Si su casa es demasiado grande, divida y vencer¨¢: c¨®mo ganar un dinero extra partiendo su piso en dos

¡°Solo compartimos el recibidor, no nos damos guerra, ni ellos a m¨ª ni yo a ellos, y es tanta la confianza que nos dejamos notas cuando alguno se va de viaje por si escucha ruidos extra?os¡±. Gloria C. tiene 67 a?os y un piso de 140 metros cuadrados, cuatro dormitorios y dos ba?os en el barrio de Moratalaz (Madrid). Hace algo m¨¢s de una d¨¦cada decidi¨® dividirlo. Su motivaci¨®n entonces fue la de facilitar que su hijo tuviera independencia y ahorrara para la entrada de un piso. Dos a?os despu¨¦s, se lo alquil¨® a un amigo de su hijo. De esto han pasado 13 a?os.

Hizo obra para sacar un apartamento de unos 45 metros con cocina, dormitorio, sal¨®n y ba?o. En la superficie restante vive ella. ¡°La obra no fue muy gorda, tard¨® dos semanas. Tir¨¦ un tabique en el pasillo y convert¨ª uno de los dormitorios en una cocina¡±. El recibidor es el nexo. A la derecha se encuentra la puerta de entrada a la zona de Gloria. Y a la izquierda est¨¢ la puerta de su inquilino, que ahora reside con su pareja. Gloria, ya jubilada, consigue un complemento a su pensi¨®n y el inquilino se beneficia de un precio muy inferior al que se maneja en esa zona de Madrid: 550 euros al mes, incluyendo la cuota de comunidad (actualmente, 220 euros mensuales) y todos los suministros y servicios (gas, luz, internet, calefacci¨®n¡­). Y, adem¨¢s, sin perder independencia ni tener que compartir cocina, sal¨®n y hasta ba?o, como ocurre en el alquiler de habitaciones. ¡°No se quieren ir¡±, dice Gloria mientras r¨ªe.

Convertir una vivienda en dos pisos, o incluso en m¨¢s, no es una pr¨¢ctica que se d¨¦ todos los d¨ªas, pero su uso est¨¢ creciendo dada la situaci¨®n del mercado inmobiliario. Suele hacerse en unifamiliares, casas de pueblo y en los pisos antiguos de gran tama?o que existen en los barrios se?oriales de algunas ciudades espa?olas.

Hay dos opciones. Gloria opt¨® por la divisi¨®n de su piso, que aunque en t¨¦rminos pr¨¢cticos se ha convertido en dos unidades independientes, en t¨¦rminos legales y registrales sigue siendo una ¨²nica vivienda. ¡°Cada propietario puede hacer la obra que quiera de puertas para adentro, siempre que no toque elementos comunes y pida licencia de obra si la necesita. La divisi¨®n de un piso en dos viviendas es perfectamente posible, pero tiene un l¨ªmite y es que la vivienda resultante se puede alquilar, pero no vender¡±, dice Fernando S¨¢nchez, agente de Re/Max Urbe, inmobiliaria ubicada en el distrito de Chamber¨ª (Madrid).

Distinto es el proceso de segregaci¨®n, que da lugar a dos fincas nuevas registrales que, por tanto, se pueden comercializar, lo que despierta el inter¨¦s de los inversores. El problema es que requiere autorizaci¨®n administrativa y permiso de los vecinos, algo que no siempre es factible. En ambos casos, la obra consiste en habilitar, como m¨ªnimo, una estancia-comedor, cocina, dormitorio y ba?o, as¨ª como todas las acometidas de instalaciones: agua, electricidad, gas¡­

La segregaci¨®n no es algo de ayer. ¡°Nuestras ciudades y pueblos est¨¢n llenos de estos procedimientos¡±, sostiene Pere Vendrell, arquitecto y consejero delegado del estudio OCAI. Pero ¡°vuelve a estar a la orden del d¨ªa. Cada d¨ªa son m¨¢s los propietarios de inmuebles o inversores que nos solicitan asesoramiento¡±, a?ade. Tom¨¢s Fern¨¢ndez, de LUITOM Interiorismo, confirma este inter¨¦s, aunque tambi¨¦n los obst¨¢culos: ¡°Nos llegan bastantes consultas para segregaci¨®n de viviendas, que habitualmente no realizamos pues, o bien no cumplen la normativa, o bien los clientes ¨²nicamente est¨¢n interesados en sacar m¨¢s rendimiento econ¨®mico sin importarles nuestra aportaci¨®n¡±.

Los motivos por los que el propietario de una vivienda opta por la segregaci¨®n son diversos. El principal es alquilar o vender la vivienda resultante y obtener unos ingresos extra, adem¨¢s de reducir los gastos de mantenimiento. ¡°El 90% de los casos son segregaciones para rentabilizar, es decir, el que tiene un piso de 120 metros se da cuenta de que es mucho m¨¢s rentable alquilar dos pisos de 60. Eso se debe a dos factores principales, el precio de la vivienda y el tama?o de la familia moderna¡±, indican en el estudio HAB Arquitectura.

Esto lo saben bien los inversores, tanto ahorradores como empresas constructoras, que compran pisos grandes para segregarlos y despu¨¦s venderlos o alquilarlos por separado. ¡°La rentabilidad es mayor y se alquila m¨¢s f¨¢cilmente¡±, dice Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Y lo mismo pasa con la venta: ¡°Cuanto m¨¢s peque?o es el inmueble, m¨¢s repercusi¨®n en euros por metro cuadrado¡±, a?ade. La rentabilidad aumenta entre un 25% y un 30% si es para vender y entre el 15% y el 20% si es para arrendar, calcula Fernando S¨¢nchez.

La segregaci¨®n tambi¨¦n es una salida para parejas divorciadas o separadas, tanto m¨¢s si se trata de chal¨¦s de dos o m¨¢s plantas. Y para padres e hijos, puesto que es habitual ceder una de las dos viviendas resultantes a un descendiente al que se intenta ayudar en su emancipaci¨®n. ¡°Dada la dificultad de encontrar viviendas asequibles, muchas familias optan por la segregaci¨®n¡±, explica ?Vendrell. Desde la plataforma Habitissimo recuerdan que muchas de las peticiones para segregar una vivienda est¨¢n relacionadas con herencias, especialmente cuando no hay acuerdo de reparto entre los herederos.

Mientras que la divisi¨®n de la vivienda no plantea mayores trabas, en la segregaci¨®n hay que cumplir ciertos tr¨¢mites y es imprescindible contar con asesoramiento t¨¦cnico. ¡°Los propietarios quer¨ªan segregar una quinta planta de un edificio en el barrio de Salamanca para dividirlo en dos pisos destinados al alquiler. Se trataba de un piso de 143 metros con dos accesos y ventanas a la calle y a dos patios interiores¡±, cuenta Mafalda Riveiro, del estudio de arquitectura Riveiro. El resultado fue un piso exterior de 100 metros con dos dormitorios y otro interior de 43 metros y un dormitorio. ¡°Lo m¨¢s f¨¢cil es cuando se trata de un piso con entrada principal y de servicio¡±, indica Rivero.

Normativa

Antes de comenzar la reforma es esencial comprobar la normativa estatal (Ley del Suelo), las normas de urbanismo de la comunidad aut¨®noma y del ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad m¨ªnimos. Para empezar, los pisos aptos para segregar deben tener una superficie razonable ¡ªm¨ªnimo de 100 a 200 metros¡ª, ya que las normativas municipales proh¨ªben hacer minipisos. ¡°Hay unas reglas de juego que sirven para evitar que las ciudades se llenen de zulos inhumanos¡±, recalcan en el estudio HAB. En Madrid, la vivienda m¨ªnima debe tener 38 metros ¨²tiles. En Barcelona son 36 metros, y en M¨¢laga, 30,5 metros. Deben contar con dos accesos independientes, algo que no importa en la divisi¨®n.

Una segregaci¨®n se considera como una obra nueva. ¡°Tenemos que ver que la reforma va a cumplir con la normativa vigente de habitabilidad y garantizar que las nuevas estancias tengan asegurada su ventilaci¨®n, calidad del aire interior y luz natural¡±, se?ala Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a.

Hay un paso decisivo: que los vecinos den su consentimiento. Para la divisi¨®n de elementos privativos es necesaria la mayor¨ªa de las tres quintas partes del total de los propietarios. Muchas veces no hay consenso, sobre todo en fincas con propietarios de mayor edad. No obstante, este acuerdo no es necesario si en los estatutos de la comunidad figura la cl¨¢usula que permite la segregaci¨®n. Despu¨¦s se realiza en el notario una escritura de divisi¨®n material, donde quedan estipulados los nuevos coeficientes. El ¨²ltimo paso es inscribir los pisos nuevos segregados en el Registro de la Propiedad.

Si la segregaci¨®n realizada se hace sin contar con todos los permisos, el propietario se enfrentar¨¢ a un expediente de infracci¨®n urban¨ªstica. Y adem¨¢s, recuerda el arquitecto Pere Vendrell, del estudio OCAI, ¡°hay que pensar que esas viviendas segregadas estar¨ªan fuera de ordenaci¨®n, o en situaci¨®n ilegal, y por tanto, no quedar¨ªan inscritas como tales en el Registro de la Propiedad. Y esto traer¨ªa consecuencias graves a la hora de vender dichos inmuebles, obtener contadores de compa?¨ªas suministradoras (luz, agua, telecomunicaciones, gas¡­), reparto entre los herederos en el futuro.

Es dif¨ªcil calcular el coste de la actuaci¨®n. ¡°C¨®mo m¨ªnimo necesitas que alguien te haga un proyecto y pagar impuestos suponiendo que no tienes que hacer obra, muy poco habitual. Nosotros por ese tr¨¢mite cobramos entre 1.500 y 2.000 euros por metro cuadrado¡±, indican en HAB Arquitectura. En este despacho cuentan que los ayuntamientos no lo ponen f¨¢cil. ¡°La cantidad de trabajo que requiere a nivel burocr¨¢tico una segregaci¨®n no se corresponde con la cantidad de trabajo a nivel arquitect¨®nico. Es por eso que los arquitectos tenemos que cobrar honorarios extra por ese trabajo, que en algunos casos los clientes consideran excesivos. Cuando ocurre, estos clientes a veces optan por llamar a gente que les ofrece soluciones m¨¢s econ¨®micas, con los riesgos evidentes de seguridad, y calidad de la vivienda que eso implica¡±, avisa.

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