El 10% de las hipotecas en 2016 todav¨ªa estaban infladas con respecto al precio de compra

El an¨¢lisis del supervisor se?ala que entre 2004 y 2007 los pr¨¦stamos hipotecarios concedidos alcanzaban el 70% del valor de tasaci¨®n y el 107% del precio de transmisi¨®n. Es decir: unas tasaciones infladas permit¨ªan a los bancos prestar m¨¢s de lo que realmente costaban las casas. En esos tiempos de burbuja, las expectativas eran que el precio del ladrillo nunca bajar¨ªa y justificaban valoraciones superiores, facilitando el proceso de sobreendeudamiento que llev¨® a la crisis.

En aquellos a?os las tasaciones crecieron a ritmos superiores a las subidas de precios, detecta el organismo que dirige Pablo Hern¨¢ndez de Cos. El supervisor busca tener as¨ª vigiladas estas ratios para que no se repitan los episodios de exuberancia vividos en la anterior d¨¦cada. Entonces los incentivos eran perversos: tanto las tasadoras como los empleados de banca ganaban m¨¢s cuanto m¨¢s se inflaban las valoraciones. Ahora la nueva legislaci¨®n hipotecaria pretende romper con este circulo vicioso obligando a que los trabajadores de las entidades no cobren en funci¨®n del n¨²mero de hipotecas que conceden. Y, a trav¨¦s de una base de datos, el Banco de Espa?a ya vigila posibles desviaciones al alza en las valoraciones de las tasadoras.?

Hasta ahora exist¨ªan muchas discrepancias en los datos debido a las distintas fuentes estad¨ªsticas. Sin embargo, para hallar estas conclusiones el Banco de Espa?a ha podido confeccionar una base de informaci¨®n individual, siguiendo los precios de las mismas viviendas a partir de los registros de constituci¨®n de hipotecas y de transmisi¨®n de bienes. La muestra equivale al 40% del total de compraventas firmadas al a?o y, por lo tanto, se considera bastante fiable.

El estudio concluye que entre 2004 y 2008 el precio al que se compraba la casa por metro cuadrado supon¨ªa aproximadamente el 65% del valor de tasaci¨®n. Desde 2008 en adelante, las tasaciones empezaron a caer en valor y la brecha entre precios y valoraciones empez¨® a estrecharse, hasta el punto de que ahora el precio al que se adquiere la vivienda supone un 90% del valor de tasaci¨®n. Y se ha estabilizado en esas cotas desde 2015, explica el documento del Banco de Espa?a. O lo que es mismo: a¨²n hay una diferencia del 10% entre el precio de compra y la tasaci¨®n. "En 2016 todav¨ªa exist¨ªa un porcentaje importante de compraventas cuyo valor de tasaci¨®n exced¨ªa el precio de transmisi¨®n", subraya el organismo supervisor.

En 2006 pr¨¢cticamente la mitad de las hipotecas concedidas superaban el precio de compraventa declarado ante los registradores, otra de las ratios que a todas luces permiti¨® el endeudamiento excesivo. En 2010 era el 25% de los nuevos cr¨¦ditos hipotecarios. Y en 2016 todav¨ªa ascend¨ªa al 10% de las hipotecas brindadas, seg¨²n las cifras manejadas por el Banco de Espa?a.?En buena medida, este ¨²ltimo dato se ve en estos momentos influido porque los bancos est¨¢n prestando el 100% del valor de la vivienda cuando se trata de activos adjudicados de los que quieren deshacerse.

Entre 2004 y 2008 el precio de compra de la casa supon¨ªa cerca del 65% del valor de tasaci¨®n

En 2006 exist¨ªa, adem¨¢s, mucha dispersi¨®n entre los valores de tasaci¨®n y los precios de transmisi¨®n. Eso hac¨ªa que en una cuarta parte de las compraventas el precio fuese inferior a la mitad del valor de tasaci¨®n. Por aquella ¨¦poca solo en una de cada diez operaciones el precio fue igual o superior a la tasaci¨®n. Por el contrario, ya en 2010 se observa que solo una de cada siete compras ten¨ªa un precio inferior a la mitad de la tasaci¨®n. Y en 2016 apenas hay adquisiciones con precios por debajo de la mitad del valor de tasaci¨®n.