En Madrid hay un 26% m¨¢s de locales convertidos en vivienda que antes de la pandemia

El cartel de la peluquer¨ªa Pasarela, en la calle Virgen de los Reyes n¨²mero 14, era blanco, con letras azul oscuro y un par de garabatos dibujados. El mismo dise?o desde hac¨ªa, por lo menos, 11 a?os. El viejo letrero ya no est¨¢ y ese comercio del distrito de Ciudad Lineal se ha convertido en un bajo amueblado, con timbre y una verja que cubre la ventana. Lo mismo le ha ocurrido al negocio de al lado. De herbolario a casa. En la ciudad de Madrid hay 8.169 establecimientos de este tipo, seg¨²n el banco de datos del Ayuntamiento, antiguos locales a pie de calle que se transforman en viviendas particulares o pisos tur¨ªsticos. Es un 26,25% m¨¢s que antes de la pandemia. Abundan en los barrios perif¨¦ricos y se han convertido en el nicho de negocio de arquitectos e inversores. La empresas dedicadas a la transformaci¨®n de estos espacios han proliferado en la capital, al mismo tiempo que cada vez m¨¢s peque?os negocios se ven obligados a echar el cierre, incapaces de competir con las grandes superficies.

De hecho, desde 2013, la cifra total de locales reconvertidos ha rondado los 6.500 ¨Dcon ligeras subidas y bajadas¨D, pero entre julio de 2021 y enero de 2022 el n¨²mero aument¨® de golpe: casi 2.000 nuevos espacios en menos de seis meses. En el ¨¢rea de estad¨ªstica municipal cuentan que el salto se dio por una ¡°actualizaci¨®n masiva¡± de los datos. Entonces, estos espacios escondidos se cargaron de golpe en el censo y confirmaron una tendencia que los expertos llevan tiempo advirtiendo: comprar un local para hacer de ¨¦l una o varias casas est¨¢ en auge y es m¨¢s barato que comprar directamente la vivienda.

Hasta la actualizaci¨®n, miles de nuevos pisos hab¨ªan escapado al conteo ordinario del Ayuntamiento. ¡°Existen imperfecciones del propio registro del censo de locales y de los procedimientos de actualizaci¨®n ordinarios que no siempre funcionan como se desear¨ªa y a veces no captan todos los cambios que se producen¡±, indican. Tambi¨¦n es complicado determinar con exactitud cu¨¢ntas licencias de cambio de uso concede el Ayuntamiento, especialmente desde que existen las declaraciones responsables. En el listado de licencias concedidas de 2022, hay un total de 263 registradas por ¡°obras transformaci¨®n locales en viviendas¡±, pero las cifras no incluyen todos aquellos locales donde se ha optado por la v¨ªa r¨¢pida de la declaraci¨®n responsable.

No es dif¨ªcil dar con estas casas. Por fuera, muchas comparten est¨¦tica: son bajos con la fachada pintada hace poco; las ventanas, a veces tambi¨¦n la puerta, cubiertas por una verja, normalmente de color blanco; y un ¨²nico interruptor a modo de timbre. Si el viejo local se ha transformado en apartamento tur¨ªstico, es habitual que en vez de telefonillo, el propietario coloque una cajita de pl¨¢stico junto a la puerta, con una pesta?a que se mueve arriba y abajo. Al lado, cuatro o cinco n¨²meros, como los que hay para abrir el candado de las maletas. El due?o les da la combinaci¨®n d¨ªas antes, los turistas la introducen, se abre la pesta?a y ah¨ª est¨¢ la llave. Transacci¨®n hecha. No hace falta ni encontrarse con el casero.

¡°Da much¨ªsimo dinero¡±

Carolina Barrag¨¢n Cuevas es arquitecta y en 2020 mont¨® la empresa Arquitectos CBC, experta en el cambio de uso de locales a vivienda. Desde entonces, cuenta, no ha dejado de trabajar y cada a?o la demanda es mayor. ¡°Cuando abrimos trabajaba sola, con una persona que me ayudaba a tiempo parcial. Durante la pandemia de la covid-19 tuve que contratar a m¨¢s. Ah¨ª empez¨® el boom. Ahora somos seis y nunca estamos parados¡±, relata. Realizan una media de entre 3 y 7 cambios de uso por semana, unos 100 al a?o, entre 350 y 400 en total en los ¨²ltimos tres.

La profesional esgrime dos motivos principales detr¨¢s del boom: el gran n¨²mero de locales que cerraron durante y tras la crisis sanitaria y la alta rentabilidad de convertir un viejo bar, ferreter¨ªa o sal¨®n de u?as en casa. ¡°Da much¨ªsimo dinero¡±, resume, y explica: ¡°Comprar un local es m¨¢s barato que una vivienda y de lo que inviertes, incluso haciendo obra, sacas una rentabilidad m¨ªnima del 30%¡±.

Pero estas casas en bajos no se distribuyen igual en la capital. Escasean en la almendra central ¨Dpor ejemplo, en la zona de la Puerta del Sol hay ocho y en Recoletos o Goya tan solo dos¨D y abundan en la periferia. Puente de Vallecas (con 241.603 habitantes), al sur, encabeza la lista de los distritos, con 1.078 viejos negocios reconvertidos. Le siguen Latina (961), Tetu¨¢n (816) y Ciudad Lineal (761).

Si se mide por barrios, Pinar del Rey, al norte, gana: 391 de los 2.658 locales censados se usan ahora como casa, casi un 15% del total. A escasos ocho kil¨®metros, est¨¢ el barrio de Castilla, distrito de Chamart¨ªn. All¨ª, los comercios transformados (126) suponen un 16,7% respecto al total de locales. Es el porcentaje m¨¢s alto de toda la ciudad.

Inversores j¨®venes

El cliente principal de Barrag¨¢n y otras empresas del sector, sobre todo este ¨²ltimo a?o, son los inversores, que contratan al servicio para transformar entre 4 y 7 locales de golpe anualmente, cuenta la arquitecta. El objetivo, en muchos casos, sacarlos despu¨¦s al mercado como piso tur¨ªstico. ¡°El cambio de local a apartamento tur¨ªstico ha ido brutal, es hasta mejor inversi¨®n que una vivienda, porque te hace tener un ingreso pasivo de por lo menos 2.000 euros al mes si est¨¢n localizados en buena zona. En el distrito de Salamanca hemos hecho cuatro en un mes¡±, explica.

Un vistazo r¨¢pido al mapa de la p¨¢gina web Inside Airbnb muestra que hay 23.594 anuncios en la ciudad y el 43% de ellos (10.198) en distrito Centro. Apenas quedan calles sin ninguno, aunque no todos son locales reconvertidos. En zonas m¨¢s perif¨¦ricas y nada tur¨ªsticas, como Pinar del Rey (el barrio donde m¨¢s negocios transformados hay), ya superan la centena.

Javier San Juan, arquitecto de profesi¨®n, est¨¢ al frente de la empresa Cambio de Uso Madrid, tambi¨¦n especializada en este negocio. En su caso, la puso en marcha a principios de a?o ¨D¡°porque vimos que era una tendencia en alza¡±¨D y ya han transformado 40 locales. ¡°Las grandes superficies se comen al peque?o comercio y los locales se quedan sin uso. Al final, para no dejar un desierto, una de las posibilidades es que se hagan viviendas¡±, comenta. Por ahora, la mayor¨ªa de sus clientes tambi¨¦n son inversores, de entre 30 y 45 a?os, que adquieren varios establecimientos a la vez para ponerlos en alquiler como piso tur¨ªstico. En Airbnb, si uno busca apartamento para el ¨²ltimo fin de semana de agosto, el m¨¢s barato cuesta 74 euros la noche y seg¨²n la propia p¨¢gina la media est¨¢ en 266 euros.

¡°Luego est¨¢, cada vez m¨¢s, el particular que compra un local para convertirlo en vivienda de uso propio, porque le sale m¨¢s barato¡±, se?ala Barrag¨¢n. En el portal inmobiliario Idealista, a 11 de agosto, hab¨ªa 20.188 viviendas en venta en la ciudad. Con un m¨ªnimo de 50 metros cuadrados y por un precio m¨¢ximo de 200.000 euros, la cifra bajaba a las 1.399 casas. En cambio, de los locales en venta con esa misma superficie y l¨ªmite de precio ¨D377 en total¨D, solo uno llega a los 200.000 euros. Y m¨¢s de la mitad bajan de los 100.000.

¡°Adem¨¢s, el proyecto es muy f¨¢cil de hacer y en tres semanas la persona lo tiene resuelto¡±, cuenta la arquitecta. Una licencia de cambio de uso para un local de hasta 60 metros cuadrados, lo que consideran un ¡°proyecto peque?o¡±, cuesta de media 1.800 euros. A eso habr¨ªa que sumar luego las obras para que lo que fue, por ejemplo, una barber¨ªa se convierta en un hogar. Las reformas m¨¢s baratas rondan los 20.000 euros.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Primero, la empresa contratada para el cambio debe garantizar la viabilidad urban¨ªstica. Entre los requisitos, est¨¢, por ejemplo, que tengan salida de humos, que haya m¨¢s de tres metros de fachada o que no sea un bien protegido. Tambi¨¦n la superficie. Hasta ahora los locales deb¨ªan tener al menos 25 metros cuadrados, pero esto cambia con las nuevas normas urban¨ªsticas aprobadas en julio por el Gobierno de Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez-Almeida. Queda prohibida la construcci¨®n de viviendas de menos de 40 metros cuadrados. ¡°Ahora habr¨¢ incluso m¨¢s demanda. Con el cambio, los clientes est¨¢n acelerando el proceso. No quieren quedarse fuera se van quedan fuera¡±, dice San Juan.

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