Cuando una pareja vive su idilio y va viento en popa parece que nada puede detenerla. Es la ¨¦poca de los proyectos comunes, de peque?os y grandes logros, en una palabra, de la felicidad. Pero cuando se acercan los nubarrones y, finalmente, estalla la crisis, todo cambia de repente. Entre muchas otras cosas, se tambalea tambi¨¦n todo lo que la pareja hab¨ªa decidido compartir y las complicaciones derivadas de la gesti¨®n de los bienes en com¨²n pueden volverse infernales. Tal vez el proyecto que m¨¢s empe?o y esfuerzo econ¨®mico ha requerido para uno o ambos sea esa vivienda sobre la que pesa la carga de una hipoteca, cuya cuota est¨¢n pagando los dos conjuntamente. ?Qu¨¦ pasa con ella cuando uno de los dos cotitulares fallece, pide el divorcio o es aut¨®nomo y se declara en bancarrota? Lo m¨¢s importante a retener en estos y otros casos, seg¨²n los expertos, es que el cotitular que cumple con sus obligaciones puede reclamar sus derechos al otro deudor o a quien eventualmente le sustituya, pero no al banco.
¡°El pr¨¦stamo hipotecario es por su naturaleza solidario¡±, explica Natalia L¨®pez, letrada del despacho Maher Abogados. Esto quiere decir que cada uno de los deudores, los prestatarios, est¨¢n vinculados a devolver la totalidad del pr¨¦stamo y no solo su parte. ¡°C¨®mo se pague la hipoteca, la cantidad de dinero que cada uno aporte para hacer frente a la cuota mensual o a lo largo de la vida del pr¨¦stamo, son acuerdos privados entre los titulares, en los que el banco no interviene¡±, subraya. De esta forma, y seg¨²n la nueva Ley de cr¨¦dito inmobiliario que lleva en vigor algo m¨¢s de un mes, la entidad que concedi¨® el pr¨¦stamo puede empezar un proceso de ejecuci¨®n hipotecaria, previo al desahucio, si se acumulan 12 cuotas impagadas o el equivalente al 3% del capital durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 mensualidades (o el 7%) de lo prestado cuando el impago ocurra en la segunda mitad. Poco importa si uno de los dos cotitulares sigue pagando religiosamente su cuota cuando el otro falla; el procedimiento se empieza porque ambos responden de forma solidaria de todo el pr¨¦stamo y no solo de una parte.
Fallecimiento
La obligaci¨®n de pagar la cuota, evidentemente, no se extingue cuando uno de los cotitulares de la hipoteca fallece. ¡°Hay que tener en cuenta que, si el cotitular es tambi¨¦n el ¨²nico heredero del fallecido y acepta la propiedad en herencia, deber¨¢ hacerse cargo tambi¨¦n de la hipoteca pendiente¡±, destaca el experto en finanzas, Ricardo Gulias. ¡°En este caso el banco acepta t¨¢citamente al nuevo propietario y no suele pedir garant¨ªas adicionales mientras se siga pagando la cuota¡±, a?ade.
Los problemas pueden surgir, sin embargo, cuando el heredero no es el otro c¨®nyuge vivo. Si este es el caso, Gulias recomienda que el banco integre en el contrato de pr¨¦stamo hipotecario al nuevo deudor, para que este asuma no solo la propiedad del bien en com¨²n con el otro cotitular, sino tambi¨¦n la responsabilidad de pagar la cuota al banco.
Divorcio
En caso de divorcio las cosas son algo m¨¢s complejas, sobre todo si el r¨¦gimen matrimonial escogido por la pareja es el de gananciales. L¨®pez propone este ejemplo: ¡°Un matrimonio casado en r¨¦gimen de gananciales adquiere una vivienda y para financiar la compra firman un pr¨¦stamo hipotecario con una entidad bancaria. A?os despu¨¦s se divorcian y en la liquidaci¨®n de la sociedad de gananciales uno se adjudica la vivienda y el 100% de la hipoteca¡±. ?Queda el otro liberado frente al banco? ¡°La respuesta es no¡±, zanja L¨®pez.
Seg¨²n dict¨® varias veces el Tribunal Supremo, las condiciones del pr¨¦stamo no pueden ser modificadas por una sentencia de separaci¨®n o de divorcio, ya sea contenciosa o de mutuo acuerdo. ¡°El banco conserva todas sus garant¨ªas, con independencia de los pactos a los que lleguen entre s¨ª los c¨®nyuges¡±, incide la abogada. De esta forma, si el c¨®nyuge que se ha quedado con la propiedad y la hipoteca no paga la cuota, el banco podr¨ªa no solo ejecutarla sino tambi¨¦n hacer responder al otro con sus propios bienes.
Para dejar este tema bien cerrado, hay dos maneras. La primera, en palabras de L¨®pez, ser¨¢ ¡°acudir a la entidad donde tenemos la hipoteca y decirles que uno de los titulares se quiere quedar con la plena propiedad¡±. El banco analizar¨¢ entonces nuestros ingresos y ver¨¢ si podemos pagar. Si no es as¨ª, pedir¨¢ garant¨ªas adicionales, es decir, un nuevo titular, o un avalista, o dir¨¢ que no. Si acepta, har¨¢ una novaci¨®n, lo que viene a ser un cambio en las condiciones de la hipoteca. M¨¢s concretamente, ¡°se extinguir¨¢ la antigua divisi¨®n de la propiedad y se tributar¨¢ entre el 0,75% y el 1,5% por AJD¡±, afirma L¨®pez, quien agrega que ¡°recientemente, el Tribunal Supremo ha dejado claro que solo pagaremos por la parte que nos adjudicamos¡±. Tampoco se pagar¨¢ plusval¨ªa por quedarnos esa parte y volvernos propietarios ¨²nicos y ¨²nicos deudores.
¡°Se han dado muchos casos de separaciones en los que el convenio ha adjudicado la propiedad a uno de los titulares, pero al no haber hecho la modificaci¨®n ante el banco, a¨²n figura tambi¨¦n el otro como deudor, lo que le perjudica a la hora de pedir una nueva hipoteca¡±, relata L¨®pez. Para evitar tener problemas en el futuro, este experto sugiere no extinguir la copropiedad (el llamado condominio) si no existe un pacto expreso de quitar al anterior titular de sus responsabilidades ante el banco.
La segunda opci¨®n ser¨ªa cancelar la hipoteca y constituir una nueva en otra entidad. ¡°As¨ª nos aseguramos que desaparecemos como deudores y se nos extingue tambi¨¦n la responsabilidad¡±, asevera L¨®pez.
Bancarrota
Una vez m¨¢s, si la pareja est¨¢ casada, ser¨¢ importante saber si el r¨¦gimen matrimonial es de gananciales o de separaci¨®n de bienes. En el primer caso, en palabras de Gulias, ¡°la crisis econ¨®mica de nuestra pareja nos arrastrar¨¢ a la ruina¡±, mientras que en el segundo, ¡°las deudas solo afectar¨¢n al deudor, aunque se puede dar el caso de que, si nuestra pareja quiebra, embarguen su parte de nuestra propiedad, lo que dificulta una venta u otras acciones eventuales¡±.
L¨®pez recurre una vez m¨¢s a un ejemplo: ¡°Imaginemos un matrimonio en el que uno de los c¨®nyuges es mec¨¢nico en r¨¦gimen de aut¨®nomo y adquiere un local para desarrollar su actividad. Para financiar la compra de ese local, pide un pr¨¦stamo hipotecario. Al estar casado en gananciales, el otro c¨®nyuge debe intervenir en el pr¨¦stamo. Al cabo de los a?os, sin embargo, el negocio no va bien y no se pagan cuotas de la hipoteca. El otro c¨®nyuge tiene que pagar las cuotas de la hipoteca si quiere evitar un procedimiento de ejecuci¨®n y que le embarguen otros bienes, en su caso¡±.
Reclamaci¨®n de derechos
Tanto en caso de fallecimiento como de divorcio o quiebra, el que cumple con sus obligaciones no podr¨¢ alegar ning¨²n derecho frente al banco, pero s¨ª ante el codeudor. ¡°Se trata del llamado derecho de repetici¨®n, por el que la persona que haya pagado la parte que le correspond¨ªa al otro deudor podr¨¢ acudir a los tribunales para reclamarle las cantidades que haya soportado en su nombre, m¨¢s los intereses¡±, explica L¨®pez. Un derecho que no afecta solo a los pr¨¦stamos hipotecarios sino que se puede extender tambi¨¦n a cualquier situaci¨®n en la que existen varias personas obligadas al pago y solo una o una parte de ellas lo soporta en su totalidad. Los recibos de agua, de comunidad de propietarios, el seguro de hogar, el IBI y la tasa de basuras son solo algunos de los ejemplos que menciona L¨®pez al respecto.
