Catalu?a, la aldea gala que regula el precio del alquiler en Espa?a

Como la irreductible aldea gala de Ast¨¦rix, Catalu?a es la ¨²nica comunidad espa?ola que ha pedido aplicar la regulaci¨®n del precio de los alquileres que contempla la ley de vivienda aprobada hace un a?o. En los 140 municipios declarados zonas de mercado tensionado, los precios deben congelarse o bien ajustarse al ¨ªndice oficial (incluso bajando la renta) si el casero tiene m¨¢s de cinco viviendas. Y no es la primera vez. Durante 18 meses, entre 2020 y 2022, la comunidad ya congel¨® o baj¨® los precios en los 61 municipios m¨¢s poblados, con un decreto auton¨®mico que tumb¨® el Tribunal Constitucional en respuesta a recursos del Gobierno de Pedro S¨¢nchez y del PP, que cuestionaban que Catalu?a tuviera competencias para adoptar esa decisi¨®n. Con unos precios que, de media, han subido un 65% en la ¨²ltima d¨¦cada y con la vivienda como principal gasto de las familias, el Centro de Estudios de Opini¨®n (el CIS catal¨¢n) revela que el 81% de los catalanes est¨¢ a favor de ¡°regular por ley los precios de los alquileres¡±.

Tambi¨¦n de forma pionera, la semana pasada, justo antes del inicio de la campa?a electoral del 12-M, el Govern aprob¨® un decreto ley que busca limitar a uso vacacional el alquiler temporal, al que recurren los propietarios que quieren esquivar la contenci¨®n de precios. Este diario comprob¨®, la semana despu¨¦s de entrar en vigor la nueva regulaci¨®n en Catalu?a, que los alquileres de temporada copaban el 90% la nueva oferta en los portales inmobiliarios de internet. Mientras el ministerio ha puesto en marcha un grupo de trabajo para estudiar c¨®mo regula esta f¨®rmula de arrendamiento, Catalu?a vuelve a adelantarse, aunque para convalidar el decreto el president, Pere Aragon¨¨s, necesitar¨¢ una mayor¨ªa que ahora no tiene.

El Gobierno tripartito de izquierdas (PSC, ERC e ICV) ya hab¨ªa tratado de avanzarse a esas normas mucho antes, en 2007, con la aprobaci¨®n de la Ley del Derecho a la Vivienda. Esa norma part¨ªa de la ¡°funci¨®n social¡± de las casas y contemplaba cuestiones que todav¨ªa hoy levantan ampollas en el sector inmobiliario, como obligar a los promotores a destinar un porcentaje de los pisos que construyen a vivienda protegida o la expropiaci¨®n del uso de pisos vac¨ªos para destinarlas al alquiler. En Barcelona, la exalcaldesa Ada Colau oblig¨® a que el 30% de las viviendas se los nuevos edificios fueran sociales y tambi¨¦n expropi¨® el uso de casas desocupadas.

Todas estas iniciativas han polarizado a los afectados. El sector inmobiliario (la patronal de los promotores APCE, el colegio de APIs, la C¨¢mara de la Propiedad, la asociaci¨®n de propietarios de viviendas de alquiler ASVAL o los portales de internet) y los partidos conservadores han puesto el grito en el cielo, augurando una ca¨ªda de la oferta por la retirada de viviendas del mercado, la huida de inversores y el desv¨ªo de pisos al alquiler de temporada. En el extremo opuesto, entidades como el Sindicato de Inquilinos o los partidos de izquierdas las han impulsado y aplaudido esas medidas, exigiendo acotar o regular las f¨®rmulas con las que los caseros han esquivado la regulaci¨®n.

Barcelona, con un mercado tensionado como cualquier gran ciudad global, es donde vivir de alquiler se ha convertido en una mayor pesadilla. La renta media super¨® el salario m¨ªnimo (1.077 euros) hace ya m¨¢s de un a?o y ha seguido subiendo (2023 se cerr¨® con 1.178 euros). Una situaci¨®n que afecta a m¨¢s vecinos que en ninguna otra ciudad espa?ola, porque la capital catalana es donde m¨¢s gente vive de alquiler: un 31%, seg¨²n el INE, y un 38%, seg¨²n el Observatorio Metropolitano de la Vivienda. Alquilar se convierte en un casting entre aspirantes que compiten con n¨®minas y cartas de presentaci¨®n bajo el brazo.

M¨¢s all¨¢ de las rentas mensuales, hay numerosos datos que ilustran el alcance del problema. El a?o pasado, un informe de CC OO que vinculaba salarios a alquileres se?alaba que alquilar en la capital requiere m¨¢s de la mitad del sueldo medio. La brecha que se agranda tanto en Barcelona como en el resto de Catalu?a. En 2022 los alquileres subieron cuatro veces m¨¢s que los ingresos de las familias barcelonesas; una distancia que en el conjunto de Catalu?a situaba la subida de alquileres en el triple que la de los sueldos. Cifras que muestran lo dif¨ªcil que es acceder a la vivienda, un drama que se acent¨²a para los colectivos con menos ingresos, como los j¨®venes o los migrantes.

Con solo seis semanas de vigencia, est¨¢ por ver qu¨¦ efecto tiene la actual regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a. Por ahora, el sector y los inquilinos constatan que algunos caseros optan por prorrogar los contratos: si son grandes tenedores, pueden mantener el precio (y no tener que bajarlo para ajustarse al ¨ªndice), y con una pr¨®rroga de tres a?os evitan hacer un nuevo contrato de cinco o siete a?os. ¡°Ante una ley que se supone que beneficia a los inquilinos, los due?os maniobran para esquivarla y cobrar lo m¨¢ximo, lamentaba hace unas semanas un inquilino de Barcelona a quien le hubiera correspondido una bajada de precio. Con una prorroga de tres a?os, los caseros quedan menos atados que si firmaran una renovaci¨®n de cinco a?os; si un recurso judicial o un relevo pol¨ªtico tumbara la ley, podr¨ªan volver a subir el precio antes.

Desde el Sindicato de Inquilinas, creado en Barcelona en 2017, se atribuyen el m¨¦rito de haber impulsado la primera regulaci¨®n de precios en Catalu?a. ¡°Ning¨²n Gobierno se lo habr¨ªa planteado sin la gente organizada que comenz¨® a plantarse ante las subidas¡±, presume Enric Aragon¨¨s, uno de los portavoces de la organizaci¨®n. Y a?ade: ¡°Al final, el Constitucional tumb¨® la norma catalana para que se hiciera una de ¨¢mbito estatal, ha tardado a?os y solo se ha acogido Catalu?a¡±. El Sindicato reclama ahora al Govern ¡°una campa?a informativa institucional para que todo el mundo conozca la regulaci¨®n y sepa que puede denunciar¡±. Y exige a los partidos pol¨ªticos catalanes que avalen el decreto sobre el alquiler de temporada.

Desde los colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz, Carles Sala, rechaza, que la regulaci¨®n de precios ¡°rompa la unidad del mercado¡± espa?ol. ¡°Si el legislador ve en un mercado tenso las medidas de control de rentas como receta, no puede estimular un desequilibrio territorial en su aplicaci¨®n, vincul¨¢ndolo al car¨¢cter ideol¨®gico del Gobierno de ese ¨¢mbito¡±. Sala apunta que la medida provoca una ¡°gentrificaci¨®n de la inversi¨®n en la vivienda¡±, orient¨¢ndola a la venta y asegura que la regulaci¨®n ¡°beneficia a quien vive de alquiler, no a quienes acceder al alquiler¡±.

En la C¨¢mara de la Propiedad Urbana, su gerente, Oscar Gorgues, observa como consecuencia de las dos regulaciones ¡°una ca¨ªda muy fuerte de la oferta en el mercado, donde los precios son muy altos y baja la rotaci¨®n¡±. Quien tiene un contrato, viene a decir, no lo suelta; y quien busca piso lo tiene muy dif¨ªcil. Las regulaciones provocan dos efectos: ¡°Inversores que se marchan a mercados donde no hay regulaci¨®n, y un mercado dual con inquilinos con contrato que est¨¢n protegidos (ellos no se quieren marchar y el casero opta por prorrogar), y personas que no tienen acceso al mercado¡±.

Durante la anterior regulaci¨®n, entre oto?o de 2020 y primavera de 2022, los precios bajaron (entre un 3% y un 5,5% seg¨²n los estudios), pero al coincidir la regulaci¨®n con la pandemia y la crisis social y econ¨®mica que provoc¨®, nunca se sabr¨¢ con exactitud cu¨¢nto influy¨® cada circunstancia. Durante la aplicaci¨®n del decreto auton¨®mico, colegios profesionales, universidades, entidades por el derecho a la vivienda y el sector inmobiliario publicaron informes con conclusiones dispares sobre el comportamiento del mercado y los precios tras la regulaci¨®n. Hubo cierto consenso en que los precios m¨¢s altos bajaron y voces que alertaron de subidas en la franja m¨¢s econ¨®mica. No hubo consenso en si la regulaci¨®n provoc¨® una reducci¨®n de la oferta. Pero se constat¨® una evidencia: los 61 municipios que regularon de entrada pidieron renovar su condici¨®n de zona tensionada; y 22 m¨¢s pidieron entrar en la lista, entre ellos Badalona, gobernada por el PP, que hab¨ªa recorrido el decreto.