Puede que ser due?os de una casa o de un piso grande sea la aspiraci車n de muchas personas por la comodidad de disponer de espacios amplios donde vivir. Quien pueda permitirse la compra de un inmueble con estas caracter赤sticas en un mercado cuyos precios no paran de crecer, ya sea a trav谷s de capital propio o, muy posiblemente, financiando una parte de la adquisici車n con una hipoteca, apreciar芍 el confort de una vivienda de gran tama?o. Pero no todo son ventajas, sobre todo cuando en la vida de los due?os sobrevienen cambios importantes y es necesario venderla o alquilarla. La salida al mercado de una vivienda grande y, por ende, cara, es complicada. La soluci車n, seg迆n los expertos, es dividirla en unidades distintas que se puedan aprovechar de forma independiente.
En la coyuntura actual, ※la capacidad de compra est芍 muy marcada por el precio§, admite el subdirector general de la agencia inmobiliaria Don Piso, Emiliano Berm迆dez. Puesto que la demanda para precios m芍s altos es m芍s escasa, ※si tienes un piso de 200 metros cuadrados y vale 500.000 euros, va a ser m芍s f芍cil vender dos pisos de 100 metros cuadrados, porque el precio de cada uno ser芍 menor§, explica. De esta forma, segregar una vivienda facilita su venta, por la posibilidad de tener acceso a m芍s clientes potenciales.
Necesidad o inversi車n
En palabras de este experto, las viviendas m芍s susceptibles de ser divididas, es decir, las que superan los 150 metros cuadrados, se encuentran con cierta frecuencia sobre todo en Madrid, Barcelona, San Sebasti芍n, Palma de Mallorca y Valencia, donde el parque de viviendas antiguas es m芍s elevado que en otras ciudades. En los distritos m芍s c谷ntricos de la capital (Centro, Salamanca y Chamber赤) ※la segregaci車n es la operaci車n m芍s rentable que ofrece actualmente el mercado inmobiliario§, destaca Luis Palacios, socio fundador de Arenas Basabe Palacios, un estudio de arquitectos con una larga trayectoria profesional en la Comunidad de Madrid.
Los clientes que acuden a su despacho para una segregaci車n lo hacen fundamentalmente por dos razones: un cambio de calado en sus circunstancias de vida, como quedarse solos en un piso de cuatro o cinco habitaciones despu谷s de que los hijos se hayan ido a vivir a otro sitio; o el deseo de comprar una vivienda segregable como inversi車n, para revenderla dividida posteriormente a un precio mayor (※incluidos los gastos de la reforma§, apostilla Palacios), o vivir en una parte y alquilar la otra, pagando la hipoteca con la renta.
En el caso de una venta, si el piso ha sido segregado con una reforma integral y las unidades resultantes est芍n ※para entrar a vivir§, la operaci車n podr赤a tener una rentabilidad que, seg迆n los casos, oscila entre un 30% y un 40%, seg迆n Berm迆dez. Si se trata de un alquiler, se podr芍n obtener incrementos de la renta de entre el 20% y el 30%.
A estos objetivos, Natalia L車pez, abogada del bufete Maher, a?ade la voluntad de establecer la divisi車n de una vivienda recibida como herencia. ※En los casos en los que los herederos copropietarios de una misma vivienda indivisa tengan malas relaciones entre ellos y sus posturas sean irreconciliables, una buena soluci車n es la segregaci車n§, para que cada uno de ellos se quede con su parte.
Criterios legales
Sea como fuere, los expertos se?alan que no es lo mismo segregar oficialmente una vivienda o dividirla. ※La divisi車n siempre se puede hacer de puertas hacia dentro§, dice Palacios, ※pero las viviendas resultantes no se podr赤an vender§. Eso s赤, ser赤a posible alquilar legalmente una de las viviendas, como habitaciones de la vivienda original y pese a que las dos partes est谷n divididas f赤sicamente.
Al rev谷s, siempre que cumpla ciertos requisitos legales y t谷cnicos, la segregaci車n ser赤a oficial y ※las viviendas resultantes se pueden vender, al tener c谷dulas de habitabilidad diferentes§, subraya Palacios. Lo primero que tienen que conocer los propietarios que quieren segregar un inmueble es la normativa estatal, auton車mica y municipal del lugar donde se encuentra la finca y, si la vivienda se encuentra en una comunidad de propietarios, tambi谷n la Ley de propiedad horizontal. ※Estas normas establecen los requisitos y criterios de habitabilidad m赤nimos en cuanto a estancias y tama?os§, apunta L車pez.
Por lo general, en los niveles m芍s altos de protecci車n de los edificios, la segregaci車n es imposible. En los m芍s favorables, sin embargo, ※la unidad m赤nima es de 38 metros cuadrados 迆tiles, por lo que la vivienda original deber赤a tener al menos 76 metros cuadrados 迆tiles§, subraya Palacios. Este tama?o podr赤a reducirse a 25 metros cuadrados 迆tiles si el piso se considera estudio, es decir, sal車n, dormitorio y cocina en un 迆nico espacio di芍fano.
Permisos
Para realizar una segregaci車n ser芍 necesario contar con una autorizaci車n del 車rgano administrativo correspondiente, es decir, principalmente, el Ayuntamiento o la comunidad aut車noma. Su concesi車n est芍 supeditada a la presentaci車n de un proyecto elaborado por un arquitecto colegiado. Para su elaboraci車n, el propietario deber芍 comprobar, entre otros requisitos t谷cnicos, que las viviendas resultantes de la segregaci車n sean exteriores. ※Al menos tres metros de su fachada deben dar a calle o a un patio de m芍s de 12 metros de di芍metro§, detalla Palacios. ※Otro elemento que se exige y es de car芍cter m芍s funcional es un estudio de la posici車n de las instalaciones, especialmente bajantes de agua y salidas de gas§, agrega.
Si la vivienda est芍 en una comunidad de vecinos se deber芍 someter el asunto tambi谷n a la junta de propietarios, en la que los propietarios que pudieran verse afectados pueden oponerse, ※siempre y cuando acrediten la realidad de los da?os o de los perjuicios que padecer赤an si la segregaci車n se llevara a cabo§, afirma L車pez.
La Ley de propiedad horizontal exige que el acuerdo sea aprobado por la junta con una mayor赤a de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci車n. No obstante, este acuerdo no es necesario si en los estatutos de la comunidad o en el escritura de obra nueva se recoge la posibilidad de los propietarios de segregar los pisos. En este caso, ser芍 suficiente que el propietario comunique a la junta que realizar芍 una segregaci車n.
?Y si hay una hipoteca?
?Qu谷 ocurre si la vivienda que se quiere segregar est芍 hipotecada? ※La existencia de un pr谷stamo hipotecario no impide la segregaci車n de la finca gravada§, contesta Natalia L車pez, letrada de Maher Abogados.
Tampoco se necesitar芍 el consentimiento del acreedor para efectuar la segregaci車n. ※Este solo se tiene que pedir cuando se quiera redistribuir la responsabilidad hipotecaria entre la finca matriz y la resultante de la segregaci車n§, a?ade.
