El extra?o caso de los pisos menguantes en Espa?a

La superficie media de las viviendas nuevas que se construyen en Espa?a est¨¢ menguando. Son apenas unos metros cuadrados que para el comprador pueden resultar imperceptibles, pero reflejan lo que se cuece en el mercado inmobiliario espa?ol. El tama?o medio de los pisos de obra nueva se situ¨® en 109,8 metros cuadrados en 2020. El primer recorte asom¨® la cara en 2018 (117,2 metros cuadrados), aunque fue m¨¢s notorio en 2019 (112,5 metros cuadrados) y se hizo evidente en 2020, seg¨²n los visados de direcci¨®n de obra recogidos en la estad¨ªstica del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Hasta ese momento, el tama?o de los pisos de obra nueva crec¨ªa cada a?o: de los 106,7 metros cuadrados de media en 2013 se pas¨® a 118,7 metros cuadrados en 2017.

Esto significa que en apenas tres a?os (de 2017 a 2020), los pisos perdieron un 7,5% de superficie. Lo mismo sucede con los unifamiliares de obra nueva visados. En 2020, la superficie media fue de 194,7 metros cuadrados, mientras que en 2017 estaba en 199 metros. Todo parece indicar que en 2021 continuar¨¢ el recorte, aunque los datos oficiales llegan hasta noviembre y a¨²n falta un mes m¨¢s para concretar la cifra definitiva. Hasta noviembre, la media en los pisos se colocaba en 107,9 metros cuadrados.

Hay varios factores tras este ajuste de metros cuadrados, m¨¢s palpable en las zonas de expansi¨®n de las grandes ciudades. Madrid es un claro ejemplo. En 2017, la superficie media de los pisos nuevos era de 125 metros; en 2020 se coloc¨® en 107. En Barcelona se ha pasado de 127 metros cuadrados en 2017 a 104 metros en 2020. Por no hablar de los unifamiliares: de 234 a 201 metros cuadrados.

La escalada del precio del suelo es uno de esos motivos. En los principales desarrollos de las grandes ciudades es m¨¢s que rese?able. ¡°En el Ca?averal el precio del suelo aument¨® un 20% interanual en 2021¡å, apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, indica la evoluci¨®n en Valdebebas: ¡°El precio del metro cuadrado estaba en 1.700 euros hace tres a?os; hoy est¨¢ a 2.750 euros de repercusi¨®n¡±. Otro factor al que se?ala con el dedo Luis Corral es el aumento en los costes de construcci¨®n, que subieron en torno al 20% el pasado a?o.

Recortar tama?o para que los n¨²meros salgan no es nuevo. En los a?os del esplendor inmobiliario, donde todo se vend¨ªa a precios desorbitados, las promotoras tuvieron que ajustar las tipolog¨ªas para poder afrontar los altos precios del suelo. Tal fue la presi¨®n, que se hicieron infinidad de promociones de estudios diminutos y pisos de un dormitorio. ¡°Es algo que ocurre cuando suben los precios del terreno y ahora tambi¨¦n por el alza en los costes de construcci¨®n, ya que ambas partidas suponen el 80% del total de los costes. El promotor no puede trasladar esas tensiones al comprador porque se saldr¨ªa de los par¨¢metros del mercado y el demandante no podr¨ªa acceder a las viviendas. La soluci¨®n es reducir superficie¡±, explica Corral. Acostumbrado a comercializar todo tipo de promociones de viviendas, el consejero delegado de Foro dice notar desde hace un tiempo ese ¡°acortamiento de tipolog¨ªas y cambios en la programaci¨®n de proyectos¡± en ciudades con una alta demanda.

Supone cierto cambio respecto al tipo de vivienda que se estaba programando tras la salida de la crisis que provoc¨® el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, all¨¢ por 2015. ¡°Entonces se comenzaron a hacer promociones con viviendas m¨¢s grandes. Los pisos de tres dormitorios eran predominantes, pero tambi¨¦n ten¨ªan mucha importancia los de cuatro dormitorios, mientras que los apartamentos de un dormitorio perdieron relevancia. Ahora, la tipolog¨ªa predominante ha cambiado¡±, se?ala Corral. Y a?ade: ¡°En 2021, las promociones se centraron en viviendas de dos y tres dormitorios (entre el 50% y el 60%), volvieron los pisos de un dormitorio (entre el 10% y el 20%) y los de cuatro fueron residuales¡±. Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que cada vez hay m¨¢s hogares con menos integrantes.

Con permiso de la covid

Sin embargo, al mercado inmobiliario ha llegado un invitado, tan indeseado como inesperado, que lo ha trastocado todo. La pandemia de la covid ha cambiado las preferencias del comprador, que se ha vuelto m¨¢s exigente con la vivienda. Esto significa que el promotor no va a poder estirar mucho la cuerda restando demasiado tama?o para hacer frente a los costes. ¡°Con la pandemia nos hemos dado cuenta de que nuestras viviendas no nos gustan y el demandante quiere ahora casas de dimensiones generosas con terraza¡±, advierte Poblaci¨®n.

El secretario general de la patronal de los promotores (APCEspa?a), Daniel Cuervo, considera que es pronto para hablar de tendencias y que el recorte es, de momento, poco significativo. Le resta importancia y, aunque reconoce que factores como el encarecimiento del suelo pueden influir, lo circunscribe a proyectos concretos y a zonas de crecimiento en las principales ciudades, donde hay que responder a las demandas del comprador y ajustarse a lo que este puede pagar.

S¨ª cree, en cambio, que la expansi¨®n de las promociones de build to rent (para alquilar) en los pr¨®ximos a?os impactar¨¢n mucho m¨¢s ¡ªy restar¨¢n metros cuadrados¡ª a ese c¨¢lculo global de la superficie de las casas. Es as¨ª porque este tipo de pisos tiene un metraje inferior que el de las viviendas destinadas a la venta. ¡°Suelen tener entre 70 y 80 metros construidos con elementos comunes, dos dormitorios y un ba?o, o como mucho un ba?o y un aseo¡±, explica Samuel Poblaci¨®n. Si esas mismas casas fueran para venta subir¨ªan hasta los 90 o 100 metros cuadrados y tendr¨ªan dos ba?os.

Otro factor, adem¨¢s del precio del suelo, que explica la p¨¦rdida de superficie son las promociones destinadas a la inversi¨®n. ¡°Son viviendas de uno y dos dormitorios destinadas a un inversor que compra para alquilar¡±, comenta Poblaci¨®n. Y pone un ejemplo: ¡°En la promoci¨®n Skyline, en Madrid, el 70% de las 303 viviendas han sido adquiridas para arrendamiento¡±.