La banca cierra el grifo de las hipotecas preconcedidas para comprar casa

La subida de los tipos de inter¨¦s est¨¢ frenando la firma de hipotecas. Tanto es as¨ª que los datos del INE correspondientes al pasado mes de octubre reflejan un descenso mensual del 7% en las operaciones hipotecarias. De hecho, el 24% de los potenciales compradores de vivienda se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisici¨®n al considerar que las condiciones de financiaci¨®n han dejado de ser atractivas, seg¨²n un reciente an¨¢lisis de Fotocasa. Otros clientes, directamente, no han podido cerrar un acuerdo con la entidad financiera.

La banca tambi¨¦n ha dejado de llamar a la puerta de sus ¡°elegidos¡±, es decir, clientes que sin haber solicitado previamente un pr¨¦stamo inmobiliario son escogidos para disponer de una hipoteca preconcedida. Se trata de pr¨¦stamos hipotecarios que los bancos ofrecen directamente a los clientes y que les llegan por medio de su perfil digital, es decir, aparece cuando entran en su cuenta por medio de la aplicaci¨®n o a trav¨¦s de la web de la entidad. Un estudio del portal HelpMyCash concluye que los bancos ofrecen actualmente menos pr¨¦stamos preconcedidos que antes de la pandemia. En concreto, este tipo de ofertas habr¨ªa ca¨ªdo un 30% durante la crisis sanitaria debido fundamentalmente a la incertidumbre econ¨®mica y a la inestabilidad laboral. Precisamente es esta situaci¨®n la que estar¨ªa obligando a las entidades a ser m¨¢s selectivas a la hora de buscar clientes, elaborando para ello un an¨¢lisis de riesgos m¨¢s riguroso dentro de este entorno cambiante.

Para ello, el banco, antes de lanzar una propuesta de cr¨¦dito, analiza el comportamiento financiero que tiene el cliente seg¨²n su vinculaci¨®n con la propia entidad y su historial crediticio. ¡°La entidad ofrece un pr¨¦stamo hipotecario buscando aquellos perfiles de clientes que por cuestiones de edad, capacidad financiera o procedimiento de pago pueden reunir las condiciones para poder obtener esta prebenda. Aunque conviene aclarar que el hecho de tener una hipoteca preconcedida no es garant¨ªa de que se den todas las circunstancias para que el banco finalmente apruebe la operaci¨®n, m¨¢xime cuando hablamos de una operaci¨®n en la que la garant¨ªa recae sobre un bien inmueble que hay que tasar e inscribir registralmente¡±, explica Leyre L¨®pez, analista de mercado de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE).

Seg¨²n Juan Vill¨¦n, director general del ¨¢rea de hipotecas de Idealista, este tipo de pr¨¦stamos se suelen ofrecer a clientes que los solicitan, a trav¨¦s de simulaciones, o bien haciendo un scoring (evaluaci¨®n de solvencia) no solicitado, estimando el importe que podr¨ªan financiar a un comprador, que es comunicado como estrategia de marketing.

Condicionantes

Hay que tener en cuenta que, al tratarse de un an¨¢lisis a priori, no supone una aprobaci¨®n en firme, sino que el banco verificar¨¢ una serie de condicionantes. En primer lugar, que los datos aportados por el cliente son reales ¡ªvalid¨¢ndolos con documentos de ingresos y gastos¡ª y completos ¡ªque no ha dejado fuera aspectos como, por ejemplo, deudas que puedan afectar a su solvencia¡ª; que los datos facilitados en el momento de la preconcesi¨®n se mantienen vigentes en el momento de la formalizaci¨®n ¡ªpueden pasar semanas o meses, y la situaci¨®n laboral o de deudas puede haber variado¡ª, y que la vivienda que se quiere comprar cumple los requisitos del banco no solo de valor de tasaci¨®n, sino tambi¨¦n que no tiene problemas urban¨ªsticos.

¡°Por estos motivos, son muy pocas las entidades que ofrecen esta alternativa, lo que realmente hacen son an¨¢lisis previos o lo que llaman simulaciones de hipoteca, pero sin entrar en un estudio muy detallado. Otro motivo es tambi¨¦n el coste que supone para la entidad realizar una evaluaci¨®n de riesgos completa (con documentaci¨®n), para clientes que a¨²n no saben si van a comprar en un mes o seis, porque no han encontrado a¨²n la vivienda¡±, desgrana Vill¨¦n.

Estas ofertas, aunque son un gancho, no son vinculantes hasta que el banco realiza el an¨¢lisis de riesgo completo, incluyendo la valoraci¨®n de la tasaci¨®n. El banco suele dar a sus clientes una suma de dinero, pero no el precio cerrado al que prestar¨¢ esta cantidad. Eso depender¨¢ de la tasaci¨®n, la propiedad, si se trata de una primera o segunda vivienda, etc¨¦tera.

El procedimiento de la concesi¨®n de este tipo de pr¨¦stamos es simple: el banco analiza el perfil del cliente bas¨¢ndose en los movimientos que realiza en su cuenta, decide cu¨¢nto dinero le puede prestar y con qu¨¦ condiciones, para luego ofrecerle una hipoteca que podr¨¢ formalizar. Con todo, el fin de la entidad es la b¨²squeda de clientela dentro de un colectivo de usuarios razonablemente solvente con el ¨¢nimo de incrementar el nivel de actividad e ingresos.

Y es que al igual que el resto de las hipotecas convencionales, estas deben presentar las condiciones del mercado. ¡°Desde HelpMyCash creemos que se puede aprovechar este tipo de hipotecas para evaluar el perfil del cliente. Digamos que es un punto de partida. Puedes ver c¨®mo te ve el banco, qu¨¦ condiciones te ofrece una entidad que ya te conoce y con la que tienes un historial. A partir de all¨ª, nosotros siempre recomendamos comparar las ofertas, negociar con la entidad y as¨ª escoger la que m¨¢s convenga¡±, asegura Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.

Al tratarse de un procedimiento, lo ¨²nico que cambia respecto a una operaci¨®n hipotecaria convencional es el canal de comunicaci¨®n. En caso de que por medio de este procedimiento (preconcedida) se formalizara una operaci¨®n, lo que subyace es un pr¨¦stamo hipotecario, en principio con condiciones similares a las de uno comercializado por otra v¨ªa.

No obstante, explica la experta de AHE, el entorno de incertidumbre actual quiz¨¢ no propicie el empleo de estas t¨¦cnicas de captaci¨®n de hipotecas en un momento en el que se impone la prudencia. ¡°Si bien es cierto que, por otro lado, puede resultar relevante para aumentar el nivel de ingresos en un contexto en el que la actividad se resiente¡±, concluye L¨®pez.