa en un momento en el que el mercado hab¨ªa apostado por hacer alquiler¡±. ¡°Los promotores no quieren cambios de reglas del juego a media partida¡±, apunta. Otra empresa se?ala, a trav¨¦s de un portavoz, que si no crece el estoc de pisos en renta ¡°se limita la llegada de mano de obra a la ciudad, de cualquier sector y calificaci¨®n¡±. Y a?ade que cualquier barrio nuevo en las ciudades catalanas ¡°necesita mixtura en las nuevas viviendas: protegidas y libres, de alquiler y de compra¡±.

El impacto de la Ley tambi¨¦n ha llegado a los gestores de activos, empresas que encargaban los llamados proyectos llave en mano o built to rent, explica una cuarta fuente: ¡°Han dejado de haberlo. Van vendiendo los pisos a fin de contrato, cuando se vac¨ªan¡±. En resumen, a?ade: ¡°No se crea nuevo producto de alquiler y el que hay se vende¡±, y recuerda que las primeras decisiones de no promover residencial en Catalu?a las tomaron en 2020, con la regulaci¨®n auton¨®mica del sector.

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