Vivienda: con la soga al cuello por un contrato de arras

Hay quien ha dejado escapar la casa de sus sue?os por no haber firmado un contrato de arras que atara el acuerdo con el vendedor. Y hay quien ha perdido muchos miles de euros por haber suscrito un contrato de arras sin saber bien a qu¨¦ se obligaba. Estos pactos, en los que la persona interesada en la compra de una casa entrega una cantidad de dinero al vendedor para evitar que un tercero se adelante, no son obligatorios, pero buscan dar seguridad a ambas partes. Por esto, es aconsejable estar bajo su paraguas.

El problema es que existe un enorme y preocupante desconocimiento sobre su alcance y las consecuencias que tiene su incumplimiento, lo que ocasiona numerosos conflictos. Algunos acaban en los tribunales. ¡°Seis de cada diez compradores y vendedores desconocen algunos de los puntos esenciales del contrato de arras¡±, seg¨²n el despacho de abogados M¨¦ndez Lit. ¡°Se le suele dar una atenci¨®n menor, pero es un verdadero contrato de compraventa donde se posterga el pago final a elevaci¨®n a p¨²blico. No se trata de una mera reserva, por lo que es importante que nuestras arras sean detalladas para evitar conflictos posteriores¡±, dice Jos¨¦ M¨¦ndez, socio director del bufete M¨¦ndez Lit.

Porque conflictos haberlos, haylos. Y de siempre. ¡°El problema b¨¢sico que se produce con las arras es saber cu¨¢ndo se debe resolver la compraventa y si se tiene o no que devolver o recibir dicho importe y qu¨¦ cantidad¡±, afirma Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho C¨ªrculo Legal Barcelona.

?ltimamente, el volumen de conflictos ha crecido. En el bufete de ?tico Jur¨ªdico dan cuenta de que, en los primeros meses de la crisis sanitaria, desde marzo de 2020, la conflictividad se dispara. ¡°Algunos compradores hab¨ªan pactado la entrega de arras antes de iniciarse la pandemia y les venc¨ªa el plazo para formalizar la compraventa en notar¨ªa tras declararse el confinamiento. En muchos casos, la operaci¨®n ya no interesaba al comprador por haber perdido su puesto de trabajo o resultaba imposible por la negativa del banco a conceder la hipoteca, perdiendo la vivienda y las arras que hab¨ªa entregado¡±, argumenta Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho.

Por culpa del Catastro

Hay otro motivo de conflicto, esta vez por la entrada en vigor a principios de a?o de los valores de referencia del Catastro. ¡°El potencial comprador entrega las arras sin tener en cuenta previamente cu¨¢l es el valor de referencia del inmueble que se pretende adquirir. Se puede llegar a malograr la operaci¨®n, con la consiguiente p¨¦rdida de la vivienda y las arras, si el potencial comprador no puede asumir el incremento de costes, que en algunos casos que nos han consultado supon¨ªa m¨¢s de 10.000 euros¡±, a?ade el abogado de ?tico Jur¨ªdico.

Pero tambi¨¦n puede perderse el dinero porque la vivienda tenga alg¨²n embargo o carga desconocida: alguno de los vendedores fallece, la pareja se separa o surge alg¨²n problema de car¨¢cter urban¨ªstico o registral. Puede ocurrir, y es m¨¢s que habitual, que el comprador encuentre un piso con mejor precio y que le guste m¨¢s. O que el vendedor se tope con un interesado que le paga m¨¢s por su vivienda. Las posibilidades de que ocurra algo que haga inviable la operaci¨®n son infinitas.

?Qu¨¦ pasa entonces? Depende del tipo de arras que se haya firmado. Hay tres modalidades. Las m¨¢s comunes son las penitenciales, que permiten el desistimiento libre de las partes a costa de las arras. Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perder¨¢ todas las cantidades entregadas, y si es el vendedor quien decide no continuar con la venta, devolver¨¢ el doble de la cantidad acordada.

Es importante fijar en el contrato qu¨¦ tipo de arras son. ¡°La mera referencia al art¨ªculo 1454 del C¨®digo Civil que en muchos contratos se realiza no es suficiente para considerar que el dinero entregado por el comprador es en concepto de arras penitenciales, seg¨²n el criterio del Tribunal Supremo. En tal caso puede considerarse que se trata de unas arras confirmatorias, no siendo posible que se produzca el desistimiento del contrato¡±, comenta Salcedo.

Ojo si le ponen delante un contrato con este tipo de arras porque la compraventa ya se entiende ejecutada. ¡°Las partes no pueden desistir, no pueden echarse atr¨¢s. Si una de ellas incumple, la otra podr¨¢ obligarle a cumplir o solicitar la resoluci¨®n del contrato con indemnizaci¨®n de da?os y perjuicios¡±, explica Jos¨¦ M¨¦ndez. Mucho menos comunes son las arras penales, que apenas se emplean y que se entienden como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resoluci¨®n, en ambos casos con indemnizaci¨®n por da?os y perjuicios.

No existe un importe establecido en concepto de arras, aunque lo habitual es que sea el 10% del precio de venta. Esta cuant¨ªa se descuenta del total en el momento de firmar la escritura de compraventa. Ahora bien, si el comprador no necesita financiaci¨®n bancaria y acude en unos d¨ªas al notario, se pueden fijar unas arras por una cantidad inferior a ese 10% o, incluso, se podr¨ªa prescindir de ellas. ¡°Lo importante es acortar los plazos hasta la firma de la escritura p¨²blica de compraventa, dando poco margen a cambios repentinos de una de las partes¡±, indica Aureli S¨¢nchez, director de La Casa Agency Sagrada Familia y asesor del ¨¢rea de Barcelona de esta agencia. Si el vendedor solicita arras por un importe superior a ese 10%, habr¨¢ que valorar los motivos. ¡°A mayor importe, mayor es el riesgo que las partes asumen en caso de que la compraventa finalmente no pudiera materializarse¡±, apunta Salcedo. ¡°Si no es por un motivo razonable, sino porque el vendedor simplemente lo solicita por su seguridad o porque lo necesita, yo no aconsejar¨ªa entregarlo¡±, se?ala S¨¢nchez.

Hay m¨¢s puntos que deben figurar en el contrato de arras. Entre ellos est¨¢ la designaci¨®n del notario y qui¨¦n corre con los gastos de notar¨ªa; las cargas y grav¨¢menes; los gastos de comunidad y el certificado energ¨¦tico; el precio por el que se pacta la transmisi¨®n; si el comprador necesita financiaci¨®n; la identificaci¨®n y descripci¨®n del inmueble; las cantidades que se van entregando (reserva y arras o solo arras)¡­ Pero si hay algo esencial que debe reflejar ese documento es la fecha para escriturar la compraventa ante notario.

Cuando una de las partes no puede cumplir con ese plazo, que suele ser de tres o cuatro meses, tiene la opci¨®n de ¡°firmar pr¨®rrogas del contrato de arras para solventar el problema que conlleve el retraso¡±, indica Goenaga. Lo habitual y razonable es llegar a este tipo de acuerdos amistosos, aunque en ocasiones la sangre llega al r¨ªo y es entonces cuando se recurre a los tribunales.

El porcentaje de contratos de arras que acaba en juicio es muy bajo en comparaci¨®n con los que se firman cada d¨ªa, aunque depende del importe que se haya entregado o se deba devolver. La abogada Arantxa Goenaga indica que ¡°desde la pandemia hay una mayor conflictividad que, en la mayor¨ªa de los casos, est¨¢ pendiente de resolverse¡±.