Piso chollo: precios bajos que esconden pufos legales

¡°Me intentaron liar con la compra de la casa¡±. As¨ª resume Sergio la zozobra que vivi¨® cuando se interes¨® por un chollo que encontr¨® en Idealista. ¡°Me urg¨ªan 7.000 euros de arras, pero solo me ense?aban el certificado del Catastro¡±. La sorpresa lleg¨® cuando, tras consultar a un abogado, descubri¨® que, seg¨²n el Registro de la Propiedad, el piso pertenec¨ªa al Ivima (Instituto de la Vivienda de Madrid). A ¨²ltima hora se ech¨® para atr¨¢s. ¡°Mi abogado me advirti¨® de que no iba a poder registrar la vivienda f¨¢cilmente y que pasar¨ªa a?os pleiteando con la Administraci¨®n¡±.

En un mercado inmobiliario cada vez m¨¢s feroz crecen las manzanas envenenadas. Javier Punset, abogado en Bufete Casadeley, recuerda bien el caso de Sergio. ¡°Pretend¨ªan venderle una vivienda de protecci¨®n oficial en la que el titular registral segu¨ªa siendo una entidad dependiente de una Administraci¨®n¡±. Adem¨¢s, seg¨²n pudieron comprobar, uno de los propietarios no inscritos hab¨ªa fallecido y, para m¨¢s inri, la vivienda ten¨ªa deudas pendientes. ¡°Nada de esto se le advirti¨® al comprador¡±.

Los disgustos por la casa so?ada pueden comenzar antes de comprarla, en la fase de las arras ¡ªla se?al que se otorga para reservarla¡ª. ¡°A veces, la gente piensa que la firma de unas arras no tiene importancia, pero, mucho cuidado con esos documentos, que los carga el diablo¡±, advierte Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario. Quien compra, aconseja el letrado, ¡°debe hacer un an¨¢lisis jur¨ªdico previo a la r¨²brica de cualquier tipo de documento; es un error pensar que la inmobiliaria va a garantizar que todo va a ir bien¡±.

Antes de desembolsar ni un solo euro, los expertos recomiendan recabar toda la informaci¨®n posible de la vivienda, comenzando por solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Es la manera de verificar, explica Punset, ¡°cuestiones tan importantes como si el vendedor tiene inscrito su t¨ªtulo de propiedad, las cargas o grav¨¢menes que pueda tener la finca o la superficie del inmueble¡±. Como expone el letrado, aunque no es obligatorio tener inscrito el inmueble para poder venderlo, ¡°debemos actuar con especial cautela porque ya no tenemos certeza de que lo que nos est¨¢n diciendo sea un fiel reflejo de la realidad jur¨ªdica de la finca¡±.

La nota simple recoge cualquier gravamen que afecte a la casa. Lo que en el argot legal se conoce como ¡°carga¡± porque ata?e directamente al inmueble y, por ende, a su propietario. Como una hipoteca, un embargo o derechos de terceros. Lo importante, destaca Sebasti¨¢n del Rey, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, ¡°es que el sistema protege a quien adquiere confiando en el contenido del Registro¡±. Esto quiere decir, aclara, que ¡°no me afectar¨¢ una carga que aparezca despu¨¦s¡±. ¡°Es responsabilidad del que vende tener perfectamente actualizada la titularidad y descripci¨®n de la finca¡±, subraya.

Aunque es inusual, el nuevo propietario puede encontrarse con que la casa ten¨ªa otro due?o. Es lo que le sucedi¨® a un matrimonio que, tras adquirir un piso en Santander por subasta judicial, se top¨® con los muebles y enseres de otra persona nada m¨¢s abrir la puerta. Eran de una mujer que hab¨ªa comprado el inmueble hac¨ªa tres a?os, pero que nunca lleg¨® a inscribirlo. Diez a?os de pleitos y una venta de por medio despu¨¦s, el Tribunal Supremo sentenci¨® a favor de los nuevos propietarios porque no tuvieron forma de saber que la vivienda ten¨ªa otros moradores.

Otro punto a comprobar, advierte la portavoz del Consejo General del Notariado, Mar¨ªa Teresa Barea, es si el inmueble est¨¢ ¡°al corriente de pagos¡±. Hay pufos que persiguen a la casa, no al moroso, como el IBI o los adeudos a la comunidad. ¡°Desde la notar¨ªa podemos solicitar en determinados lugares, en base a acuerdos con colegios de administradores de fincas, los certificados de estado de deudas con la comunidad de propietarios¡±, se?ala. Aunque es obligatorio aportar este comprobante, explica, ¡°el comprador puede exonerar al vendedor¡± del tr¨¢mite. En tal caso, ¡°avisamos de la ausencia de esa informaci¨®n y sus consecuencias, que es que la finca responde de las deudas del a?o en curso y de los tres anteriores¡±. Barea subraya la importancia de acudir siempre a las fuentes oficiales para conocer la situaci¨®n de la finca.

Aunque no siempre es f¨¢cil interpretar estos documentos legales. A veces, la decepci¨®n viene porque el piso no tiene el tama?o imaginado. Algunos anuncios inmobiliarios incluyen la superficie total construida (el per¨ªmetro de la casa) y no los metros cuadrados ¨²tiles. Pero si el comprador lo visit¨® y le pareci¨® bien, es dif¨ªcil reclamar despu¨¦s, advierte Alejandro Fuentes-Lojo. Tampoco, agrega, si pudo percatarse de una grieta y la pas¨® por alto. ¡°Hay que tener en cuenta que el vicio aparente no se puede reclamar¡±, explica. Para poder reclamar al vendedor por los gastos ocasionados por alg¨²n defecto, este no debe ser detectable al ojo inexperto, como la aluminosis (enfermedad del hormig¨®n que afecta a estructuras fabricadas con cemento aluminoso).

La ley permite renunciar a una casa ¡ªo solicitar una rebaja del precio¡ª cuando la vivienda esconde vicios ocultos que la hacen in¨²til, o bien, cuando disminuye su valor. En caso de duda, son los jueces los que resuelven si el defecto es reclamable. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictamin¨® en 2017, por ejemplo, que no es exigible un descuento porque una casa construida en 1952 no tenga un contador independiente de agua.