Espa?a vuelve a especular con la vivienda

El aumento desenfrenado de las rentas en las principales urbes y destinos tur¨ªsticos ha gestado una burbuja que se est¨¢ llevando por delante a quien busca un techo y no puede hacer frente a los 1.100 y 1.200 euros mensuales que, de media, cuesta arrendar un piso de 80 metros cuadrados en Madrid y Barcelona, los mercados en los el alquiler vive un boom asfixiante. Tampoco es tan econ¨®mico contratar una habitaci¨®n de unos pocos metros. Que se lo digan a los miles de estudiantes que estos d¨ªas buscan alojamiento para el nuevo curso. Compartir piso cuesta 413 euros al mes, 35 euros m¨¢s que hace un a?o. Madrid es la ciudad m¨¢s cara, con 494 euros, seg¨²n el portal Uniplaces.

?C¨®mo se puede vivir en Espa?a sin ahorros suficientes para comprar casa y sin alquileres a precios razonables? Dif¨ªcil, sobre todo porque las subidas no han tenido su reflejo en los salarios. El precio del alquiler creci¨® un 18,4% en 2017, seg¨²n el portal Idealista. Un 8,9% para Fotocasa, el incremento m¨¢s acusado de su serie. Mientras, el salario bruto apenas aument¨® un 0,1% hasta los 22.806 euros anuales, recoge el INE. Por su parte, la inflaci¨®n avanz¨® el 1,1%. Pero es que, adem¨¢s, las rentas han subido tres veces m¨¢s que los precios de las casas en venta (6,2%).

Este desequilibrio entre salarios y alquileres ha hecho ganar a Espa?a el vergonzoso t¨ªtulo de ser el pa¨ªs de la OCDE donde el alquiler se come un mayor porcentaje de ingresos familiares. De media, en los pa¨ªses de la OCDE, el 15% de los ciudadanos que viven de alquiler se ve obligado a dedicar el 40% o m¨¢s de sus ingresos a arrendar. Ese 15% de media se convierte en Espa?a en el 37%. Es decir, casi cuatro de cada diez de los espa?oles que arriendan destinan m¨¢s del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler. Seg¨²n los c¨¢lculos de Fotocasa y la plataforma Infojobs, los espa?oles destinan el 33,5% de su n¨®mina mensual al arrendamiento. En Catalu?a es el 50% y en Madrid el 44%, muy por encima de ese l¨ªmite del 30% que los organismos oficiales recomiendan. En cambio, Gobierno y comunidades apenas dedican el 0,04% del PIB a ayudas a la vivienda (en el ¨²ltimo plan 2018-2021).

Y eso que el alquiler se ha presentado siempre como la alternativa para una econom¨ªa sana, pero los distintos gobiernos no han adoptado planes de choque efectivos para crear un parque estable y accesible, aunque todos se han vanagloriado de sus "medidas estrella". De poco o nada han servido. "Llevamos una d¨¦cada sin una pol¨ªtica de creaci¨®n de un parque de vivienda p¨²blica en alquiler y se deja todo en manos del mercado sin filtros de ning¨²n tipo", denuncia Antonio L¨®pez, portavoz de Cecu Madrid. "Ha habido poca ambici¨®n en pol¨ªtica p¨²blica de vivienda hasta ahora y eso explica en parte el incremento del coste del alquiler y la desprotecci¨®n de los ciudadanos", comentaba hace poco el actual ministro de Fomento, Jos¨¦ Luis ?balos. Por no haber, no hay ni estad¨ªsticas oficiales de precios que pongan cara al alquiler. La ¨²nica referencia son los datos puntuales que ofrecen los portales inmobiliarios. El anterior ministro, ??igo de la Serna, anunci¨® en noviembre de 2017 la creaci¨®n de ese registro, pero qued¨® en agua de borrajas.

Ni salarios ni obras

Si los salarios no son el motivo, el alza del precio que aplican los propietarios podr¨ªa justificarse porque los arrendadores invierten el dinero ganado en obras de reforma y mejoras en los pisos, pero tampoco. Los caseros est¨¢n subiendo 300 o 400 euros m¨¢s al mes a sus inquilinos, esos cuyos contratos firmados durante los a?os de crisis acaban este a?o. Por ejemplo, en el distrito barcelon¨¦s de Gr¨¤cia, por una vivienda que se alquilaba por 850 euros en 2013, el casero ya pide 1.200 euros. Y en Ciudad Lineal, Madrid, ya no se conforman con 790 euros y reclaman 1.000 euros.

Espa?a es el pa¨ªs de la OCDE donde el alquiler se come m¨¢s ingresos familiares

Los fondos de inversi¨®n y socimis han llegado a ser m¨¢s sangrantes: a finales de enero, 450 vecinos de un bloque en Sant Joan Desp¨ª recibieron varios burofax de un fondo de inversi¨®n vinculado a Goldman Sachs que les anunciaban subidas entre un 40% y un 100%. La historia acaba bien porque el movimiento ciudadano, con el Sindicat de Llogaters al frente, ha conseguido renegociar los alquileres a precios asumibles. Lo mismo ocurre en otras ciudades, como Manresa. O en Madrid, donde a los vecinos de dos bloques de Rivas-Vaciamadrid y Vallecas propiedad de la socimi Vivenio se les reclaman subidas del 30%. Otro fondo, Lazora, ha aumentado el precio un 68% a 37 familias de San Sebasti¨¢n de los Reyes al finalizar la protecci¨®n p¨²blica. La consecuencia es que los desahucios por impago de la renta se han disparado: ya suponen seis de cada diez, mientras que descienden los relacionados con las hipotecas. Los movimientos sociales los llaman "desahucios invisibles".

Todos ellos buscaron refugio en este mercado que ahora sangra. Al calor de la mejora econ¨®mica, quienes no pod¨ªan comprar casa comenzaron a alquilar. Algunos por necesidad; otros por convicci¨®n. El caso es que los espa?oles arriendan m¨¢s que nunca: la tasa es del 22%. Y adem¨¢s se coloca todo en cuesti¨®n de horas o d¨ªas. Las viviendas por debajo de los 1.000 euros tienen un exceso de demanda y se contratan en menos de 15 d¨ªas, seg¨²n la consultora Forcadell. Y eso que los precios no han dejado de crecer desde 2014 hasta hoy: en el segundo trimestre de este a?o el alza interanual ha sido del 15,6%, seg¨²n Idealista.

La tormenta perfecta

Los ¡®desahucios invisibles¡¯ por impago ya representan seis de cada diez

Unos meses antes empezaban a gestarse las circunstancias que han propiciado el recalentamiento de los precios. En junio de 2013 el Gobierno del PP reform¨® la Ley de Arrendamientos Urbanos (que hoy quiere volver a reformar el Ejecutivo de Pedro S¨¢nchez). La duraci¨®n de los contratos pas¨® de cinco a tres a?os y las subidas de la rentas se desvincularon del IPC. Era el caldo de cultivo "para desproteger al inquilino y subir de forma abusiva los precios", seg¨²n Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos y experto en vivienda.

Adem¨¢s, se dieron m¨¢s facilidades para finalizar los contratos y echar o desahuciar a los inquilinos ¡ªsi no pagan un mes son demandados y tienen 10 d¨ªas para hacer el pago en el juzgado¡ª. "Se genera el incentivo perverso para finalizar contratos y hacer otros nuevos subiendo precios", opina Palomera. Los inquilinos se resignan, hasta el punto de que "hay gente que apoya los cuadros en el suelo y no los cuelga porque sabe que estar¨¢ poco tiempo en el piso", a?ade.

Antes, en 2012, el Gobierno modific¨® el r¨¦gimen fiscal de las socimis para que no pagasen impuesto de sociedades. Desde entonces estas empresas no han parado de comprar casas para su alquiler. El aterrizaje de fondos inversores es general en Europa, si bien Espa?a parece ser el m¨¢s atractivo para sus negocios. "Esto no sucede por arte de magia. El Gobierno del PP hizo todo lo posible por adaptar el alquiler a las necesidades de los mercados financieros", apunta Palomera.

La falta de un parque de vivienda social estable para las rentas m¨¢s necesitadas ha sido otra de las ineficiencias. Algunas Administraciones p¨²blicas han vendido su stock de viviendas a fondos buitre. A eso hay que a?adir que en Espa?a el grueso de las casas con protecci¨®n construidas se han vendido a particulares. "Se ha repartido un derecho constitucional. Si desde 1980 no se hubieran dado todas las viviendas protegidas hoy habr¨ªa entre dos y 2,2 millones de casas", dice Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra. La triste realidad es que la vivienda social apenas representa el 2,5% del parque total. "Se ha perdido la oportunidad de la crisis para que la Administraci¨®n comprara a los bancos pisos a mansalva y baratos", expone.

Culpable se hace tambi¨¦n al auge de los pisos tur¨ªsticos, que sustituyen la oferta de alquiler residencial y disparan los precios generando procesos de gentrificaci¨®n. Aunque hay posturas enfrentadas. Recientemente la CNMC descartaba en un informe que el mercado vacacional influya en el alza de los alquileres y animaba a eliminar las restricciones que aplican algunos Ayuntamientos, como el de Madrid, Barcelona, Sevilla, Palma o Valencia, que est¨¢n aprobando medidas para legislar esta actividad. La defensa ha sido duramente criticada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que ha tildado de mentiroso el informe del organismo.

Tambi¨¦n descarta la culpa Gonzalo Bernardos, analista y profesor de Econom¨ªa de la Universidad de Barcelona. "No son el principal culpable de la subida del precio de alquiler en Barcelona. Si as¨ª fuera, solo subir¨ªan en Ciutat Vella, l'Eixample y Gr¨¤cia y lo ha hecho en todos los distritos de la ciudad. Adem¨¢s, desde la llegada de Ada Colau a la alcald¨ªa, el n¨²mero de dichas viviendas ha disminuido en 2.000 y, en cambio, el precio ha aumentado un 33,3%".

Como abejas a un panal de rica miel. As¨ª han acudido particulares y fondos a este mercado atra¨ªdos por las golosas rentabilidades que ofrece y que no da ninguna otra inversi¨®n. Seg¨²n el Banco de Espa?a, el rendimiento medio de comprar un piso y ponerlo en alquiler se situ¨® en el segundo trimestre en el 10,4%. Si se tiene en cuenta solo el arrendamiento del piso, la cifra es el 4,1%. Supera con creces otras inversiones conservadoras, como la renta fija o los dep¨®sitos bancarios, por los bajos tipos de inter¨¦s.

Hay quien reparte las culpas tambi¨¦n entre los agentes inmobiliarios, "a los que interesa terminar contratos para hacer nuevos y cobrar los honorarios", opina Jaime Palomera, que critica que ingresen hasta un 10% de la anualidad del alquiler al inquilino.

A vueltas con la burbuja

A pesar de los precios desbocados, la baja inflaci¨®n y la congelaci¨®n de los salarios, son muchos los expertos que niegan la existencia de una burbuja, en fondo y forma. Primero porque recalcan que el alquiler no es un activo y, por tanto, no se puede especular con ¨¦l. Y segundo porque "la vivienda de alquiler en Espa?a no est¨¢ cara", sentencia Bernardos. "En 2017, despu¨¦s de tener en cuenta la inflaci¨®n, est¨¢ un 30,3% m¨¢s barata que en 2007. El problema no es su precio, sino los bajos salarios". El catedr¨¢tico Garc¨ªa Montalvo tambi¨¦n considera que los precios no est¨¢n subiendo a tasas tan exageradas. "Las estad¨ªsticas de los portales de Internet no son fiables pues se basan en el alquiler solicitado por el due?o y no el pagado. Esto genera multitud de sesgos". Con los datos correspondientes a las fianzas depositadas en el Incasol (Instituto Catal¨¢n del Suelo), en Barcelona los precios (descontada la inflaci¨®n) todav¨ªa son inferiores a 2008, asegura.

El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, tampoco cree que el sector viva un momento de especulaci¨®n. "No hay nadie en el mercado con capacidad de acaparar suficiente producto como para influir en ¨¦l". Se refiere a que los grandes fondos, socimis y sociedades de alquiler apenas suponen un 3% del total del parque, mientras que m¨¢s del 90% est¨¢ en manos de particulares que tienen una o algunas viviendas. Y lo resume: "es una cuesti¨®n de oferta y demanda". "A pesar de que Madrid es la tercera ciudad con m¨¢s casas en oferta de la UE y Barcelona la sexta, no es suficiente para la enorme demanda", insiste Encinar. Adem¨¢s, dice, si explotase una burbuja "no habr¨ªa m¨¢s damnificados que los propietarios, no impactar¨ªa en las econom¨ªas familiares ni meter¨ªa al pa¨ªs en ninguna recesi¨®n". Le contradice Palomera, convencido de que se est¨¢ estrangulando la econom¨ªa productiva. "La poblaci¨®n ya destina una parte desproporcionada de sus ingresos a pagar el alquiler y eso implica que dejan de gastar en otras actividades, como vacaciones, cine o comer fuera. En casos m¨¢s graves, se reducen los gastos destinados al consumo de alimentos o se deja de comer tres veces al d¨ªa", sentencia.

Medidas de freno

Dada la alarma social creada, el Ministerio de Fomento ha dise?ado un plan de choque para pinchar la burbuja. Quiere fomentar la puesta en el mercado de 20.000 viviendas de alquiler a precios limitados. Adem¨¢s, ampliar¨¢ la duraci¨®n de los contratos de tres a cinco a?os, limitar¨¢ las fianzas y estimular¨¢ con incentivos fiscales la oferta y la moderaci¨®n de las rentas. Su objetivo es reorientar y dar un giro social a la pol¨ªtica de vivienda. Aunque bien recibido, son muchos los expertos que dudan de la eficacia del plan, sobre todo de esas 20.000 casas, porque "los procesos regulatorios para construir viviendas son cada vez m¨¢s complejos y largos; mucho nos tememos que llegar¨¢n al mercado cuando ya no exista el problema", indica Encinar. En cambio, aplauden la implantaci¨®n de incentivos fiscales a los propietarios para aflorar m¨¢s viviendas vac¨ªas y paliar el alza de precios.

El profesor Bernardos tiene su propia bater¨ªa de medidas. Propone, por un lado, alargar a 10 a?os el periodo m¨ªnimo de los contratos y eximir de tributar por las rentas y el pago del IBI a los caseros que arrienden durante al menos dos d¨¦cadas. Y, por otro, facilitar la compra de un piso para una parte de las familias que ahora viven de alquiler.

Coinciden los expertos en que las pol¨ªticas coercitivas que reclaman Podemos y la PAH no funcionan. "Un precio impuesto y no recomendado nos devolver¨ªa a la econom¨ªa sumergida", dice Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa. "De nada sirve aumentar el IBI a las casas vac¨ªas, como propone Madrid. Los propietarios no van a cambiar de opini¨®n porque les obliguen a pagar 100 o 200 euros m¨¢s al a?o", apunta Encinar. Adem¨¢s, las pol¨ªticas para limitar los precios en otras capitales europeas, como Par¨ªs o Berl¨ªn, han sido ineficaces, ya que han eliminado oferta y han generado un mercado negro.

Y mientras se debate cu¨¢l es la mejor manera de contener los precios, los inquilinos se hacen cada d¨ªa la misma pregunta: ?hasta cu¨¢ndo seguir¨¢n subiendo los alquileres? El alza ya no es tan intensa como en 2017 y se est¨¢n dejando atr¨¢s las subidas de dos d¨ªgitos en los principales mercados. "Catalu?a creci¨® un 16% y ahora un 4% y Baleares aument¨® un 10% y ahora un 3%", dice Toribio. El profesor Bernados calcula que seguir¨¢ subiendo al menos hasta 2020 en Espa?a. "El gran trasvase de inquilinos a propietarios ¡ªun mill¨®n de familias¡ª puede hacer que baje despu¨¦s de esa fecha porque la banca ir¨¢ dando de nuevo hipotecas al 100%".