La rentabilidad del alquiler de viviendas se enfr¨ªa

La rentabilidad de la vivienda se modera. El asunto no es menor. Inquieta y preocupa a partes iguales a miles de inversores que han destinado sus ahorros, pocos o muchos, a la compra de una casa para su puesta en alquiler con el prop¨®sito de ganar dinero con las rentas. En los ¨²ltimos a?os se ha convertido en el activo m¨¢s rentable para cualquier inversor que quiera obtener el m¨¢ximo rendimiento de su capital. ?Corre peligro ahora la gallina de los huevos de oro?

La rentabilidad total de la vivienda se ha colocado en el 8,5% en el tercer trimestre de 2019. En el segundo trimestre estaba en el 9,2% y en el primero rond¨® el 10,7%. Pero es que en 2018 acab¨® en 10,6% y en 2017 en 11,4%, seg¨²n el Banco de Espa?a. Suenan campanas de estancamiento. "La desaceleraci¨®n de la econom¨ªa se est¨¢ dejando sentir en el mercado de la vivienda, a lo que hay que a?adir la incertidumbre generada por algunos cambios normativos", se?ala Miguel Cardoso, economista jefe para Espa?a en BBVA Research.

Para entender este frenazo de la rentabilidad hay que conocer sus dos componentes. El Banco de Espa?a no solo tiene en cuenta el rendimiento del alquiler, sino tambi¨¦n la revalorizaci¨®n a 12 meses del inmueble. Es lo mismo ¡ªpor poner un s¨ªmil¡ª que ocurre con las acciones de una empresa cotizada, donde por un lado est¨¢ la rentabilidad por la apreciaci¨®n del capital y, por otro, los dividendos recibidos por esa acci¨®n.

Vayamos a la primera variable: lo que renta comprar un piso para ponerlo en arrendamiento. En el tercer trimestre de 2019 la rentabilidad bruta del alquiler se estanc¨®: fue del 3,8%, frente al 4% de 2018, el 4,2% de 2017 y el 4,3% de 2016, seg¨²n el Banco de Espa?a. Ha ca¨ªdo del 4% por primera vez desde 2013 debido a que las alzas de las rentas se han ido desinflando. Est¨¢ por ver si lo har¨¢n a¨²n m¨¢s tras el anuncio del nuevo Gobierno de regular el precio del alquiler en barrios donde est¨¢ por las nubes.

El Banco de Espa?a no es la ¨²nica instituci¨®n que ha puesto sobre la mesa el estancamiento de los rendimientos del alquiler. "Hemos notado que tanto el n¨²mero de inversores como la rentabilidad han bajado, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, mientras que en urbes medianas como Zaragoza, Valladolid y Sevilla han crecido por los precios de venta m¨¢s econ¨®micos y el importante incremento de las rentas", argumenta L¨¢zaro Cubero, responsable del departamento de An¨¢lisis de Tecnocasa.

"Es l¨®gico que los precios del alquiler, que han subido m¨¢s r¨¢pido que los de venta, tiendan a desacelerarse y, por tanto, hay margen de compresi¨®n de rentabilidades en el entorno del 3,5% o 4% para este a?o", dice Juan Moreno, analista de Bankinter. Porque, "el techo del alquiler es la capacidad salarial de las familias, que se ve afectada por la situaci¨®n econ¨®mica. En los inicios de la recuperaci¨®n en las zonas de alta demanda, como Madrid, Catalu?a o Baleares, se pod¨ªan adquirir viviendas a un precio muy rebajado con respecto a las rentas que se pagaban; pero hoy resulta bastante complicado", dice Andr¨¦s Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management (TGM). No obstante, a?ade, "no podemos concluir tendencias globales claras, ya que existen m¨²ltiples micromercados de alquiler residencial, incluso, dentro de un mismo municipio".

Ni bonos ni Bolsa

A pesar del estancamiento, los expertos recalcan que sigue siendo una inversi¨®n m¨¢s atractiva y rentable que otras alternativas de bajo riesgo. "El recorrido en las subidas del precio del alquiler ya es limitado y es l¨®gico que se estabilice. No obstante, hablamos de una rentabilidad cercana al 4% que no dan muchos productos financieros", apunta Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE. Y tanto. Los bonos del Estado a 10 a?os rentan el 0,43%, y los dep¨®sitos de los hogares a m¨¢s de un a?o rondan el 0,07%. La Bolsa espa?ola, que sufre una gran volatilidad, concedi¨® en el tercer trimestre de 2019 una rentabilidad negativa del 1,5%, aunque ven¨ªa del -4,4% del trimestre anterior.

Llegados a este punto, asalta una duda. ?C¨®mo calcula el Banco de Espa?a el rendimiento del arrendamiento si no existe una estad¨ªstica oficial de alquileres? Se estima a partir de la Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en Espa?a de 2006 del Ministerio de Fomento y de la evoluci¨®n del IPC de alquileres. Hoy, dicen los analistas, es la mejor informaci¨®n disponible al no existir precios del alquiler oficiales en Espa?a. Aunque esto cambiar¨¢. El real decreto ley de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler contempla la creaci¨®n de una base de datos oficial con las fianzas depositadas en los Institutos de la Vivienda de cada autonom¨ªa. Estar¨¢ listo en los primeros meses del a?o.

Esto explica que el dato de rentabilidad que ofrecen los portales inmobiliarios ¡ªmanejan solo precios de oferta¡ª, sea discordante con el del Banco de Espa?a. Seg¨²n Fotocasa, "aunque no reflejan la cifra del cierre de la transacci¨®n, sabemos que en estos momentos en el precio del alquiler casi no hay negociaci¨®n y en el caso de la venta ronda el 10%. Los nuestros son bastante cercanos a la realidad, m¨¢s fidedignos". De acuerdo con este portal, la rentabilidad bruta (se calcula con los precios de venta y alquiler de su ¨ªndice) sigue creciendo: a 1 de diciembre de 2019 fue del 6,6%, frente al 6,2% del a?o anterior.

La otra variable que tiene en cuenta el Banco de Espa?a para el c¨¢lculo de la rentabilidad total es la revalorizaci¨®n de la vivienda a 12 meses. Y en este sentido, "la moderaci¨®n de los precios de compraventa en los ¨²ltimos trimestres es lo que explica que se haya moderado la rentabilidad por precio y por consiguiente la rentabilidad total de la vivienda", dice el organismo supervisor, que usa los datos del ?ndice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estad¨ªstica.

As¨ª pues, de momento, la gallina seguir¨¢ poniendo huevos. ?De oro? "La demanda de vivienda en alquiler va a continuar creciendo, sobre todo por la llegada de poblaci¨®n inmigrante", apuesta Miguel Cardoso. El experto de BBVA cree que este a?o continuar¨¢ la incertidumbre y la contracci¨®n de los precios del alquiler, pero que de cara a 2021 Espa?a vivir¨¢ nuevos encarecimientos y, en consecuencia, aumentos de la rentabilidad. Por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, opina que la tendencia ser¨¢ la "disminuci¨®n de la rentabilidad, pero no por una ralentizaci¨®n del crecimiento de los alquileres, sino por un incremento m¨¢s acelerado del precio de las viviendas arrendadas, que ser¨¢n cada vez m¨¢s l¨ªquidas y apreciadas por los inversores, sobre todo en ubicaciones blindadas a la intervenci¨®n del Gobierno, como en Madrid". Y a?ade: "Dentro de dos o tres a?os comenzar¨¢n a terminarse miles de viviendas dise?adas de esta forma que deber¨ªan tener rentabilidades brutas en torno al 5% y 6%".