Trasladar la hipoteca de un banco a otro para mejorar sus condiciones. En medio del vendaval provocado por la crisis del coronavirus y de la pr¨¢ctica paralizaci¨®n del mercado hipotecario en la fase aguda de la pandemia en Espa?a, la subrogaci¨®n ¡ªas¨ª se llama esta operaci¨®n¡ª ha adquirido mayor fuerza. Si hasta hace solo unas semanas la posibilidad de llevar un pr¨¦stamo hipotecario de una entidad a otra era una opci¨®n que pocos usuarios se planteaban, en mayo las b¨²squedas relacionadas con la subrogaci¨®n de estos productos se incrementaron un 28% en comparaci¨®n con el mismo per¨ªodo del a?o pasado, seg¨²n datos del comparador bancario iAhorro.
¡°La subrogaci¨®n de la hipoteca no es una novedad, pero en Espa?a no terminaba de funcionar, por desconocimiento y por un tema cultural¡±, opina el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. ¡°Normalmente, cuando un ciudadano consigue una hipoteca, no suele preocuparse por mejorar sus condiciones, a no ser que su situaci¨®n econ¨®mica haya empeorado¡±, a?ade. Las condiciones m¨¢s ventajosas que en el pasado, junto con el mayor inter¨¦s de las entidades hacia este mercado, han creado el caldo de cultivo ideal para que en esta crisis crezcan las solicitudes por parte de los hipotecados.
Pero, ?qu¨¦ ventajas presenta la subrogaci¨®n y cu¨¢l es el momento m¨¢s propicio para realizarla? Los expertos contestan a las principales dudas que suelen plantear los usuarios.
?Cu¨¢ndo es interesante subrogar la hipoteca?
La principal finalidad de la subrogaci¨®n es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que ¡°siempre es buen momento¡±, en palabras de Almudena Vel¨¢zquez, co-directora legal de Reclamador, una empresa especializada en reclamaciones. Posiblemente ahora sea a¨²n m¨¢s interesante, puesto que el eur¨ªbor empieza a subir y en muchos pr¨¦stamos firmados en la anterior crisis econ¨®mica los bancos impusieron un diferencial bastante elevado para compensar el desplome de este ¨ªndice, que pas¨® del 5,393 registrado en julio de 2008, su m¨¢ximo hist¨®rico, a cotizar en terreno negativo desde febrero de 2016. ¡°La consecuencia es que, si en nuestra hipoteca variable hemos pactado un tipo de inter¨¦s compuesto por un diferencial del 2% m¨¢s el eur¨ªbor, pagaremos ahora el 1,91%, puesto que el ¨ªndice cerr¨® mayo en el -0,081¡±, destaca Vel¨¢zquez.
?Cu¨¢nto dinero se puede ahorrar?
La magnitud del ahorro que es posible realizar a trav¨¦s de una subrogaci¨®n depende de muchos factores. El primero de ellos es el tipo de inter¨¦s. En las circunstancias actuales, mejorar el tipo de inter¨¦s medio de 2011 o 2012, que rondaba el 4%, es relativamente f¨¢cil.
En el caso de un hipotecado que firm¨® un pr¨¦stamo de 300.000 euros en 2010 a 30 a?os a un tipo de inter¨¦s del 4%, subrogar ahora su pr¨¦stamo a un tipo de inter¨¦s del 2% significar¨ªa ahorrar 44.826 euros. Si mantuviera su hipoteca siempre al tipo de inter¨¦s inicial, al final de la vida del pr¨¦stamo habr¨ªa pagado 215.608 euros en intereses. Por el contrario, si ahora, 10 a?os despu¨¦s de haber firmado, el usuario hace el cambio con esta mejora, el pago total de intereses baja a 170.782 euros. Las cuotas mensuales tambi¨¦n disminuir¨ªan considerablemente, pasando de los 1.432 euros actuales a 1.236 euros, seg¨²n c¨¢lculos de iAhorro.
M¨¢s complicado, aunque no imposible, ser¨¢ negociar las tasas reci¨¦n adquiridas, ya que el tipo de inter¨¦s medio es ahora hist¨®ricamente muy bajo, un 2,59%, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE correspondientes al mes de marzo. Ahorrar en las cuotas, sin embargo, no es la ¨²nica ventaja que ofrece la subrogaci¨®n. ¡°Tambi¨¦n sirve para deshacerse de los productos vinculados a la hipoteca o simplemente cambiar de banco porque no estamos a gusto con el que tenemos¡±, apunta Colombelli.
?Es un buen momento para pasar de variable a fija?
El alza del eur¨ªbor en los ¨²ltimos meses junto con ofertas especialmente agresivas en los tipos fijos hacen que este sea un buen momento para cambiar de hipoteca variable a fija, es decir, un pr¨¦stamo en cuyo tipo de inter¨¦s este indicador no tiene influencia alguna. La subrogaci¨®n puede ser, pues, el medio para obtener esta modificaci¨®n, seg¨²n algunos expertos. ¡°Bien es cierto que el eur¨ªbor cotiza todav¨ªa en negativo, pero ya observamos un peque?o cambio de tendencia que puede empujar a los usuarios m¨¢s conservadores a buscar estabilidad con un tipo fijo¡±, advierte Colombelli.
M¨¢s all¨¢ del tipo de hipotecas que se quiere contratar ¡ªya sea fija, mixta o variable¡ª, para Vel¨¢zquez ¡°es fundamental que los usuarios estudien si la oferta de subrogaci¨®n lleva asignadas unas vinculaciones, como un seguro de vida o de hogar¡±. Pese a que la Ley de Cr¨¦dito inmobiliario proh¨ªbe las vinculaciones, las entidades pueden ofrecer productos combinados, por lo que ¡°hay que hacer cuentas¡±, a?ade esta experta. El riesgo es caer seducidos por un menor tipo de inter¨¦s pero acabar pagando m¨¢s, por tener otros productos asociados al pr¨¦stamo.
?Cu¨¢nto se tarda?
¡°El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 d¨ªas¡±, se?alan desde iAhorro. Cuando un hipotecado desea cambiar su pr¨¦stamo de banco, lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que quiere transferir la hipoteca, la nueva entidad formaliza una oferta vinculante. El titular del pr¨¦stamo tendr¨¢ 10 d¨ªas para estudiarla.
Si acepta la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y este le debe entregar toda la documentaci¨®n de forma obligatoria. Adem¨¢s, la entidad antigua tiene 15 d¨ªas para realizar una contraoferta a su cliente y mejorar las condiciones. Si el titular de la hipoteca la acepta, se llevar¨¢ a cabo una novaci¨®n, por la cual se modifican las condiciones del pr¨¦stamo sin cambiar de banco. Si rechaza la contraoferta, o si el banco antiguo no le ha hecho llegar ninguna en un plazo de 15 d¨ªas, se procede a la subrogaci¨®n.
?Cancelar o subrogar?
A la hora de mejorar la hipoteca, hay dos opciones: subrogar el pr¨¦stamo, es decir, cambiarlo de una entidad a otra, o cancelarlo y abrir otro nuevo en otra entidad. Ambas posibilidades cuentan con ventajas y desventajas.
¡°En cuanto a los costes de cada operaci¨®n, en t¨¦rminos generales la cancelaci¨®n es m¨¢s cara que la subrogaci¨®n, pues sus comisiones son m¨¢s altas¡±, destaca Vel¨¢zquez. ¡°Hay que tener en cuenta que la reducci¨®n de estas comisiones para las cancelaciones previstas por la Ley de Cr¨¦dito inmobiliario solo es aplicable a los pr¨¦stamos formalizados tras su entrada en vigor, hace poco menos de un a?o, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operaci¨®n seg¨²n la fecha de firma del pr¨¦stamo¡±, apostilla.
En lo que se refiere a las ventajas de la cancelaci¨®n, Colombelli destaca que esta permite hacer m¨¢s cambios en el pr¨¦stamo que la subrogaci¨®n. En esta ¨²ltima, ¡°es complicado ir m¨¢s all¨¢ de una mejora del tipo de inter¨¦s, por lo que si el objetivo es ampliar el plazo de la hipoteca, por ejemplo, la cancelaci¨®n es la manera mejor para negociarla¡±, explica.
?Cu¨¢nto cuesta?
Trasladar una hipoteca de un banco a otro implica realizar una nueva escritura ante notario, en la que se indicar¨¢ el nuevo acreedor y las nuevas condiciones del pr¨¦stamo. Asimismo, se tendr¨¢ que inscribir las caracter¨ªsticas de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios notariales var¨ªan en funci¨®n del capital que a¨²n debemos al banco y suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%. A ellos se a?ade la factura de la gestor¨ªa, que puede valer entre 200 y 500 euros, la inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad que no puede superar por ley los 100 euros, y por ¨²ltimo la tasaci¨®n de la vivienda, otros 300 euros, aproximadamente.
En cuanto a los impuestos, la entidad que acoja nuestra hipoteca tendr¨¢ que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD). Si cancelamos la hipoteca o abrimos una nueva, el hipotecado tendr¨¢ que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notar¨ªa y AJD) y sus comisiones. Adem¨¢s, con una cancelaci¨®n y apertura de una nueva hipoteca, empezar¨ªa de cero con los intereses en el nuevo banco, ya que en Espa?a se sigue el sistema de amortizaci¨®n franc¨¦s, es decir, en las cuotas de los primeros a?os se pagan m¨¢s intereses que capital. Un problema que se evita con la subrogaci¨®n, ya que en este caso se sigue pagando teniendo en cuenta lo amortizado anteriormente.
?Se pierde la desgravaci¨®n en la Renta?
¡°Un contribuyente que tenga el derecho de deducci¨®n por vivienda habitual en la declaraci¨®n de la Renta porque la compr¨® antes de 2013 no lo pierde por el hecho de subrogar el pr¨¦stamo hipotecario con otra entidad bancaria, o porque lo cancela y constituye uno nuevo¡±, apunta Colombelli. Eso s¨ª, para poder beneficiarse de esta bonificaci¨®n es necesario que el nuevo pr¨¦stamo siga teniendo como objetivo financiar la adquisici¨®n de la vivienda habitual.
