Vivir de prestado cuando no puedes comprar una casa

La compra y el alquiler son las f¨®rmulas m¨¢s populares para disfrutar de una vivienda. El 77% de los hogares se forma en torno a una en propiedad, y el 17%, en una casa arrendada. Pero no son las ¨²nicas. Y, entre ellas, la herencia y la cesi¨®n gratuita ganan terreno. Tienen en com¨²n, junto con la donaci¨®n, que no hay que pagar una letra mensual al banco o una renta al propietario. De hecho, la casa saldr¨ªa gratis, aunque la fiscalidad puede ser asfixiante en algunos casos.

En cuanto a las herencias, han supuesto casi el 20% de las transmisiones de viviendas durante 2018. El pasado a?o sumaron 177.000 las casas heredadas, un 4% m¨¢s que en 2017. Y un 45% m¨¢s respecto a 10 a?os antes, seg¨²n datos del INE. Por lo que se refiere a las donaciones de viviendas, el pasado a?o se realizaron 16.144 transmisiones, casi un 2% m¨¢s que en 2017.

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Y, aunque las cesiones gratuitas solo tienen un 6% de peso en la formaci¨®n de los hogares espa?oles, llama la atenci¨®n el aumento de los constituidos por menores de 29 a?os gracias a la cesi¨®n gratuita de un inmueble. En una d¨¦cada (2008-2017), el porcentaje ha pasado de menos del 9% a superar el 21% en esta franja de edad, seg¨²n recoge la encuesta de condiciones de vida que publica el INE.

Esta forma de acceder a un hogar por medio de viviendas cedidas por parientes, m¨¢s frecuente para los j¨®venes, puede ser con o sin limitaciones. "La cesi¨®n gratuita del uso de una vivienda que el propietario no ocupa ni tiene arrendada es una manifestaci¨®n de solidaridad y suele ser sin ninguna condici¨®n, 'te la dejo mientras te encuentres en esa situaci¨®n', pero tambi¨¦n puede ser en comodato", explica el notario honorario Jos¨¦ Ignacio Navas Ol¨®riz. Este es un tipo de contrato contemplado en el C¨®digo Civil: la vivienda se presta gratuitamente, pero solo hasta determinada fecha. El coste es m¨ªnimo porque solo hay que pagar el arancel notarial.

El comodato ¡ªque es el contrato habitual en el caso de la venta de una vivienda, cuando el vendedor quiera permanecer en ella durante un tiempo¡ª aporta seguridad. "Con el comodato se tiene la certeza de que en el momento en que finalice el plazo tendr¨¢ que abandonar la vivienda prestada y, en el supuesto de que se niegue, es de f¨¢cil resoluci¨®n. Sin ¨¦l, habr¨ªa que ir a un desahucio, lo que supone gastos e incomodidad", anota Navas Ol¨®riz.

Este tipo de cesi¨®n de una segunda residencia no tiene ninguna repercusi¨®n fiscal. El propietario declara en el IRPF lo mismo que si la mantuviera desocupada. "Al no haber contraprestaci¨®n, ni tener que llevarse al registro, tampoco hay que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados (ITP y AJD)", puntualiza Rub¨¦n Gimeno, director del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

Con contraprestaci¨®n

Las cosas cambian cuando se trata del propio hogar. La que cede suele ser una persona mayor. "Otra f¨®rmula de cesi¨®n es la que utilizan los mayores que prefieren seguir en su vivienda habitual y alojan a sus cuidadores con ellos, cedi¨¦ndoles la nuda propiedad", explica el notario. El caso m¨¢s usual es el del soltero o viudo sin hijos, o bien desatendido por estos, y con una empleada de hogar que, al cabo del tiempo, se traslada a vivir, sola o con su familia, para cuidar y acompa?ar a la persona mayor durante las 24 horas del d¨ªa. El propietario del inmueble cede, a su fallecimiento, la propiedad de la vivienda, condicionada a recibir esos cuidados. Advierte el notario que "esta f¨®rmula debe ser utilizada con toda clase de precauciones y condicionando la cesi¨®n a una condici¨®n resolutoria en el contrato". Si no hay cuidados, no hay propiedad.

Navas Ol¨®riz explica que se puede optar por firmar un contrato de compraventa, con pago en especie: en lugar de dinero, se recibir¨ªan cuidados. Desde el punto de vista fiscal est¨¢ sujeta al pago del ITP, como cualquier compraventa. "Dependiendo de la comunidad aut¨®noma donde est¨¦ el inmueble, hay que pagar entre un 6% y un 11%, en funci¨®n del valor de la venta", aclara Gimeno, pero cita varios casos en los que la fiscalidad es mucho m¨¢s elevada.

Esta misma situaci¨®n o similar, pero sin un contrato de por medio, recibe otro tratamiento fiscal: "Se considera que la propiedad de la vivienda ser¨ªa el pago por la contraprestaci¨®n (los cuidados), por lo que, cuando fallezca la persona mayor y el cuidador pase a ser propietario, tendr¨¢ que declarar por rendimiento de trabajo en el IRPF. Si hablamos de un inmueble de 200.000 euros, por ejemplo, tendr¨¢ que declarar el 45% de esta cantidad", seg¨²n el director del Servicio de Estudios del REAF.

Hay un tercer supuesto: en el mismo caso que el anterior, cuando un tercero se instala en la vivienda habitual del mayor y, mediante testamento, este le deja como heredero de su vivienda, pero no hay ning¨²n tipo de contraprestaci¨®n. En este caso, cuando reciba la herencia tributar¨¢ por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y, si no hay parentesco, siguiendo con el ejemplo de la vivienda de 200.000 euros, la factura fiscal puede llegar hasta el 68% del valor. Baja ese porcentaje hasta el 54% en caso de que se tratase, por ejemplo, de un sobrino. La existencia o no de parentesco y su grado es determinante para modular la fiscalidad, tanto en caso de herencias como de donaciones.