Jean-Marie Tritant: ¡°Los centros comerciales no son solo para comprar, se convierten en lugares de vida¡±

Jean-Marie Tritant (Ch?lons-en-Champagne, 54 a?os) est¨¢ a punto de cumplir dos a?os al frente de Unibail-Rodamco-Westfield, tambi¨¦n conocida como URW. La compa?¨ªa francoholandesa es uno de los gigantes inmobiliarios del parqu¨¦ europeo, solo superado por la alemana Vonovia tras la absorci¨®n de Deutsche Wohnen hace un a?o. Pero a diferencia de esta, que posee cientos de miles de viviendas, URW est¨¢ especializada en centros comerciales. Tiene 82 en 12 pa¨ªses, a lo que se suman palacios de congresos, espacios de oficinas y otros activos. Sus propiedades est¨¢n valoradas en 55.000 millones, cuatro veces m¨¢s que las mayores socimis espa?olas. Un 7% de su cartera (cerca de 4.000 millones) se corresponde con ocho centros comerciales en Espa?a, que se reparten entre Madrid, Barcelona, Valencia y Gipuzkoa. La compa?¨ªa tiene su sede en Par¨ªs, donde se desarrolla la entrevista aprovechando una invitaci¨®n a la inauguraci¨®n de su ¨²ltimo proyecto, Les Ateliers Ga?t¨¦, donde se ha renovado una antigua superficie comercial junto a la estaci¨®n de Montparnasse para a?adir un espacio de restauraci¨®n, oficinas, viviendas, una biblioteca y hasta una guarder¨ªa.

P. ?Qu¨¦ tiene de diferente este proyecto?

R. Normalmente nuestras operaciones han consistido en renovar un centro comercial o reconquistar un terreno industrial para construir sobre ¨¦l. Aqu¨ª exist¨ªa, en pleno coraz¨®n de la ciudad, un edificio dise?ado en los a?os setenta que formaba parte de una visi¨®n de la evoluci¨®n de la ciudad que es la arquitectura de dalle [como se denomina en franc¨¦s al urbanismo que separa los usos urbanos por alturas] y organizaba el flujo de coches y peatones a diferentes niveles. Cuando lanzamos la reestructuraci¨®n hace cinco a?os y nos reunimos con el Ayuntamiento, quisimos reabrir a la ciudad esta peque?a parcela que estaba elevada y totalmente aislada del nivel hist¨®rico de Par¨ªs. Lo que realmente es disruptivo para nosotros es trabajar sobre lo existente y aportarle nuevos usos.

P. ?Cu¨¢l es el futuro de los centros comerciales tras la pandemia?

R. Un gran futuro. La prueba es que en la covid se cerraron en todo el mundo y, cuando han reabierto, la gente ha vuelto en todas partes. Van a evolucionar, aunque no s¨¦ si es la mejor terminolog¨ªa, hacia el lifestyle. Por eso creamos lugares como este: no es solo un sitio para comprar, sino que se convierten en lugares de vida. Se puede venir a comer con amigos, socializar, trabajar, relajarse, acceder a un centro m¨¦dico¡­ La parte de moda ha disminuido, pero va a seguir siendo importante. La idea es poder aprovechar la flexibilidad de usos.

P. Est¨¢n acabando las viviendas de este proyecto, ?cu¨¢les son sus planes en el sector residencial?

R. Cuando presentamos el plan estrat¨¦gico para el grupo hasta 2024, dijimos que tenemos una capacidad de densificar nuestros activos y a?adir varios millones de metros cuadrados a nuestra cartera en Europa. El 50% de esta superficie adicional puede ser residencial. Evidentemente, no todos los sitios lo permiten porque no siempre est¨¢n en una buena localizaci¨®n donde hay demanda. Vamos a hacerlo de manera puntual en sitios de la regi¨®n parisina, tambi¨¦n tenemos un proyecto en Barcelona, en La Maquinista, que contempla a?adir vivienda al centro comercial que ya existe y que se va a convertir en un activo con diversidad de usos y diversidad de momentos de uso porque tambi¨¦n habr¨¢ espacios de coworking [oficinas de uso compartido].

P. ?Y gestionar¨¢n el alquiler de esas viviendas directamente?

R. Vamos a verlo caso por caso. Habr¨¢ sitios donde nos mantendremos porque se va a construir justo sobre el centro comercial. Cuando hablamos de construcciones exentas, f¨ªsicamente independientes, llegado el momento nos plantearemos la cuesti¨®n de si lo mantenemos o lo vendemos.

P. ?Qu¨¦ otros planes tienen para Espa?a?

R. Estamos trabajando en La Maquinista con el proyecto de densificaci¨®n y de uso mixto, y tambi¨¦n continuamos renovando en [el centro comercial madrile?o] Parque Sur, un sitio que tiene potencial porque creo que en los a?os pr¨®ximos la ciudad de Legan¨¦s va a seguir desarroll¨¢ndose. Somos un actor de la econom¨ªa local y vamos a continuar invirtiendo. Tambi¨¦n tenemos un terreno que estamos trabajando en Benidorm [Alicante], creo que tendremos un proyecto muy bueno que vamos a adaptar para nuevos usos. Se dibuj¨® hace a?os y es necesario readaptarlo. Espa?a hoy en d¨ªa, y Barcelona y Madrid particularmente, forman parte de los puntos de anclaje fuertes sobre los que construir una plataforma excepcional y ser capaces de hacer otro tipo de operaciones. Vemos el mercado espa?ol como un mercado de crecimiento para nosotros.

P. Cada vez parece m¨¢s probable una recesi¨®n en Europa, ?c¨®mo afectar¨ªa esto a sus planes?

R. Se habla mucho de la recesi¨®n, o se oye hablar, pero por el momento no hemos visto los efectos directos sobre nuestra actividad. Globalmente lo que vemos es una buena recuperaci¨®n y todav¨ªa no hemos visto un impacto de la inflaci¨®n galopante sobre la capacidad de atracci¨®n y la cifra de negocios de nuestros centros. Nosotros tenemos lugares con capacidad de atracci¨®n y, en un escenario de recesi¨®n, lo que debemos hacer es ganar mercado. Vemos comerciantes que han cerrado tiendas para concentrarse en un n¨²mero de tiendas m¨¢s limitado, pero mejor ubicadas. Cuando se mira a los 50 mayores comerciantes europeos, han aumentado en el primer semestre la superficie que nos alquilan un 6%. Tienen la estrategia atraer al cliente a la tienda, incluso a los clientes digitales, y van a hacerlo m¨¢s cuando el aumento de coste de la energ¨ªa ha hecho que la distribuci¨®n a domicilio tenga un coste desorbitado y mate la rentabilidad. Nosotros nos concentramos en lugares de fuerte afluencia y capacidad de negocio. No somos un actor a nivel nacional, somos m¨¢s bien un actor de las grandes ciudades, particularmente de grandes ciudades de Europa.

P. ?Y cu¨¢les son sus planes en EE UU? ?est¨¢n dispuestos a salir por completo?

R. El plan es claro: vamos a reducir nuestra exposici¨®n financiera en el mercado estadounidense para concentrar los recursos en desarrollar nuestro mercado principal. El 80% de nuestro negocio es Europa; por tanto, ah¨ª debe estar toda nuestra atenci¨®n y en EE UU contemplamos varias opciones. Puede que salgamos completamente, puede que nos concentremos en transformar nuestro negocio hacia la gesti¨®n de activos, marketing y leasing. Lo que debemos conseguir es reducir la deuda del grupo para darle el margen de maniobra necesario para su desarrollo en Europa.

P. Centrarse en Europa es como volver a la situaci¨®n previa a la adquisici¨®n de Westfield en 2017, ?fue un error esa operaci¨®n?

R. Lo que nos ha aportado esta adquisici¨®n son los centros comerciales de Londres. Y de Londres no podemos irnos. Tenemos dos activos que son los mejores de Inglaterra y forman parte de los mejores centros comerciales a nivel mundial en t¨¦rminos de capacidad de atracci¨®n y afluencia, con varias decenas de millones de visitantes anuales. Adem¨¢s, nos aport¨® la marca Westfield. Tenemos 53 localizaciones en el mundo con esa marca y continuamos desarroll¨¢ndola en Europa, lo que nos permite desarrollar nuevas parcelas de negocio. Dentro del plan de obtener nuevas fuentes de ingresos, hemos lanzado Westfield Rise, que es nuestra agencia de retail media [para explotaci¨®n publicitaria del entorno f¨ªsico y digital]. La idea es lograr 75 millones de ingresos netos en 2024, con un potencial de generar 200 millones en 2030. Y esto lo podemos hacer porque la marca Westfield nos da un paraguas que permite impulsar nuestra plataforma de activos de manera excepcional.

P. ?C¨®mo piensan monetizar el big data de sus centros comerciales?

R. Lo que hay es un cambio de perspectiva: se han desarrollado medios que permiten conocer mejor a nuestros clientes. Vamos a ser capaces de hacer una publicidad mucho m¨¢s enfocada. Tenemos la capacidad de hacerlo, de desarrollar tecnolog¨ªa y algoritmos alineados totalmente con la protecci¨®n de datos personales. No hacemos reconocimiento facial ni podemos determinar el trayecto de un cliente, pero podemos decir a nuestros anunciantes si hay una proporci¨®n del 10% de hombres entre 35 y 45 a?os con tal o cual categor¨ªa profesional. Con las redes sociales hoy en d¨ªa podr¨ªas saber todo de ellos, pero mucho menos de lo que es pertinente: c¨®mo captas su inter¨¦s, c¨®mo lograr la conexi¨®n, la compra¡­

P. Volvieron a beneficios en el primer semestre, pero sus acciones pierden m¨¢s de un 25% de su valor este a?o, ?por qu¨¦ los accionistas no reconocen la mejora operativa del negocio?

R. Habr¨ªa que pregunt¨¢rselo a ellos (r¨ªe). Para m¨ª ser¨ªa inquietante si fu¨¦ramos los ¨²nicos en esa situaci¨®n, pero no lo somos. Es todo el sector inmobiliario, e incluso todo el mercado. Creo que detr¨¢s est¨¢n el aumento de las tasas de inter¨¦s, la evoluci¨®n de las divisas, la deuda p¨²blica que se ha vuelto m¨¢s rentable y capta inversiones... Hay un gran movimiento financiero que nos impacta, y ciertamente nos impacta un poco m¨¢s que a otros porque necesitamos realizar nuestro plan de desendeudamiento. Nuestro nivel de deuda [a 30 de septiembre la deuda financiera es de 23.300 millones de euros] se ve como un lastre. Pero en todo caso, cuando el grupo habla de s¨ª mismo y se explica, recibe en general un efecto positivo. No creo que haya un temor particular sobre Unibail-Rodamco-Westfield.

P. ?C¨®mo se gestiona la incertidumbre de la crisis energ¨¦tica?

R. En 2016 lanzamos un plan que se llama Better Places 2030 en el que nos comprometimos a reducir nuestras emisiones de di¨®xido de carbono a la mitad para 2030. Ya hemos reducido casi un 17% el consumo de energ¨ªa entre 2016 y el a?o pasado. Cuando la crisis energ¨¦tica lleg¨® este a?o, lo que dijimos es que vamos a participar del esfuerzo que se ha exigido a todo el mundo para reducir el consumo en torno a un 15% y pusimos en marcha un plan complementario que pasa por reducir la iluminaci¨®n en ciertas zonas, apagar luces, cambiar la temperatura de climatizaci¨®n y calefacci¨®n. Vamos a reducir m¨¢s que ese 15% en nuestra cartera global, y aqu¨ª en Francia lograremos un 20%. Sea cual sea la evoluci¨®n de precios, economizar es bueno, ahorrar nunca est¨¢ de m¨¢s y vamos a continuar gestionando de manera muy proactiva en 2023 esta reducci¨®n de energ¨ªa.

P. ?Cu¨¢les son los mayores desaf¨ªos para el sector?

R. El primer desaf¨ªo es el cambio clim¨¢tico, el medio ambiente. La cuesti¨®n es c¨®mo adaptamos la ciudad y sus usos a ese cambio. El sector inmobiliario es un actor importante en la lucha contra el calentamiento clim¨¢tico y va a ser determinante qui¨¦nes van forman parte de la historia, contribuyendo a la regeneraci¨®n y la reestructuraci¨®n de las ciudades, y qui¨¦nes no se interesan en ello. No es solo una cuesti¨®n de seguir las reglamentaciones. Hay que reducir tanto como sea posible el consumo de energ¨ªa y es necesario desarrollar todo lo que se pueda las energ¨ªas renovables. Otro asunto importante es la evoluci¨®n de las ciudades, no queremos desperdiciar suelo cuando hay una presi¨®n migratoria que hace que las ciudades europeas tengan que acoger m¨¢s gente. Si miramos este edifico es un ejemplo. Aqu¨ª hemos densificado, a?adido usos, tenemos un 30% m¨¢s de superficie en la misma parcela y a la vez tenemos un 40% de reducci¨®n de energ¨ªa respecto a lo que hab¨ªa antes. Por tanto, es posible.