Pedir una hipoteca con el banco de toda la vida y quedarse con las mismas condiciones hasta haber devuelto el ¨²ltimo c¨¦ntimo es algo cada vez menos com¨²n. Para abaratar el coste final de un pr¨¦stamo hipotecario hay dos v¨ªas: hacer una novaci¨®n, es decir, pactar unas mejoras con la misma entidad que lo concedi¨®, o aceptar una oferta m¨¢s ventajosa de otro banco y trasladar all¨ª la hipoteca, sin echar a perder su antig¨¹edad. O, lo que es lo mismo, hacer una subrogaci¨®n.
En un entorno de bajos tipos de inter¨¦s como el actual, es l¨®gico que los usuarios con un pr¨¦stamo antiguo busquen la oportunidad de aminorar la cuota que pagan cada mes para restituirlo. Asimismo, las entidades aprovechan la coyuntura para atraer a m¨¢s clientes y quit¨¢rselos a la competencia a trav¨¦s de la subrogaci¨®n de acreedor (as¨ª se llama el traslado de una hipoteca de un banco a otro, para distinguirla de la subrogaci¨®n de deudor, donde quien cambia es el titular del pr¨¦stamo).
De esta forma, el encuentro entre demanda y oferta ha provocado un notable incremento de las subrogaciones hipotecarias. Estas alcanzaron las 2.848 unidades en febrero de este a?o, frente a las 1.043 del mismo per¨ªodo del a?o pasado (¨²ltimo mes entero antes de las restricciones impuestas por el estado de alarma) y las 1.233 del mismo mes de 2019. En febrero de este a?o, las subrogaciones de hipotecas se han m¨¢s que duplicado con respecto a las que se firmaron en noviembre, seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles del INE, que, en todo caso, se refieren a cualquier tipo de finca, no solo a las viviendas.
¡°La subrogaci¨®n es un proceso menos tedioso de lo que podamos imaginarnos y, tras la entrada en vigor de la Ley de Cr¨¦dito inmobiliario, en junio de 2019, el banco asume la mayor¨ªa de gastos, por lo que tampoco es muy costoso¡±, resume el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli.
Los pasos para hacer una subrogaci¨®n son sencillos. ¡°El titular de un pr¨¦stamo hipotecario puede solicitarla a otra entidad, sin que sea necesario el consentimiento del banco acreedor¡±, explica el responsable de Financiaci¨®n de clientes privados de Deutsche Bank Espa?a, Luis Marquet. ¡°La entidad que est¨¦ dispuesta a subrogarse presentar¨¢ al usuario una oferta vinculante en la que indicar¨¢ las condiciones financieras del nuevo pr¨¦stamo¡±, a?ade.
A partir de ese momento, el usuario tiene 30 d¨ªas para decidir si acepta la oferta y formaliza la subrogaci¨®n. Colombelli hace hincapi¨¦ en la importancia de fijarse bien en las fechas, ya que por este tr¨¢mite el usuario pagar¨¢ entre 100 y 200 euros. ¡°Si no llega a la firma de la subrogaci¨®n a tiempo, la oferta caducar¨¢ y, si se formulara otra, el usuario deber¨ªa volver a sufragarla¡±, advierte.
Entre tanto, la entidad ¡°env¨ªa la oferta vinculante tambi¨¦n al banco actual del cliente, para que valore si quiere realizar una contraoferta mejorando las condiciones propuestas por la otra entidad¡±, se?ala el subdirector de la Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI), Jos¨¦ Manuel Fern¨¢ndez. En el plazo de siete d¨ªas el banco actual del cliente debe remitir el certificado de d¨¦bito del pr¨¦stamo y durante 15 d¨ªas la nueva entidad no podr¨¢ formalizar la subrogaci¨®n.
?Cu¨¢nto cuesta?
En cuanto a los gastos a los que el usuario deber¨¢ hacer frente, se resumen en el ya mencionado pago por la oferta vinculante m¨¢s la tasaci¨®n de la vivienda, es decir, el estudio del inmueble en funci¨®n de varios par¨¢metros por parte de una empresa especializada, con el objetivo de informar a la nueva entidad de su valor. El coste de la tasaci¨®n depender¨¢ de las tarifas de la empresa tasadora y del valor de la vivienda. ¡°Para tasar un inmueble de un importe estimado de 200.000 euros, el precio podr¨ªa estar en unos 300 euros¡±, calcula Marquet.
Por el contrario, notar¨ªa (¡°depende del capital pendiente del pr¨¦stamo, pero oscila entre los 800 y los 1.200 euros¡±), inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad (¡°entre 100 euros y 300 euros¡±) y gestor¨ªa (¡°entre 100 euros y 500 euros¡±, cifran Colombelli y Fern¨¢ndez), son asumidos por la entidad bancaria, as¨ª como el Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (IAJD).
Eso s¨ª, ¡°en algunos casos, el banco en el que ten¨ªamos la antigua hipoteca puede cobrarnos una comisi¨®n por subrogaci¨®n que, dependiendo de los cambios que suponga y del tiempo transcurrido desde el inicio del pr¨¦stamo, var¨ªa por ley entre el 0% y el 2%¡±, advierte Colombelli.
?Es buen momento?
Colombelli se dice convencido de que este es un buen momento para subrogar la hipoteca, sobre todo porque el ¨ªndice con el que se calculan los tipos de inter¨¦s de las hipotecas variables est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos. ¡°El eur¨ªbor ha empujado a la baja no solo los tipos de inter¨¦s variables, sino tambi¨¦n los fijos, por lo que los clientes que gozan de un perfil atractivo para los bancos van a poder negociar sus condiciones de una manera que no se hab¨ªa visto antes¡±, destaca.
¡°Es tan f¨¢cil como echar n¨²meros: si los intereses que pagamos por la hipoteca que firmamos hace ocho a?os est¨¢n al 4% y ahora podemos conseguir un tipo de inter¨¦s fijo en torno al 1,5%, en ciudades como Madrid el ahorro para una hipoteca de unos 137.000 euros rondar¨ªa los 26.000 euros si nos la llev¨¢ramos a un nuevo banco ahora¡±, sopesa Colombelli.
Aun as¨ª, ¡°nadie puede prever si en el futuro una subrogaci¨®n ser¨¢ m¨¢s o menos ventajosa, ya que todo depende de la evoluci¨®n de los tipos y las pol¨ªticas del sector financiero, sin olvidarnos de las posibles nuevas normativas que puedan impactar en el sector; y un cambio de condiciones de hipoteca rentable hoy puede no serlo tanto a medio o largo plazo¡±, avisa Fern¨¢ndez. ¡°El problema es que no sabemos hasta cu¨¢ndo el mercado va a mantener las condiciones que presenta ahora¡±, afirma Colombelli, para quien, ¡°probablemente, cuando el eur¨ªbor suba, arrastrar¨¢ al alza el coste de toda la oferta hipotecaria con ¨¦l¡±.
Pese a que el aumento del n¨²mero de subrogaciones no le parezca ¡°muy significativo¡±, Fern¨¢ndez constata que, a ra¨ªz de la crisis econ¨®mica derivada de la pandemia, ¡°existe un mayor posicionamiento de las entidades por esta f¨®rmula competitiva para ganar clientes, en un momento en el que las transacciones de nuevas hipotecas han estado algo paralizadas¡±. Por ello, en su opini¨®n, ¡°es probable que a corto y medio plazo estas operaciones sean m¨¢s habituales¡±. Una postura en la que coincide Colombelli, quien pronostica que ¡°las subrogaciones seguir¨¢n al alza en los pr¨®ximos a?os, aunque de manera progresiva¡±.
