El Banco de Espa?a dice que controlar el precio del alquiler ayuda pero tiene efectos adversos

El Banco de Espa?a considera que los controles de precios en el mercado del alquiler atacan de forma directa el problema de las subidas de rentas a corto plazo. No suponen unas enormes cantidades de recursos como crear un parque p¨²blico. Y ayudan a las familias j¨®venes a planificar y tomar decisiones sabiendo que el coste de la vivienda no se disparar¨¢. Sin embargo, en un informe en el que hace el esfuerzo de recopilar toda la evidencia existente a la hora de intentar atajar el encarecimiento del alquiler, se?ala que este mecanismo tambi¨¦n ha provocado ¡°efectos adversos significativos¡±, sobre todo cuando se ha aplicado de forma prolongada y parcial. El organismo constata que se ha elevado el precio en las zonas aleda?as, creando una divisi¨®n entre los que se benefician y los que se quedan fuera.

A medio plazo, se ha terminado reduciendo la oferta de manera que el problema de fondo no se erradica. Se dejan de hacer inversiones en las viviendas, lo que supone un deterioro de la calidad y del distrito. Adem¨¢s, al redirigirse las inversiones hacia otras ¨¢reas puede acabar provocando procesos de gentrificaci¨®n, esto es: barrios en deterioro que se rehabilitan y se vuelven caros expulsando a los que all¨ª resid¨ªan. Incluso, seg¨²n advierte el banco, puede causar ¡°una segmentaci¨®n de la poblaci¨®n seg¨²n sus condiciones econ¨®micas¡±. O sea: tambi¨¦n propicia guetos. Hasta puede desincentivar la movilidad laboral al no quererse perder un arrendamiento a precio bajo.

El supervisor espa?ol subraya que los alquileres se est¨¢n disparando en los lugares donde tiende a concentrarse la actividad econ¨®mica, creando un problema de accesibilidad a la vivienda y limitando el consumo de los hogares j¨®venes y con menores recursos. Ante este creciente problema de todas las grandes urbes, ha vuelto el debate sobre qu¨¦ medidas tomar. Y el banco hace una exhaustiva recopilaci¨®n de todas las pol¨ªticas desarrolladas y los trabajos acad¨¦micos realizados sobre estas. No da recetas. Simplemente enumera los pros y contras que se han encontrado en la literatura en torno a tres tipos de medidas: controles de precios; oferta p¨²blica de alquiler y otras iniciativas fiscales, regulatorias y de urbanismo.

Los controles de precios han existido desde siempre. Con la inflaci¨®n rampante de los setenta, tomaron de nuevo fuerza congelando las rentas. Pero ¡°sus problemas asociados explican el retroceso de esta pol¨ªtica¡±, apunta el informe. Hasta ahora, que vuelven a estar sobre la mesa. Si bien ya no consisten en congelar precios. M¨¢s bien se trata de limitar temporalmente el ritmo de aumento de los alquileres. En Estados Unidos se est¨¢n fijando por lo general l¨ªmites superiores a la inflaci¨®n que permitan al arrendador obtener una rentabilidad.

El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos contempla que se ponga techo a las subidas abusivas del alquiler en zonas tensionadas. Y Alemania parece ahora el caso m¨¢s cercano ¡ªFrancia ha intentado ampliar su esquema de controles, pero se lo tumb¨® la justicia por discriminatorio¡ª. ¡°A pesar de este mecanismo dise?ado para limitar el crecimiento de los precios, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades m¨¢s din¨¢micas de Alemania¡±, afirma el documento del supervisor. Por eso, Berl¨ªn ha reforzado el sistema recurriendo incluso a la congelaci¨®n de rentas durante cinco a?os y endureciendo el control y las sanciones. ¡°Esto contrasta con el menor control efectivo de la regulaci¨®n aplicada en el conjunto de Alemania, cuyo cumplimiento descansa en el derecho civil y no se encuentra sujeto a un proceso administrativo de cumplimiento y sanci¨®n como introduce Berl¨ªn¡±.

O lo que es lo mismo, como destaca el Banco de Espa?a, este modelo se enfrenta a serios retos a la hora de ponerlo en marcha, sobre todo de control. Lo cual implica que hay que desarrollar un aparato administrativo para asegurarse de que funciona. En Alemania se ha dado un aumento de la litigiosidad entre inquilinos y arrendadores. ¡°Se requieren sistemas judiciales o de arbitraje eficaces para un correcto funcionamiento del mercado¡±, concluye la instituci¨®n que dirige Pablo Hern¨¢ndez de Cos.

En el caso de San Francisco en los noventa, aunque ¡°en el corto plazo se redujo el desplazamiento de los hogares de menor renta¡±, a medio y largo plazo se ha detectado ¡°una reducci¨®n de la oferta de alquiler para los hogares de renta m¨¢s baja¡±, y ¡°un incremento de la construcci¨®n de viviendas dirigidas a familias con mayor poder adquisitivo¡±, dice el documento. Y en Alemania se ha dado una din¨¢mica similar a la de San Francisco: seg¨²n el organismo, los controles de precios supusieron ¡°una reducci¨®n del precio del alquiler en el segmento regulado, mientras que causaron un incremento sustancial de los precios del alquiler en los segmentos no regulados¡±. Es decir, como no se ataja el problema de fondo de la escasez de oferta para una poblaci¨®n en aumento, se crea un mercado dual en el que hay una parte que permanece protegida y otra que sufre el desbordamiento de los precios.

En cuanto a la oferta p¨²blica de vivienda de alquiler, hay ciudades como Viena que tienen m¨¢s de la mitad del parque bajo este r¨¦gimen porque se erigi¨® al reconstruir tras la guerra. Pero Espa?a dispone de muy poca y es en propiedad. El coste de levantar ahora un parque de cero ser¨ªa muy elevado. As¨ª que el Banco de Espa?a sugiere aprovechar al sector privado incentiv¨¢ndolo, igual que se hace en Estados Unidos. Esto exige que la concesi¨®n se dise?e de forma eficiente, para evitar que se beneficie a alguien en un momento y luego, a?os m¨¢s tarde, siga disfrutando de la casa aunque en realidad no la necesite. Tambi¨¦n habr¨ªa que minimizar la concentraci¨®n de bolsas de exclusi¨®n social.?

Mejorar la protecci¨®n del propietario contribuye a fomentar la vivienda en alquiler, asegura el Banco de Espa?a. Aunque a?ade que debe compaginarse con una cierta protecci¨®n al inquilino que le d¨¦ estabilidad. La casu¨ªstica de Estados Unidos demuestra que limitar la construcci¨®n obviamente restringe la oferta. Y la poca evidencia que existe sobre penalizar la vivienda vac¨ªa apunta que ayudar¨ªa algo a movilizar pisos para el mercado del alquiler. Los subsidios directos o deducciones al inquilino corren el riesgo de trasladarse a los precios. Por otra parte, aunque con informaci¨®n limitada, parece que los pisos vacacionales estar¨ªan teniendo cierto impacto en las rentas, si bien acotado a las zonas tur¨ªsticas.??