El mercado hipotecario sufri¨® en enero el mayor bache desde la Gran Recesi¨®n

Ni el confinamiento de los primeros meses de la pandemia, ni el cambio en la ley hipotecaria que oblig¨® a retrasar miles de operaciones a mediados de 2019. Los pr¨¦stamos para comprar casas experimentaron el pasado enero un batacazo sin precedentes en siete a?os. De acuerdo con los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), en el arranque de 2021 se constituyeron en Espa?a 27.518 hipotecas sobre vivienda. La cifra no es mala si se compara con el mes anterior (de hecho, es ligeramente m¨¢s elevada), pero resulta catastr¨®fica para un primer mes del a?o. Respecto a enero de 2020, el retroceso interanual es del 31,6%, el m¨¢s intenso experimentado por el mercado hipotecario en siete a?os.

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En los primeros meses de pandemia las operaciones ya se resintieron, pero entonces el suelo de las ca¨ªdas lo marc¨® mayo, con un desplome interanual del 27,6%. Algo similar pas¨® durante dos meses de verano de 2019, cuando la entrada en vigor de la nueva Ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario provoc¨® un bache que hizo retroceder un 31% las operaciones en septiembre de aquel a?o. Ambas ca¨ªdas se acercan a la conocida este viernes, pero fueron menos intensas. Para encontrar un batacazo que supere al de enero de 2021 hay que retroceder en la estad¨ªstica del INE siete a?os: en febrero de 2014, cuando comenzaba a verse la luz al final del t¨²nel de la Gran Recesi¨®n, el mercado de los pr¨¦stamos para la compra de vivienda experimentaba un retroceso interanual superior al 32%.

Si se analiza desde el punto de vista del capital que prestaron los bancos a trav¨¦s de las hipotecas sobre vivienda, en enero la cifra se aproxim¨® a los 3.550 millones de euros. Es un 22,4% menos que doce meses antes. El motivo por el que el capital prestado retrocede menos que el n¨²mero de hipotecas es muy sencillo: los pr¨¦stamos que se firmaron tuvieron un importe medio mucho m¨¢s alto. Los 129.003 euros de media suponen, de hecho, un 13,5% m¨¢s que en enero de 2020. Esto sugiere que, con la evoluci¨®n de la crisis, el cr¨¦dito se est¨¢ restringiendo para muchas personas por las dificultades econ¨®micas, pero resiste la demanda m¨¢s solvente (que normalmente podr¨¢ acceder a pr¨¦stamos m¨¢s altos).

Baleares, Asturias y Madrid, las mayores ca¨ªdas

Por comunidades aut¨®nomas, ninguna se libr¨® de las ca¨ªdas, aunque en los porcentajes de retroceso se observan grandes diferencias entre ellas. Destacan los batacazos de Baleares (-57%), Asturias (-50,1%) y Madrid (-49,5%). Este ¨²ltimo es especialmente significativo por ser uno de los cuatro grandes mercados hipotecarios (junto con Andaluc¨ªa, Catalu?a y Comunidad Valenciana, que experimentaron en los tres casos retrocesos menos intensos que la media nacional). En el extremo opuesto, Cantabria fue el ¨²nico territorio donde el desplome de enero no alcanz¨® los dos d¨ªgitos (-5,3%).

?A qu¨¦ se deben los malos datos de enero? Sin duda la segunda y tercera oleadas de la pandemia influyeron, aunque es pronto para saber en qu¨¦ medida por las caracter¨ªsticas de la estad¨ªstica del INE. Esta bebe de los registros de la propiedad, donde pueden pasar semanas, e incluso un par de meses, desde que se firma una operaci¨®n hasta que la hipoteca entra en sus bases de datos (el acto de constituir la hipoteca). Ya en el pasado se vio ese peque?o desfase (por ejemplo, el incidente de la nueva ley se produjo en junio y julio de 2019, pero en la estad¨ªstica se reflej¨® en agosto y septiembre). Por tanto no es f¨¢cil saber cu¨¢nto puede deberse a operaciones perdidas, o retrasadas, en oto?o del a?o pasado por el aumento de la incidencia del coronavirus y cu¨¢nto podr¨ªa deberse a alteraciones de la actividad en enero, cuando la tercera ola puso a Espa?a en su peor situaci¨®n desde el arranque de la pandemia, aunque a diferencia de lo sucedido en marzo, abril y mayo de 2020 esta vez no se orden¨® el cierre de los registros (salvo para casos de urgencia).

Para Juan Vill¨¦n, director de la secci¨®n hipotecaria del portal Idealista, los datos de enero ¡°muestran la aton¨ªa con la que ha iniciado este a?o el mercado hipotecario¡±, tras la que ve un ¡°menor tir¨®n de la demanda, fruto del alargamiento de las medidas de restricci¨®n de movilidad y su impacto en las perspectivas econ¨®micas¡±. ¡°2021 empieza con una importante ca¨ªda interanual que rompe con la tendencia a la normalizaci¨®n del ¨²ltimo periodo de 2020¡å, destaca Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. En cambio Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa, pone el foco en que ¡°el cierre de operaciones vuelve a superar la barrera de las 25.000 hipotecas cerradas¡±, lo que considera que ¡°evidencia que el sector contin¨²a en la senda de la recuperaci¨®n¡±.

Intereses invariables

En cuanto al precio de los pr¨¦stamos, el inter¨¦s medio en el primer a?o de hipoteca se mantuvo invariable respecto a diciembre con un 2,47%. Es decir, muy cerca del suelo hist¨®rico del 2,45% que marcaron en noviembre del a?o pasado. Sin embargo, al desglosar por tipos de inter¨¦s s¨ª hubo peque?os cambios: los variables se abarataron (2,17%, por un 2,21% en diciembre) y los fijos se encarecieron ligeramente (2,81%, por 2,79% en diciembre). Pese a esto, los fijos ganaron cuota de mercado y volvieron a ser mayoritarios: un 51,2% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron con inter¨¦s fijo.

En cuanto al conjunto del mercado de pr¨¦stamos, sumando otro tipo de fincas urbanas (locales comerciales, garajes, trasteros, etc¨¦tera) y r¨²sticas al an¨¢lisis, enero acab¨® con 36.593 hipotecas para la adquisici¨®n de inmuebles (en estos se incluyen los m¨¢s de 27.000 sobre viviendas, que son la parte m¨¢s copiosa del pastel). Ese dato es todav¨ªa peor que el del segmento enfocado a la compra de casas, ya que supone un retroceso interanual del 35,7%. El importe medio de todas las hipotecas fue de 143.845 euros, un 11,9% m¨¢s que en enero de 2020, y el capital prestado ascendi¨® en total a casi 5.264 millones de euros, un 28,1% menos que 12 meses antes.