La vivienda, 14 a?os despu¨¦s

En este mundo al rev¨¦s que nos ha quedado tras la covid y las subidas de los tipos de inter¨¦s, los mercados de vivienda europeos se preparan para una correcci¨®n. En principio, esto no es ni bueno ni malo. Una leve correcci¨®n puede ser necesaria para ajustar oferta y demanda, pero es conveniente evitar brusquedades. As¨ª, en Alemania, otrora ejemplo de mercado con evoluci¨®n controlada, es el que m¨¢s se ha sobrecalentado desde 2015 (un 50% desde entonces) y ahora se ve particularmente afectado por los precios de la energ¨ªa, la inflaci¨®n y los tipos de inter¨¦s. En Espa?a, que durante la crisis financiera de 2008 fue uno de los mercados afectados por la burbuja, lleva desde 2014 con un crecimiento org¨¢nico (moderado y en l¨ªnea con el crecimiento de la econom¨ªa). Muy distinta a la situaci¨®n de 14 a?os antes, aunque la vivienda contin¨²a erigida como el principal destino donde se materializa el ahorro de los espa?oles. Eso s¨ª, persisten disfuncionalidades entre las que destacan tres.

La primera, hay grandes dificultades de acceso, especialmente para j¨®venes. El mercado del alquiler ha visto como sus precios sub¨ªan m¨¢s de un 10% en muchas provincias antes de que se toparan las subidas de los alquileres al 2% en abril de este a?o. Hay que sumarle el incremento del coste de energ¨ªa y transporte. Ya era dif¨ªcil acceder a la vivienda. Con el desempleo juvenil y los precios actuales sigue si¨¦ndolo. Los ¨²ltimos intentos de mejorar esta situaci¨®n (como el bono social) han sido de alcance muy limitado y poco han hecho por resolver el problema de fondo. Falta oferta de vivienda p¨²blica ¡ªen alquiler en particular¡ª y hace tiempo que no existe una pol¨ªtica clara al respecto. Y, sin duda, ayudar¨ªa y mucho a solucionar este problema perenne.

En segundo lugar, hay muchos mercados de vivienda en Espa?a, con variaciones dispares en precios. Las estad¨ªsticas oficiales aparecen con cierto retraso y existen diferencias entre ellas (algunas sobre precios de tasaci¨®n, otras sobre registrales) pero, si las comparamos con las de portales inmobiliarios, el precio de la vivienda habr¨ªa subido en Espa?a entre un 5% y un 8% en lo que llevamos de 2022 respecto al a?o pasado, con el precio medio del metro cuadrado entre 1.700 y 1.900 euros. Madrid supera los 3.000 euros y algunas ciudades insulares y costeras han mostrado incrementos notables.

En tercer lugar, hay problemas de encarecimiento que no han tenido que ver tanto con la demanda como con la oferta. Hay retrasos en muchas promociones de obra nueva porque los materiales tardan m¨¢s en llegar y son m¨¢s caros, el transporte tambi¨¦n se ha encarecido y, sobre todo, falta mano de obra. M¨¢s de 700.000 puestos de trabajo que cuesta cubrir, seg¨²n diferentes estimaciones. Los salarios est¨¢n creciendo para poder retener a los trabajadores y eso encarece a¨²n m¨¢s construir.

?Qu¨¦ pasar¨¢ en 2023? Cada mercado necesitar¨ªa su an¨¢lisis ya que la situaci¨®n en C¨¢ceres no es igual que en Denia. No obstante, lo que cabe esperar es que los precios de la vivienda se enfrenten a dos fuerzas. Una de ellas moderadora, porque la demanda debe bajar con el empeoramiento de la situaci¨®n econ¨®mica y el aumento de tipos. Otra impulsora, porque la inflaci¨®n a¨²n persistir¨¢ y los problemas de ajuste de materiales y trabajadores no se resolver¨¢n a corto plazo. Se espera un crecimiento m¨¢s moderado de precios de vivienda, pero no habr¨¢ pinchazos ni sobresaltos. Los ¨²ltimos datos indican que hipotecas y transacciones segu¨ªan aumentando en los ¨²ltimos meses. Lo que no parece haber cambiado, desgraciadamente, son las dificultades de acceso para porcentajes significativos de la poblaci¨®n.