?Qu¨¦ hipoteca te espera en 2019?

Un pr¨¦stamo m¨¢s caro. Tras el vendaval judiciario que ha vivido el mercado hipotecario en la ¨²ltima parte de este a?o, en 2019 endeudarse para adquirir una vivienda ofreci¨¦ndola al banco como garant¨ªa conllevar¨¢ un mayor esfuerzo econ¨®mico. La raz¨®n ¨Cque esgrimen todos los expertos consultados¨C es que la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario, cuya aprobaci¨®n en el Senado est¨¢ prevista para marzo, supondr¨¢ que las entidades asuman m¨¢s costes que en la actualidad, y que estas acaben traslad¨¢ndolas al usuario. ¡°Lo m¨¢s l¨®gico es que, una vez entre en vigor la normativa, se intente repercutir los gastos a los hipotecados¡±, admite Silvina Palacios, especialista en derecho bancario del despacho de abogados Sanahuja Miranda.

Seg¨²n el texto votado el pasado d¨ªa 20 por el Congreso de los Diputados (en donde le espera otra votaci¨®n, que tome en cuenta las enmiendas eventualmente introducidas por la C¨¢mara Alta), el banco deber¨¢ asumir todos los costes asociados a la hipoteca, a excepci¨®n de la tasaci¨®n, entre otros elementos, as¨ª como un control m¨¢s estricto de la solvencia del cliente por parte de las entidades. Esta normativa, que hubiera debido aprobarse a mediados de 2016, seg¨²n la hoja de ruta marcada por la legislaci¨®n europea, recibi¨® nuevo impulso tras el embrollo sobre quien, entre la entidad financiera y el cliente, debiera hacerse cargo del impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD). Un conflicto que el Gobierno resolvi¨® a favor del hipotecado, despu¨¦s de una controvertida sentencia del Tribunal Supremo en sentido contrario.

Costes m¨¢s altos

La nueva ley hipotecaria fija tambi¨¦n que el banco no podr¨¢ embargar el inmueble ofrecido como garant¨ªa hasta que hayan transcurrido 12 meses de impago (o se haya dejado de devolver el 3% del capital concedido), si este se produce en la primera mitad del pr¨¦stamo, y 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces. El inter¨¦s de demora, adem¨¢s, ser¨¢ igual al inter¨¦s remuneratorio m¨¢s tres puntos porcentuales, en lugar de lo establecido actualmente, es decir, tres veces el inter¨¦s legal. La nueva normativa rebaja tambi¨¦n las comisiones por amortizaci¨®n anticipada e implanta un coste para pasar del tipo variable al fijo equivalente al 0,15%. Otra de las claves es un nuevo reparto de los costes de subrogaci¨®n, para que esta no sea m¨¢s conveniente para los bancos que formalizar una hipoteca.

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Ante este marco novedoso, los bancos no se quedar¨¢n con los brazos cruzados. ¡°Las entidades financieras son empresas que deben una rentabilidad a sus accionistas¡±, argumenta Ricardo Gulias, director general de la intermediaria Tu Soluci¨®n Hipotecaria. ¡°De una manera u otra van a hacer recaer el coste en los particulares, a pesar de que el Gobierno diga que vigilar¨¢ estos incrementos¡±, a?ade este experto, quien calcula que el coste medio de una hipoteca de 100.000 euros para el banco es de unos 2.500 euros, un importe que, con los tipos de inter¨¦s actuales, la entidad recupera en dos a?os y medio. En su opini¨®n, con la nueva ley, y si el banco no repercute los costes al cliente, el momento en el que podr¨ªa tener beneficios de una hipoteca se retrasar¨ªa a cuatro a?os, algo que ¡°no tiene sentido y es insano para la econom¨ªa general¡±.

Menos hipotecas a tipo fijo

En este marco, el director general de Ibercredit, Santiago Cruz, se?ala que, tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley por el que se obliga la banca a asumir el impuesto de AJD, ¡°la mayor¨ªa de las entidades ya tocaron las variables que afectan a su rentabilidad, como la comisi¨®n de apertura y el tipo de inter¨¦s¡±, aunque otras han optado por no encarecer las hipotecas, ¡°como arma comercial¡±. Y ¡°un n¨²mero reducido de entidades ya asume incluso lo previsto en el Proyecto de Ley de cr¨¦dito inmobiliario, haci¨¦ndose cargo de todos los gastos, incluida la tasaci¨®n, pero los traslada al cliente a trav¨¦s del tipo de inter¨¦s¡±, agrega.

De esta forma, 2019 se anuncia como el a?o en el que los tipos subir¨¢n alrededor de una o dos d¨¦cimas porcentuales, seg¨²n Gulias, quien cree adem¨¢s que la penalizaci¨®n por cancelar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo ¨Cun 2%, contra el 0,25% o el 0,15% de una a tipo variable, una vez transcurridos tres y cinco a?os, respectivamente¨C la har¨¢ menos atractiva.

Ofertas competitivas

En relaci¨®n a un probable incremento de la comisi¨®n de apertura, ¡°es cierto que la jurisprudencia la declara nula cuando no se corresponda con un servicio efectivamente prestado por la entidad¡±, concede Palacios, ¡°pero tambi¨¦n es verdad que el banco puede actuar de forma tal que pueda justificar ese servicio¡±, advierte.

Con todo, ¡°una vez los bancos hayan visto c¨®mo evoluciona su cartera y su rentabilidad, en el segundo semestre volver¨¢ la lucha por las hipotecas con una nueva bajada de precios¡±, vaticina Gulias. ¡°El ciclo hipotecario es bueno y la nueva ley no parar¨¢ a corto y medio plazo el lanzamiento de ofertas competitivas¡±, destaca Manuel Gonzalvez, director de hipotecas del comparador bancario iAhorro. En sus palabras, esta diversificaci¨®n ¨Cnecesaria para captar al cliente¨C har¨¢ que revisar el mayor n¨²mero de opciones sea todav¨ªa m¨¢s importante que antes.