Gastos de las hipotecas: la g¨¦nesis de un caos monumental

Qui¨¦n sabe si el 2 de mayo de 2013, cuando le comunicaron que el Juzgado Mercantil n¨²mero 3 de Barcelona hab¨ªa estimado su demanda contra el banco CatalunyaCaixa, Mohamed Aziz se imagin¨® todas las inmensas repercusiones que tendr¨ªa aquella sentencia. Aquel d¨ªa el juez puso punto y final al sonad¨ªsimo caso Aziz, un obrero marroqu¨ª que hab¨ªa sido expulsado de su casa en Martorell dos a?os antes, y cuyo pleito hab¨ªa llegado hasta el Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE). El juzgado de Barcelona fue autorizado por la justicia europea a establecer que tres de las cl¨¢usulas de la hipoteca que Aziz hab¨ªa firmado para adquirir su vivienda ¨Cy cuya aplicaci¨®n hab¨ªa provocado el desahucio¨C eran abusivas y, por lo tanto, se anulaban.

M¨¢s de cinco a?os despu¨¦s, y en un clima de mucha expectaci¨®n, el Tribunal Supremo ha decidido este martes revertir por completo el fallo que dict¨® el pasado 16 de octubre, cuando anul¨® un art¨ªculo de un reglamento tributario por el que era el cliente, y no el banco, quien deb¨ªa pagar el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD) sobre la hipoteca. Si el Supremo hubiese confirmado su decisi¨®n, hubiera tenido que ser la entidad que presta el dinero quien asumiera el pago de este tributo. Algo que, finalmente, no ocurrir¨¢.

Pero esta es solo la ¨²ltima de las decisiones judiciales o legislativas sobre las hipotecas. Tras el caso Aziz, la Ley Hipotecaria se qued¨® derribada y ¡°se levantaron todos los truenos¡±, rememora en conversaci¨®n telef¨®nica Fernando Sanahuja, socio del despacho de abogados Sanahuja Miranda. La legislaci¨®n tuvo entonces que modificarse para reflejar de forma correcta la directiva europea sobre las cl¨¢usulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, adoptada 20 a?os antes, en 1993. Aquella normativa confer¨ªa a los clientes que suscriben un pr¨¦stamo hipotecario valiosas herramientas legales para defender sus intereses.

De ah¨ª que los usuarios, cada vez m¨¢s concienciados sobre sus derechos y a menudo patrocinados por juristas y asociaciones, empezaran a tirar del hilo y, en primera instancia, se preguntaran: ¡°Si yo no he negociado nada, sino que las condiciones de la hipoteca me las han impuesto, ?c¨®mo es posible que un juzgado no las declare nulas?¡±, resume Sanahuja. Esto fue todo lo que vino despu¨¦s.

Vencimiento anticipado

¡°Antes de la modificaci¨®n de la Ley Hipotecaria, dejar de pagar una ¨²nica cuota era suficiente para desencadenar la ejecuci¨®n de la hipoteca¡±, es decir, la obligaci¨®n de restituir toda la deuda pendiente, se?ala el jurista. Los cambios en esta normativa y en la Ley de Enjuiciamiento Civil supusieron la instauraci¨®n de un plazo m¨¢s largo para el cliente. Ahora no pueden ser menos de tres las mensualidades impagadas para que el banco empiece un procedimiento de este tipo.

Aun as¨ª, las entidades ya no suelen ejecutar de inmediato, sino que prefieren esperar algunos meses m¨¢s all¨¢ de este l¨ªmite, admite Sanahuja. Seg¨²n consta a este abogado, los bancos negocian mucho m¨¢s que antes la daci¨®n en pago, es decir, la entrega, por parte del cliente, de la vivienda sobre la que grava la hipoteca, como medio para extinguir la deuda. Nada sorprendente, en su opini¨®n, ya que ¡°el mercado inmobiliario ha subido y las viviendas que los bancos recuperan se pueden colocar en mejores condiciones que durante la crisis¡±.

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Inter¨¦s moratorio

La Ley Hipotecaria sufri¨® otros cambios. Uno de ellos afect¨® el inter¨¦s que el banco aplicaba a la cuota de la hipoteca si se pagaba con retraso, despu¨¦s de que varios juzgados los considerasen abusivos en los casos concretos sobre los que fueron llamados a pronunciarse.

De los tipos que se aplicaban habitualmente, y que pod¨ªan superar incluso el 20%, se pas¨® a establecer que el inter¨¦s moratorio no puede rebajar tres veces el inter¨¦s legal, un tipo que el Gobierno fija cada a?o en los Presupuestos Generales del Estado. Al ser actualmente este un 3%, el inter¨¦s de demora no podr¨¢ situarse por encima del 9%.

Gastos de formalizaci¨®n

Notar¨ªa, arancel del registrador de la propiedad, gestor¨ªa, tasaci¨®n de la vivienda. Y el AJD. Es la larga lista de gastos vinculados con la compra a cr¨¦dito de una vivienda. En el conjunto, el impuesto objeto de la ¨²ltima batalla judicial grava por un 80%, seg¨²n c¨¢lculos de Sanahuja. Ya en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declar¨® abusivas las cl¨¢usulas del Popular y del BBVA que impon¨ªan a los clientes el pago de todos los gastos de formalizaci¨®n de hipotecas, cuando deber¨ªan asumirlos los bancos en su totalidad o en parte, al ser los interesados en registrar la escritura. Estos gastos, entonces, se ten¨ªan que devolver.

En lo que respecta al AJD, ¡°pese a que la nulidad estaba clara, los juzgados dictaminaban a favor o en contra del cliente, hasta que el Supremo volvi¨® a pronunciarse y decidi¨® que este impuesto no corr¨ªa a cargo de la entidad bancaria¡±. Una sentencia dictada por la Sala Primera en febrero, a la que sigui¨® la decisi¨®n en sentido contrario, del 16 de octubre, tomada por la Sala Tercera, y que se dio a conocer dos d¨ªas despu¨¦s. Un pronunciamiento que se ha revertido este martes, volviendo a la jurisprudencia anterior.

Cl¨¢usula suelo

Considerada por muchos la madre de todas las cl¨¢usulas abusivas, el suelo establecido por los bancos, por debajo del cual no puede caer el inter¨¦s de una hipoteca a tipo variable, es leg¨ªtimo, siempre y cuando el cliente est¨¦ avisado de forma clara y transparente sobre los efectos que acarrea tal condici¨®n y ¨¦l los entienda. La negociaci¨®n sobre la llamada cl¨¢usula suelo, en otros t¨¦rminos, tiene que ser real. De lo contrario, podr¨ªa ser abusiva, y el banco, estar obligado a la restituci¨®n de lo que cobra por aplicarla.

Fue hace casi dos a?os, el 21 de diciembre de 2016, cuando el Tribunal de Justicia de la UE fall¨® en favor de establecer una retroactividad total en la devoluci¨®n de las cl¨¢usulas suelo que se aplicaron sin transparencia. Hasta aquel entonces la banca hab¨ªa esperado para saber si ten¨ªa que restituir el dinero de las cl¨¢usulas suelo abusivas solo desde mayo de 2013 (cuando una sentencia del Tribunal Supremo las declar¨® ilegales) o desde que empezaron a aplicarse por efecto de la fuerte rebaja del eur¨ªbor, en 2009.

Hipoteca multidivisa e IRPH

Los pr¨¦stamos hipotecarios que se pagan en otras monedas que no sean el euro ¨Clas llamadas hipotecas multidivisa¨C tampoco son ilegales per se. No obstante, una sentencia del Supremo de noviembre de 2017 ¨Cque confirmaba una decisi¨®n del TJUE tomada dos meses antes¨C lo dej¨® claro: si el cliente no es perfectamente consciente de los riesgos y los costes vinculados con este producto complejo, el juzgado no podr¨¢ hacer otra cosa que declarar su nulidad. Lo que acarrea la posibilidad de reclamar.

Por el contrario, ¡°no qued¨® demostrado judicialmente que el IRPH¡± ¨Ces decir, un ¨ªndice alternativo al eur¨ªbor para la formaci¨®n del inter¨¦s de las hipotecas a tipo variable¨C ¡°pudiera ser manipulado y fuera, por lo tanto, abusivo¡±, apunta Sanahuja. Pero en los pr¨®ximos meses est¨¢ previsto un nuevo pronunciamiento del TJUE sobre la falta de transparencia en la aplicaci¨®n del IRPH en los pr¨¦stamos hipotecarios. ¡°Hace un mes la Comisi¨®n Europea ya remiti¨® su informe, en el que opina que no se explic¨® a los clientes de qu¨¦ forma este ¨ªndice pod¨ªa afectarles¡±, apunta Sanahuja. ?Se perfila un nuevo rev¨¦s para la banca espa?ola?