Un simulacro con alquileres reales sit¨²a los precios de Madrid por debajo de los de la estad¨ªstica oficial

No es ning¨²n secreto que al sector inmobiliario no le gustan nada los controles de precios de alquiler que el Gobierno se comprometi¨® a poner en marcha esta legislatura. La elaboraci¨®n de la futura ley de vivienda, que el Gobierno quiere llevar al Consejo de Ministros este mes, ha dado nuevos br¨ªos a las quejas contra una medida que sus detractores califican (entre muchas otras cosas) como ¡°contraproducente¡±. Con el fin de demostrar lo err¨®neo de la medida, Agencia Negociadora del Alquiler (una compa?¨ªa de intermediaci¨®n en arrendamientos) publica este martes un curioso simulacro. El estudio compara los precios de algunos contratos reales con los precios que refleja el Sistema Estatal de ?ndices de Alquiler de Viviendas, la estad¨ªstica oficial que puso en marcha el Ministerio de Transportes el pasado verano y sobre el que, en teor¨ªa, deber¨ªan basarse los topes de renta.

¡°Si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este ?ndice, la mayor¨ªa de los alquileres subir¨ªan bastante de precio y los inquilinos tendr¨ªan que soportar subidas de entre 40 euros y 300 euros¡±, afirma Manuel Romillo, director ejecutivo de Agencia Negociadora del Alquiler. La comparaci¨®n hay que tomarla con cautela, porque nadie sabe a ciencia cierta c¨®mo se habilitar¨ªa el control de precios: en el pacto de legislatura entre Unidas Podemos y PSOE se mencionaba el ¨ªndice oficial, pero solo como una referencia para comunidades o Ayuntamientos, que ser¨ªan los que en ¨²ltima instancia podr¨ªan declarar ¨¢reas tensionadas e imponer topes en ellas. Pero lo que el estudio s¨ª pone claramente de manifiesto es una de las carencias de la estad¨ªstica oficial: esta toma como referencia principal las declaraciones de renta, por lo que ahora mismo refleja precios de 2018. Y la pr¨®xima actualizaci¨®n se har¨¢ con datos de 2019, un tiempo demasiado lejano para un mercado como el del alquiler en tiempos de pandemia.

De las 29 viviendas que Agencia Negociadora del Alquiler ha seleccionado ¡ªtodas alquiladas el pasado enero en Madrid y su ¨¢rea metropolitana¡ª en 23 casos las rentas de los contratos est¨¢n por debajo de la media que recoge el ¨ªndice de precios en su zona. Esto significa que, de tomar dicho dato como referencia, los alquileres de esos inmuebles ser¨ªan entre 10 euros y 890 euros al mes m¨¢s caros. Este ¨²ltimo caso es un ejemplo extremo, ya que se trata de un chalet en la localidad de Boadilla del Monte (un municipio acomodado del ¨¢rea metropolitana de la capital) que tiene 3 dormitorios y se ha alquilado por 1.450 euros. Al precio medio del metro cuadrado en la estad¨ªstica oficial, su propietario pedir¨ªa 2.340 euros. Para los autores, esto demuestra que ni siquiera con informaci¨®n de secci¨®n censal (el nivel al que desciende el ¨ªndice oficial) es posible captar las caracter¨ªsticas singulares de cada inmueble como, por ejemplo, su estado de conservaci¨®n.

Como las medidas de control de precios suelen contemplar factores correctores para intentar corregir dichas anomal¨ªas ¡ªes lo que hizo, por ejemplo, el sistema que puso en marcha Catalu?a el a?o pasado, aunque tambi¨¦n hubo quejas de las inmobiliarias por su falta de conexi¨®n con la realidad en muchos casos¡ª el estudio toma una segunda referencia. La estad¨ªstica oficial, adem¨¢s de la media, ofrece los valores de los percentiles 25 y 75. Esto es, el precio m¨¢s alto y m¨¢s bajo de los inmuebles que se sit¨²an justo en la parte central de la tabla (el que deja un 25% de casas por debajo y el que deja un 25% por encima). Contando con dicha dispersi¨®n, siete de los alquileres analizados seguir¨ªan estando por debajo del rango m¨¢s bajo de precios. Todos sin excepci¨®n se sit¨²an por debajo del precio m¨¢s elevado que recoge la estad¨ªstica oficial.

Seis contratos por encima de la media

?Y cu¨¢ndo, si se aplicara la media como tope, obligar¨ªa la estad¨ªstica a bajar los arrendamientos? El simulacro recoge que seis contratos est¨¢n por encima del valor medio oficial. Es dif¨ªcil encontrar algo en com¨²n entre ellos: tres est¨¢n en la capital, uno en Majadahonda, otro en Alcorc¨®n y un ¨²ltimo en Alcal¨¢ de Henares. El de Majadahonda (otro municipio acomodado del ¨¢rea metropolitana) es el m¨¢s caro: 890 euros por dos habitaciones en 70 metros cuadrados. Tambi¨¦n es el que m¨¢s se desv¨ªa del precio oficial: la renta mensual supera en 162 euros lo que se pagar¨ªa a 10,4 euros por metro cuadrado, la media de la secci¨®n censal donde se ubica.

Se trata de desfases, por arriba o por abajo (los mayoritarios) que para Romero prueban que ¡°es inconcebible y metodol¨®gicamente imposible¡± usar el ¨ªndice como referencia para poner tope a los precios. ¡°Entendemos que el mercado del alquiler le est¨¢ jugando una mala pasada, sobre todo a una parte del Gobierno, cuando su principal y ¨²nica herramienta para controlar lo que ellos denominan ¡®desorbitados precios del alquiler¡¯ es claramente inflacionista¡±, a?ade.

Sin m¨¢s intenci¨®n que resultar ilustrativo para una situaci¨®n que, seg¨²n la visi¨®n que tiene el sector, podr¨ªa producirse de arbitrarse un sistema de control de precios en Espa?a, el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler no tiene car¨¢cter estad¨ªstico. El estudio no incluye datos con las caracter¨ªsticas de cada inmueble (m¨¢s all¨¢ de su ubicaci¨®n, n¨²mero de habitaciones, superficie y precio), lo que la compa?¨ªa cree que no tendr¨ªa sentido por no existir datos comparables en la estad¨ªstica oficial y porque podr¨ªa interferir en la privacidad de los inquilinos. La selecci¨®n de los ejemplos entre el total de arrendamientos intermediados en enero no obedece a un criterio cient¨ªfico explicitado en la metodolog¨ªa. La firma se?ala , eso s¨ª, que su selecci¨®n se realiz¨® con el criterio de que fueran ¡°representativos¡± de la zona donde se ubican. Estas comprenden casi todos los distritos de la capital y algunos municipios de sus alrededores, que es el ¨¢rea geogr¨¢fica que abarca la empresa.