El BOE publica la Ley por el derecho a la vivienda, que entrar¨¢ en vigor este viernes

La Ley por el derecho a la vivienda ya ha completado todo su periplo legislativo. El Bolet¨ªn Oficial del Estado (BOE) publica este jueves el texto de la nueva norma, que en su disposici¨®n final novena establece la entrada en vigor para ¡°el d¨ªa siguiente¡± al de su publicaci¨®n. Es decir, que la ley estar¨¢ activa a partir de este viernes, aunque el aspecto que m¨¢s se ha destacado de la misma, la posibilidad de establecer controles a las rentas de alquiler desde las comunidades aut¨®nomas, deber¨¢ esperar previsiblemente meses.

Ese asunto, el de los topes de precios, es el que m¨¢s controversia gener¨® en una tortuosa negociaci¨®n pol¨ªtica que se ha prolongado a?os. La idea ya estaba presente en el pacto presupuestario que el PSOE y Unidas Podemos alcanzaron en el primer Gobierno de S¨¢nchez all¨¢ por 2018, y provoc¨® fuertes diferencias en un decreto sobre vivienda que negociaron ambas fuerzas para cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cuando, elecciones mediante, la formaci¨®n que ahora encabeza Ione Belarra entr¨® a formar parte del Ejecutivo y se decidi¨® que el instrumento para fijar controles al alquiler ser¨ªa una nueva ley, la definici¨®n de este mecanismo tambi¨¦n gener¨® grandes tensiones entre los socios de la coalici¨®n. Y el sistema sufrir¨ªa nuevos cambios en la ¨²ltima fase, la de la negociaci¨®n parlamentaria, para ganar el voto favorable de otros grupos como ERC y Bildu.

Pero los controles de precio no ser¨¢n inmediatos. De entrada, porque exige que sean las comunidades aut¨®nomas, que tienen transferidas las competencias en vivienda, las que insten a la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas de precios. Se trata de un procedimiento tasado por la nueva ley, que exige recabar datos que justifiquen por qu¨¦ se da ese paso y proponer medidas correctoras. Una vez un gobierno territorial acuerde con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que coordina las pol¨ªticas de vivienda a nivel estatal, el establecimiento de un ¨¢rea tensionada, en esta s¨ª podr¨¢n establecerse l¨ªmites a las rentas mensuales de alquiler. Pero se har¨¢ solo sobre los nuevos contratos, y no sobre los que ya est¨¦n en marcha.

Adem¨¢s, para fijar los topes de precios a los grandes tenedores (los que tienen m¨¢s de 10 viviendas, o a partir de cinco si todas est¨¢n dentro del ¨¢rea tensionada y la comunidad aut¨®noma justifica la necesidad de rebajar el l¨ªmite general) ser¨¢ necesario contar con un ¨ªndice de precios de referencia. Transportes est¨¢ reformando el que ya tiene porque no responde a las necesidades que impone la nueva norma (b¨¢sicamente, que refleje la evoluci¨®n de precios de manera m¨¢s actualizada y que permita diferenciar inmuebles en funci¨®n de ciertas caracter¨ªsticas), un proceso que el Gobierno espera culminar ¡°cuanto antes¡± y que cree que ir¨¢ en paralelo con el procedimiento para declarar ¨¢reas tensionadas. Pero hay otra posibilidad para comunidades que, como Catalu?a, ya tienen un ¨ªndice de precios propio: que pidan la homologaci¨®n de ese sistema al ministerio.

Para los peque?os propietarios, que son la mayor¨ªa de caseros en el mercado espa?ol de arrendamientos, los precios se limitar¨¢n con base en el contrato anterior. Estos podr¨¢n contar adem¨¢s con nuevos incentivos fiscales, aunque estos son la ¨²nica parte de la ley que no entrar¨¢ en vigor hasta el pr¨®ximo 1 de enero, es decir, coincidiendo con el siguiente ejercicio fiscal. Con car¨¢cter general, la reducci¨®n con que cuentan los arrendadores, actualmente del 60%, bajar¨¢ al 50% (esto es, la mitad del dinero que perciben por las rentas no cuenta a efectos de la declaraci¨®n de renta). Pero en las ¨¢reas tensionadas, y en funci¨®n de determinados supuestos, esos porcentajes subir¨¢n. El m¨¢s interesante es, a cambio de bajar un 5% el precio respecto al contrato anterior, obtener un 90% de reducci¨®n.

Otros aspectos de la ley ser¨¢n visible antes. Desde este viernes, por ejemplo, ya no habr¨¢ ning¨²n supuesto en que a la celebraci¨®n de un contrato de alquiler sea el inquilino quien pague los honorarios de la agencia inmobiliaria. La norma obliga a que sea el casero quien afronte ese pago, normalmente equivalente a un mes de renta. Tambi¨¦n entrar¨¢n en vigor de manera inmediata las nuevas normas urban¨ªsticas que obligan, en nuevos desarrollos, a reservar un 40% de las casas que se construyan a vivienda protegida (o un 20% si se hace sobre suelo urbano ya consolidado). Y tambi¨¦n los nuevos procedimientos de desahucios, que permiten ralentizar estos en casos de familias vulnerables y, en l¨ªneas generales, exigen m¨¢s tr¨¢mites para expulsar a alguien de un hogar (en supuestos que van por v¨ªa civil, no por la penal).

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