Los expertos dudan sobre el nuevo plan europeo de vivienda: ¡°Enfriar el mercado es muy dif¨ªcil¡±

Ursula von der Leyen ha puesto el problema de la vivienda en el centro de las pol¨ªticas de la Uni¨®n Europea para lograr su reelecci¨®n como presidenta de la Comisi¨®n. El nombramiento de un comisario espec¨ªfico y el impulso de un plan comunitario, tal y como prometi¨® la pasada semana, suponen reconocer por primera vez un reto que afecta de forma transversal, con sus variantes y matices, al conjunto de los socios y que hasta ahora no estaba entre las prioridades de Bruselas. El esfuerzo de los fondos Next Generation en rehabilitaci¨®n de edificios, por ejemplo, sextuplic¨® al de construcci¨®n de obra nueva. Ahora la intenci¨®n es crear una ¡°plataforma paneuropea¡± a trav¨¦s del Banco Europeo de Inversiones para duplicar la inversi¨®n p¨²blica y privada y ayudar a las ciudades a levantar nuevas casas, relajando a la vez las reglas de las ayudas de Estado para facilitarlo. El plan tiene virtudes como focalizarse en el segmento de vivienda asequible, coinciden varios expertos consultados por EL PA?S, pero estos disienten al valorar sus posibles efectos.

A falta de que el Ejecutivo comunitario abunde m¨¢s en lo que de momento es solo un anuncio pol¨ªtico, en el fondo del asunto se encuentra el reto de enfriar el mercado inmobiliario, cuyos precios han subido en Europa en la ¨²ltima d¨¦cada un 17%. Pero en algunos Estados ese porcentaje ha sido muy superior, como es el caso de Espa?a, con un repunte que supera el 50% en los ¨²ltimos nueve a?os. No hay precedentes de un abaratamiento de la vivienda en una etapa expansiva de la econom¨ªa y, de hecho, en los ejercicios previos a la crisis financiera de 2008, la construcci¨®n desaforada no sirvi¨® para bajar los precios. Por eso la opci¨®n que abre ahora Von der Leyen divide a los especialistas. ¡°El mercado es muy dif¨ªcil de combatir y no conozco a nadie que haya conseguido limitar los precios¡±, se?ala Carme Trilla, reputada experta y exdirectora de Vivienda de la Generalitat de Catalunya. En contraste, el catedr¨¢tico de la Universitat Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, m¨¢s convencido de que las medidas surtan efecto, comenta que ¡°si los precios aumentaron en 2006, cuando la oferta crec¨ªa, es porque tambi¨¦n crec¨ªan al infinito los cr¨¦ditos y ahora eso no es as¨ª¡±.

El inmobiliario es un sector muy particular, como demuestra el contrasentido te¨®rico en el que hoy est¨¢ inmerso el mercado espa?ol: los precios siguen subiendo pese a que se venden menos casas. En opini¨®n de no pocos expertos, cada medida con la que se intenta rebajar la presi¨®n inflacionista es descontada de forma autom¨¢tica por quienes compran, venden o alquilan casas. Es lo que explica Sergio Nasarre, catedr¨¢tico de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y m¨¢ster en Econom¨ªa inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, quien sostiene que el bono joven al alquiler que puso en marcha el Gobierno ¡°acab¨® generando incrementos de precios¡±. Pero en su opini¨®n, hay posibilidad de que la propuesta europea funcione si la inyecci¨®n de liquidez comunitaria ¡°es menos burocratizada¡± que la de los fondos de recuperaci¨®n.

Nasarre reclama un mecanismo m¨¢s din¨¢mico y que vaya directo a la ra¨ªz del problema, focalizado en zonas donde hay una mayor concentraci¨®n de rentas bajas, que es precisamente donde el problema de la vivienda se ceba m¨¢s con la poblaci¨®n. ¡°Lo dif¨ªcil de eso es que los pol¨ªticos prefieren ir a zonas de clase media, donde tienen m¨¢s votantes ¡ªse?ala¡ª en vez de concentrar m¨¢s recursos en zonas con menos gente, pero m¨¢s necesitadas¡±.

El Banco de Espa?a ha cifrado en 600.000 el d¨¦ficit de viviendas existentes actualmente en el pa¨ªs, lo que dificulta la creaci¨®n de nuevos hogares que demanda la poblaci¨®n. Los mayores damnificados son quienes cuentan con menos ingresos y, entre ellos, la poblaci¨®n m¨¢s joven, que padece una tasa de emancipaci¨®n mucho m¨¢s baja y a edad m¨¢s tard¨ªa que en el resto de la Uni¨®n Europea. Una de las pruebas es que en 2022 apenas un 40% de las familias m¨¢s j¨®venes ten¨ªan un pr¨¦stamo vinculado a su vivienda, frente al 50% de finales de la d¨¦cada de 2000. Esto lleva a presuponer que esos antiguos compradores se han convertido en inquilinos, compartiendo casa en muchas ocasiones. Un reciente informe de CaixaBank Research llama a aplicar pol¨ªticas de vivienda, adem¨¢s de para j¨®venes, a inmigrantes y hogares en los quintiles de renta m¨¢s bajos, en grandes ciudades y sus zonas de influencia, adem¨¢s de puntos tur¨ªsticos. El Gobierno cifra en 4,5 millones las personas en situaci¨®n de exclusi¨®n residencial.

La concentraci¨®n de los problemas en la franja menos pudiente de la poblaci¨®n es lo que permite pensar a Garc¨ªa Montalvo que un plan masivo de oferta, con m¨¢s vivienda asequible, s¨ª permitir¨ªa bajar los precios siguiendo un efecto de mancha de aceite. ¡°Habr¨¢ familias que actualmente gastan m¨¢s del 40% de sus ingresos en vivienda [lo que sucede casi en uno de cada tres hogares que viven de alquiler] que se ir¨¢n a viviendas asequibles¡±, dice. Esa nueva situaci¨®n, se?ala, liberar¨¢ pisos m¨¢s caros, lo que supondr¨¢ que el efecto rebaja se traslade tambi¨¦n a esos inmuebles, acompasando la bajada de precios de todos los mercados.

Podr¨ªa darse una excepci¨®n en esa t¨®nica general, el mercado al que acuden los m¨¢s ricos, que seguir¨ªa su propia l¨®gica, seg¨²n Ignacio Ezquiaga, economista que vivi¨® la burbuja de la pasada d¨¦cada de cerca y recientemente ha escrito el estudio El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y ca¨ªda del cr¨¦dito. Cree que ¡°solo con la construcci¨®n 100.000 nuevas viviendas, en Espa?a tendr¨ªa que notarse un mont¨®n [en los precios]¡±. ¡°Tenemos un problema de vivienda insatisfecha, que provoca precios inadecuados, y tambi¨¦n un exceso de suelo urbanizable no desarrollado que heredamos de la burbuja¡±, resume sobre la situaci¨®n actual. Y ¡°esos descampados¡±, desarrolla, ¡°son el elemento diferencial que puede permitir rebajar los precios¡±.

En su discurso, Von der Leyen se refiri¨® a ¡°vivienda asequible¡± y aunque habl¨® de desbloquear ¡°la inversi¨®n privada y p¨²blica necesaria¡±, no diferenci¨® entre vivienda protegida o libre. El a?o pasado se construyeron 8.600 pisos de protecci¨®n oficial (de los cuales, la mitad se destinaron a la compraventa) en Espa?a. Es un volumen similar al promedio de la ¨²ltima d¨¦cada pero inferior a las 60.000 que se constru¨ªan a?os atr¨¢s, seg¨²n recuerda el servicios de estudios de CaixaBank. Carme Trilla lo tiene claro. ¡°Se ha de hablar de vivienda social, con precio marcado por la Administraci¨®n¡±, dice. Y avisa: ¡°Enfriar el mercado es muy dif¨ªcil, pero sobre todo no se deben tomar medidas que enga?en al mercado sin resolver el problema¡±.

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