CBRE quiere reciclar edificios

El terremoto de San Francisco en 1906, en el que perdieron sus casas m¨¢s de 225.000 personas, fue el punto de partida de lo que hoy es CBRE. La inmobiliaria comercial y de servicios m¨¢s grande del mundo ocupa el puesto 122? en el Fortune 500 y est¨¢ calificada por Standard & Poor¡¯s dentro de las 500 compa?¨ªas m¨¢s importantes. En Europa se hizo fuerte desde que en 1998 dio un salto de gigante al fusionarse con la brit¨¢nica Richard Ellis.

Ahora, en el a?o de su 116? aniversario, el grupo de servicios e inversi¨®n, con 105.000 empleados en el mundo y unos ingresos netos (2021) de 22.000 millones de euros, ha anunciado lo que hace dos a?os parec¨ªa imposible: aumentar¨¢ sus ventas en porcentajes de dos d¨ªgitos cada a?o hasta 2025. Despu¨¦s de tomar una participaci¨®n mayoritaria en Turner & Townsend Holdings, una firma de direcci¨®n de proyectos de construcci¨®n (ahora que las desviaciones de precios pueden hacer fracasar cualquier edificaci¨®n), el grupo se sube a la transici¨®n energ¨¦tica integrando negocios complementarios para su cartera de bienes ra¨ªces, como el de Altus Power, un proveedor de energ¨ªa solar para uso comercial y propiedades industriales con el que ha comenzado a trabajar en el mercado norteamericano.

Pero la sede de CBRE en Delaware, ese enclave financiero estadounidense que ofrece jugosas ventajas corporativas y que est¨¢ poblado por m¨¢s empresas que personas, queda lejos de Europa, donde Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, su presidente en la Pen¨ªnsula, habla de un futuro luminoso para el sector inmobiliario. Aqu¨ª la facturaci¨®n alcanza los 321 millones, con 1.904 empleados en plantilla y m¨¢rgenes de beneficios de entre el 20% y el 25%. El ejecutivo promete cumplir con las directrices marcadas desde la matriz gracias a lo que califica como ¡°el renacimiento del mercado inmobiliario centrado en la persona¡±. En una expresi¨®n que, admite, puede parecer cursi, viajan sus expectativas. ¡°El sector ha dejado a las personas de lado para producir, pero ahora esas personas esperan algo m¨¢s que tener una caja de cuatro paredes. Quieren que el inmueble los ayude a trabajar, o que les d¨¦ m¨¢s descanso¡±.

Con la pandemia han nacido tantas necesidades como individuos en un contexto de escasez. ¡°Somos uno de los sectores que m¨¢s se benefician del entorno y deber¨ªamos ser los primeros interesados en preservarlo. Hay que recuperar antes de pensar en construir, introducir la cultura de reciclar. Y a la hora de construir ¡ªporque vamos a tener que seguir haci¨¦ndolo¡ª, entablar un mayor di¨¢logo con el medio ambiente para que se vea afectado lo menos posible¡±. L¨¢stima que hace 20, 30 o 50 a?os nadie pensase lo mismo. ?Y cu¨¢nto costar¨¢? ¡°?Cu¨¢nto te costar¨ªa perder el planeta en el que vives?¡±, responde. Quiz¨¢ sea tarde, pero la amenaza del cambio clim¨¢tico es tan poderosa que la ret¨®rica de las grandes compa?¨ªas se ha transformado y hablan m¨¢s del planeta que de dinero y ladrillos.

Buen contexto

En el terreno m¨¢s prosaico, Ram¨ªrez-Escudero cree que la macroeconom¨ªa acompa?a en la recuperaci¨®n del mercado nacional. El a?o pasado participaron en operaciones por valor de casi 3.000 millones, un 13% m¨¢s que en 2020. CBRE, que tiene 11 millones de metros cuadrados bajo gesti¨®n en la Pen¨ªnsula, es un fuerte actor en el mercado de oficinas, y ha visto muy impulsado su negocio log¨ªstico por la revoluci¨®n del comercio electr¨®nico. En ese segmento todav¨ªa hay, seg¨²n la firma, 1,2 millones de metros cuadrados de espacio disponible por ocupar. Tambi¨¦n son la mayor gestora independiente de Espa?a en centros comerciales: operan 40 en la Pen¨ªnsula, un segmento que, dicen, se animar¨¢ con el fin de las mascarillas en interiores. Otra l¨ªnea de negocio en crecimiento en la que ya est¨¢n en el ¨¢mbito internacional est¨¢ en la gesti¨®n de los centros de datos, los nuevos templos de la digitalizaci¨®n que albergan las estructuras f¨ªsicas que necesita la computaci¨®n en la nube.

Pero las operaciones de toda la vida siguen siendo muy importantes. La mayor de las recientes, por ejemplo, fue la venta de los edificios de una red de funerarias (de la cadena Memora) por unos 130 millones. En el mercado residencial quieren hacerse m¨¢s fuertes. La demanda de vivienda en alquiler es ahora la estrella empujada por los cambios en los h¨¢bitos de vida y la dificultad que tienen los j¨®venes para comprar. Ah¨ª el ejecutivo no ve que el establecimiento del tope del 2% en la revalorizaci¨®n de los alquileres haya tenido un gran impacto en sus clientes, la mayor¨ªa grandes tenedores de propiedad. ¡°M¨¢s que una subida brusca de rentas, lo que quieren son ocupaciones altas sin sorpresas¡±. Las operaciones de construcci¨®n para alquiler (build to rent) han alcanzado los 700 millones de euros en el primer trimestre en Espa?a. Tampoco le quitan ojo al segmento hotelero: se espera que abran en el pa¨ªs 130 nuevos antes de 2024 con ¡°una inversi¨®n r¨¦cord¡±, seg¨²n cifra el presidente.

El FMI cree que la econom¨ªa espa?ola avanzar¨¢ un 4,8% este a?o y un 3,3% el que viene, corrigiendo la fuerte inflaci¨®n por el camino. ¡°Son expectativas razonablemente elevadas para nuestro entorno¡±, cree el ejecutivo, que menciona que el negocio se animar¨¢ gracias al dinamismo de un conjunto de ciudades: cita Madrid y Barcelona, pero tambi¨¦n M¨¢laga o Valencia. Las ve como imanes para el empleo por los t¨®picos de siempre (clima, comida, calidad de vida en general) y por sus cualidades espec¨ªficas: ¡°Por ejemplo, Barcelona lo est¨¢ siendo para las start-ups de ciencia¡±.

Sin embargo, la pandemia y la guerra en Europa nos recuerdan que todo puede cambiar muy r¨¢pido. ?Frenar¨¢ una subida de los tipos de inter¨¦s ese escenario con el encarecimiento de la financiaci¨®n? No lo cree el directivo de CBRE. ¡°Si la inflaci¨®n se normaliza, que es la hip¨®tesis base, viviremos con intereses nominales altos, pero los reales (entendi¨¦ndolos como la diferencia entre los nominales y la inflaci¨®n) ser¨¢n negativos o neutros¡±. Y el ladrillo, conf¨ªa, seguir¨¢ siendo un im¨¢n para relocalizar dinero de renta fija y variable.