Un piso en la capital se vende en dos meses, r¨¦cord desde 2015

El tiempo corre r¨¢pido, m¨¢s a¨²n en el mercado de la vivienda. Los plazos medios para comprar y vender pisos en Madrid alcanzan ya cifras r¨¦cord. Si en 2015 se tardaba de media seis meses para adquirir una vivienda nueva o de segunda mano, ahora los compradores toman decisiones en dos, frente a los 7,8 meses de la media espa?ola, seg¨²n datos de la tasadora Tinsa. Una aceleraci¨®n notable del mercado, que responde a la escasez de la oferta y al incremento de los alquileres, que convierten la compra en una carrera contra el tiempo. Fondos y particulares protagonizan esa escalada.

El repunte de los precios, vinculado a la reactivaci¨®n de las hipotecas, est¨¢ generando que los tiempos del mercado de la venta se asemejen a los del alquiler. Un estudio de Tinsa, la mayor tasadora en Espa?a, estima que en 2015 en Madrid se tardaba de media 6,4 meses para adquirir un piso. Hoy, sin embargo, este lapso de tiempo se ha reducido por tres. Lo que significa que para el comprador es mejor cerrar la operaci¨®n en un plazo medio de 75 d¨ªas.

"Est¨¢n comprando r¨¢pido sobre todo los inversores que reforman y vuelven a vender, y particulares como las j¨®venes parejas, que quieren pasar a una hipoteca porque los precios del alquiler est¨¢n subiendo mucho", comenta Alan Hern¨¢ndez, due?o de una empresa inmobiliaria (Encuentro) "especializada en venta r¨¢pida". Su firma super¨® la crisis, pero ahora apuesta por la innovaci¨®n. Y lo hace a trav¨¦s de un servicio de "reserva online" que permite bloquear una vivienda durante 48 horas sin pasar por la oficina. En caso de anulaci¨®n, el cliente recupera el dep¨®sito que entreg¨®.

La aceleraci¨®n de Madrid, si bien frenada ligeramente en el ¨²ltimo trimestre, es parecida a la de ciudades como Sevilla, donde los tiempos de espera se han reducido a la mitad en tres a?os (de 10 a 5,1 meses). Pero contrasta con la din¨¢mica que experimenta Barcelona. All¨ª los plazos medios de compraventa se mantienen iguales a los de 2015, en unos seis meses.

Fernando Encinar, jefe de estudios y cofundador de Idealista, sostiene que Madrid "se ha convertido en una ciudad con mucha capacidad de atracci¨®n de talento". Esta situaci¨®n ha impulsado la demanda tanto espa?ola como extranjera: "Por un lado est¨¢n los espa?oles que vuelven al pa¨ªs despu¨¦s de la crisis; luego los que aprovechan la ausencia de un impuesto de sucesi¨®n en la Comunidad para invertir en el sector inmobiliario, y finalmente los compradores de Am¨¦rica Latina, que compran en Madrid como sector refugio".

Idealista aporta m¨¢s datos sobre el tipo de vivienda y la geograf¨ªa metropolitana en la que se genera m¨¢s demanda. Los particulares buscan sobre todo pisos con precios asequibles, de entre 100.000 y 150.000 euros, y priorizan barrios del extrarradio de la M-30, debido al elevado coste de la almendra central.

Distritos como Arganzuela, Moratalaz y Carabanchel est¨¢n experimentando un notable repunte. As¨ª lo reconocen varias fuentes del sector, que subrayan que son los j¨®venes quienes se mudan a esas zonas. Hay partes de Carabanchel, por ejemplo, que algunos llaman ya el "Brooklyn madrile?o" en referencia al barrio de Nueva York, cercano al coraz¨®n de Manhattan y muy activo culturalmente, donde se han refugiado las clases medias.

En definitiva, la escasez de la oferta de pisos libres y baratos es para muchos el detonante de esta aceleraci¨®n. Lo es tambi¨¦n para Pedro Soria, director comercial de Tinsa, que resume: "Si bien las transacciones de particulares nacionales para residencia habitual siguen siendo mayoritarias, ciertas ubicaciones de las grandes ciudades registran una notoria actividad de inversores (ya sean fondos o particulares) que, localmente, pueden afectar a los precios y ritmos de comercializaci¨®n. Pero es la demanda tradicional, en claro aumento, la que sobrepasando la oferta disponible aminora el tiempo medio necesario para vender un inmueble en toda la ciudad".

Reactivar la construcci¨®n

Encinar va m¨¢s all¨¢ y habla de la necesidad de reactivar la construcci¨®n para evitar el colapso de los precios. Se?ala, en ese sentido, la responsabilidad de la administraci¨®n municipal en frenar desarrollos como el sureste (105.000 viviendas), o retrasar el de Chamart¨ªn: "Madrid lleva ocho a?os sin nuevas construcciones, y el Ayuntamiento actual no tiene intenci¨®n de ampliar el stock. Pero cuando un inversor ve que no hay reposici¨®n y que aumenta la demanda, los precios suben", afirma.

En los ¨²ltimos meses, seg¨²n la consultora CBRE, el sector de la construcci¨®n parece dar se?ales de vitalidad. CBRE sostiene que las gr¨²as en Madrid han crecido un 47% respecto al a?o anterior. Se est¨¢n levantando 12.000 nuevas viviendas, que se concentran en Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, Moncloa, y en el sur de Madrid. Los distritos de Vic¨¢lvaro, Villa de Vallecas, Villaverde y Arganzuela copan ya m¨¢s del 40% de todas las viviendas en construcci¨®n en la capital. Se trata, sobre todo, de promociones residenciales con precios asequibles. Los desarrollos de El Ca?averal, Parque de Ingenieros y el PAU de Vallecas son los motores de esa actividad.

Aun as¨ª, los precios siguen al alza. En t¨¦rminos interanuales han crecido un 15% en el ¨²ltimo trimestre de este a?o, seg¨²n Tinsa. Los valores del metro cuadrado alcanzan los de 2011, y dif¨ªcilmente frenar¨¢n su crecimiento. Una situaci¨®n parecida a la del alquiler, cuya subida en paralelo a la compraventa representa, en opini¨®n de agentes inmobiliarios como Hern¨¢ndez, una "novedad" respecto de a?os anteriores.

La administraci¨®n p¨²blica, tanto a nivel estatal como municipal, se siente preocupada por este fen¨®meno. El Ayuntamiento, por ejemplo, promete poner coto a los pisos tur¨ªsticos, que impulsan la salida de los barrios del centro a muchos residentes. Y promete hacer frente a la subida de precios con la inclusi¨®n de topes y una pol¨ªtica intervencionista cuyos efectos son, sin embargo, todav¨ªa desconocidos.