El mercado inmobiliario muestra claros s¨ªntomas de ralentizaci¨®n. A cierre del primer semestre de 2019, la firma de hipotecas y la compraventa de viviendas registraron unas ca¨ªdas interanuales del 16,2% y 9%, respectivamente, seg¨²n el INE y el Consejo General del Notariado. Solo en julio, en las notar¨ªas se firmaron un 20,8% menos de operaciones que en el mismo per¨ªodo de hace un a?o. No obstante, los expertos se?alan que hay buenos motivos para adquirir una vivienda en el ¨²ltimo trimestre del a?o. Estas son las claves.
Las oficinas bancarias se ponen las pilas. El cuarto trimestre supone el cierre del a?o en muchas empresas, y el sector bancario no es una excepci¨®n. ¡°Todos los a?os, las entidades bancarias tienen que llegar a los objetivos que se hab¨ªan fijado a principios del ejercicio, por lo que sobre todo las peque?as oficinas suelen proponer hipotecas con condiciones m¨¢s favorables respecto a las que figuran en sus ofertas comerciales¡±, dice el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. Por esta misma raz¨®n, este es tambi¨¦n un buen momento para quien ya sea tenedor de una hipoteca y quiera mejorar sus condiciones, al cambiar de entidad a trav¨¦s de una subrogaci¨®n. En cuanto a los protagonistas de esta fase, Colombelli prev¨¦: ¡°M¨¢s que los l¨ªderes del mercado, los que agitar¨¢n las aguas ser¨¢n las entidades peque?as y medianas, al lanzar las mejores ofertas¡±.
Atascos a mediados de a?o. Este a?o concurre adem¨¢s una circunstancia extraordinaria. La nueva Ley de cr¨¦dito inmobiliario, que entr¨® en vigor a mediados de junio, ha provocado cierta demora en las operaciones durante el tercer trimestre, al exigir un estudio de solvencia del deudor por parte de los bancos mucho m¨¢s exhaustivo que en el pasado y un nuevo sistema de comunicaci¨®n con las notar¨ªas cuya puesta en marcha, al no estar listo, se posterg¨® hasta el 31 de julio. ¡°Por este retraso, muchas entidades han pinchado en los productos hipotecarios en el tercer trimestre y tienen sus objetivos sin cumplir, por lo que podemos encontrar tipos muy competitivos antes de que acabe el a?o¡±, se?ala el director general de la empresa de intermediaci¨®n Tu Soluci¨®n Hipotecaria, Ricardo Gulias. Al coincidir con este an¨¢lisis, Colombelli vaticina ¡°un oto?o caliente en el sector hipotecario¡±. De todas formas, Gulias advierte tambi¨¦n que los precios de la vivienda podr¨ªan subir, por efecto de una dinamizaci¨®n de las transacciones tras el anterior retraso.
El eur¨ªbor est¨¢ de su lado. El ¨ªndice al que se referencia la pr¨¢ctica totalidad de las hipotecas variables en Espa?a sigue en terreno negativo y su hipot¨¦tica subida hacia valores superiores a cero ni est¨¢ ni se espera, seg¨²n el consenso de los expertos. Esto se traduce no solo en un abaratamiento de los pr¨¦stamos hipotecarios variables antiguos y en unas condiciones especialmente favorables para los que se constituyan ahora, sino tambi¨¦n en una guerra de precios desatada por los bancos para atraer a cada vez m¨¢s clientes hacia la hipoteca fija, un producto que garantiza a las entidades una rentabilidad mayor. ¡°La mitad de los bancos ha bajado sus condiciones a lo largo de estos meses y esta va a ser tambi¨¦n la t¨®nica del ¨²ltimo trimestre¡±, asegura Colombelli. ¡°En el caso de las hipotecas fijas, estamos en r¨¦cords hist¨®ricos con unos tipos muy bajos¡±, remacha. ?El resultado? Tal y como refleja un estudio del portal inmobiliario Casaktua, el 64% de los futuros compradores tiene claro que apostar¨¢ por el inter¨¦s fijo.
El mercado se normaliza. ¡°A cierta estabilizaci¨®n de los precios en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, se suma una bajada en localidades m¨¢s peque?as. Es una situaci¨®n que no tiene nada que ver con la que vivimos a principios de a?o y menos a¨²n con finales de 2018¡±, constata Colombelli. Los potenciales compradores lo saben, por lo que resulta cada vez m¨¢s dif¨ªcil vender a precios demasiado elevados y es un buen momento para sacar el mejor partido de la negociaci¨®n. ¡°Pese a no subir ya al ritmo al que nos hab¨ªa acostumbrado, a la vivienda le queda un margen de ascensos que podemos evitar si compramos pronto¡±, sugiere Gulias.
Viviendas nuevas, al ataque. Pese a que las viviendas de segunda mano siguen siendo el motor del mercado inmobiliario, las de obra nueva se abren paso y ganan cada vez m¨¢s terreno. Entre enero y junio, la venta de casas nuevas creci¨® un 7,4%, seg¨²n el INE. Del informe de Casaktua se desprende que el 15% de los espa?oles que tiene pensado adquirir una vivienda a corto o medio plazo est¨¢ buscando un inmueble de obra nueva. Del lado de la oferta, ¡°hay muchas promociones de viviendas en el mercado, sobre todo en las grandes ciudades¡±, afirma Colombelli, quien agrega: ¡°Al haber m¨¢s oferta, es l¨®gico esperar que bajen los precios en el mercado de segunda mano¡±.
?Las elecciones le favorecen? Sobre el papel de la coyuntura pol¨ªtica que va a vivir Espa?a en este ¨²ltimo trimestre, muy marcada por la cita electoral del 10-N, los expertos se dividen. ¡°Ser¨¢ un per¨ªodo de incertidumbre econ¨®mica y pol¨ªtica, lo que desalentar¨¢ a los inversores extranjeros¡±, aventura Colombelli. El efecto ser¨¢ una mayor apertura del mercado para el comprador dom¨¦stico. Por el contrario, en opini¨®n de Gulias, tras las elecciones de noviembre podr¨ªa por fin llegar la ansiada estabilidad. ¡°Si este fuera el caso, las transacciones inmobiliarias se incrementar¨¢n, empujando los precios¡±, concluye.
