Freno a los pisos de alquiler para turistas: con la recuperaci¨®n del sector se extienden las restricciones en ciudades medianas

La regulaci¨®n de los pisos tur¨ªsticos se extiende por Espa?a. La llegada de visitantes extranjeros se duplic¨® de 2021 a 2022 (71,8 millones de viajeros, cada vez m¨¢s cerca del r¨¦cord de 83,7 millones de 2019) y con esa oleada de turistas volvieron a crecer las viviendas para alquileres de corta estancia. Si hace a?os que las principales urbes, con la excepci¨®n de M¨¢laga, tienen regulado (que no resuelto) el asunto, en los ¨²ltimos tiempos han recogido el relevo n¨²cleos medianos. Entre octubre y marzo, al menos cinco capitales provinciales ¡ªC¨¢diz, Toledo, San Sebasti¨¢n, Girona y Burgos¡ª adem¨¢s de Santiago de Compostela han aprobado nuevas restricciones o est¨¢n en tr¨¢mite de hacerlo. Tambi¨¦n Andaluc¨ªa ha anunciado una modificaci¨®n normativa, algo que hizo Arag¨®n en enero, para limitar un fen¨®meno que seg¨²n ?lvaro Ardura, profesor de la Escuela T¨¦cnica Superior de Arquitectura de Madrid, ¡°se ha abordado muy tarde¡±.

Seg¨²n la ¨²ltima estad¨ªstica del INE, con datos de agosto de 2022, en Espa?a hay 311.518 pisos tur¨ªsticos, un 1,5% m¨¢s que en 2021. En total, ofrecen 1,59 millones de plazas, casi las que sumaban ese mismo mes todos los hoteles (1,87 millones). Estos inmuebles representan un 1,24% de todas las viviendas, pero el porcentaje var¨ªa por municipios y se nota m¨¢s, l¨®gicamente, en peque?as poblaciones de zonas tur¨ªsticas. El 61% de las localidades espa?olas (8.115) cuentan al menos con un apartamento de alquiler para viajeros, seg¨²n el INE. ¡°Somos una potencia tur¨ªstica para lo bueno y para lo malo¡±, sintetiza Ardura, quien no duda en calificar la turistificaci¨®n como un ¡°problema¡± que en Espa?a ¡°es m¨¢s agudo que en otros pa¨ªses europeos¡±. Entre las consecuencias, el urbanista considera que ¡°la m¨¢s grave es la incidencia sobre los precios de la vivienda¡±. Pero tambi¨¦n cita el desplazamiento de habitantes (sustituidos por visitantes ocasionales) o la destrucci¨®n de tejido comercial. Los casos m¨¢s extremos se dan en las islas, donde muchas veces es imposible alejarse de los n¨²cleos m¨¢s afectados para evitar los inconvenientes. De ah¨ª que incluso haya problemas para cubrir los puestos de profesores, sanitarios o polic¨ªas.

El debate, adem¨¢s, enfrenta al sector tur¨ªstico tradicional con los propietarios de pisos tur¨ªsticos, un ¨¢mbito especialmente profesionalizado en las grandes ciudades. Seg¨²n InsideAirBnB, una web cr¨ªtica con la popular plataforma de pisos que extrae datos de la misma, cerca de un 26% de los pisos de Madrid y m¨¢s de un 37% de los de Barcelona pertenecen a anunciantes con m¨¢s de 10 inmuebles. Jos¨¦ Luis Zoreda, vicepresidente de Exceltur (el lobby de las grandes empresas tur¨ªsticas, que incluye varias hoteleras), considera que hay ¡°una competencia desleal¡± a los alojamientos de toda la vida. ¡°Nuestro deseo en ning¨²n caso es ir contra las viviendas tur¨ªsticas, sino contra las que se ofertan de forma ilegal, que est¨¢n proliferando de forma salvaje por toda Espa?a¡±, contin¨²a.

Miguel ?ngel Sotillos, presidente de la patronal de pisos tur¨ªsticos Fevitur, lamenta que se est¨¦ demonizando la actividad y se use como ¡°chivo expiatorio del encarecimiento del precio del alquiler residencial¡±. Sotillos asegura que ¡°aproximadamente, por cada 10 viviendas se genera un empleo directo y casi dos indirectos¡±. Y admite que a veces se dan ¡°din¨¢micas negativas¡±, en alusi¨®n a problemas de convivencia con los vecinos. ¡°Cuantas m¨¢s trabas se pongan, m¨¢s gente ir¨¢ al mercado negro. Es mejor aprobar normas que sean asumibles para que las cumpla todo el mundo¡±, se?ala el presidente de la organizaci¨®n.

La Comisi¨®n Europea prepara un reglamento que deber¨¢ ser ratificado por la Euroc¨¢mara y exigir¨¢ m¨¢s transparencia a plataformas como Airbnb. Propone un n¨²mero de registro ¨²nico por piso para facilitar la identificaci¨®n y que las empresas realicen controles aleatorios para verificar que los datos publicados coinciden con lo registrado por el due?o. Exceltur pide al Gobierno espa?ol, que asumir¨¢ en julio la presidencia europea, que ¡°contribuya a estrechar la laxitud que hoy rige en Europa y obligue a las plataformas a asumir sus responsabilidades¡± en caso de incumplimiento. Fevitur sostiene que lo que plantea el Ejecutivo comunitario ¡°ya se est¨¢ aplicando en Espa?a¡±.

El profesor Ardura resume que, con car¨¢cter general, ¡°se ha tardado en poner modificaciones legislativas para acotar el fen¨®meno y funcionan regular¡±. Es decir, que como no hay inspectores suficientes, muchos pisos esquivan la normativa. Todas las comunidades aut¨®nomas cuentan, dentro de sus competencias en Turismo, con regulaci¨®n b¨¢sica. Y mientras estas fijaban las reglas generales de juego, muchos ayuntamientos tambi¨¦n han optado por poner cortapisas a la proliferaci¨®n de este tipo de alojamientos, lo que en ocasiones ha generado controversia pol¨ªtica.

As¨ª son los controles al alquiler tur¨ªstico en Espa?a:

Catalu?a y Baleares, las pioneras

Barcelona y Palma fueron las primeras ciudades en adoptar medidas. La capital catalana tiene congeladas las licencias desde octubre de 2014, con Xavier Trias como alcalde. Un a?o despu¨¦s, su sucesora, Ada Colau, redact¨® un plan especial urban¨ªstico que solo permite abrir nuevos alojamientos en zonas perif¨¦ricas. El Ayuntamiento destaca su empe?o en perseguir los pisos ilegales, que desde 2016 han pasado de unos 6.000 a suponer en la actualidad ¡°una cifra muy baja¡±, seg¨²n el consistorio. InsideAirBnB estima que un 31% de los anuncios en la capital catalana carec¨ªan el pasado diciembre de la licencia pertinente. Los datos del INE, que tambi¨¦n se obtienen de la oferta publicada en varias plataformas y se depuran para evitar repeticiones, indican que las casas tur¨ªsticas se han reducido m¨¢s de un 50% entre 2020 (cuando se inaugur¨® la estad¨ªstica experimental) y 2022. El retroceso de plazas ha sido del 41%.

En Baleares se prohibi¨® en 2017 ampliar la oferta de pisos tur¨ªsticos en la mayor¨ªa de las localidades. La capital auton¨®mica, Palma, fue la pionera en Espa?a en adoptar normativa para impedir a los residentes alquilar sus hogares a turistas. Desde 2018, adem¨¢s, no se permite esta pr¨¢ctica en los edificios plurifamiliares, una decisi¨®n que el Tribunal Supremo respald¨® hace apenas un mes. El plan general de Ibiza proh¨ªbe el alquiler a viajeros en todas sus modalidades; Formentera lo hace en los n¨²cleos tur¨ªsticos; y en Menorca solo se permite en cinco urbanizaciones.

Ca¨ªdas de oferta en Madrid y Valencia

Tras Barcelona, las grandes ciudades que m¨¢s han visto caer el porcentaje de apartamentos entre 2020 y 2022 son Madrid y Valencia. En ambas hay un 22,5% menos de casas seg¨²n el INE, pese a que ambos n¨²cleos han vivido situaciones distintas. La capital tiene vigente un plan aprobado cuando Manuela Carmena era alcaldesa, pero su cumplimiento es deficiente. En la almendra central solo permite los pisos tur¨ªsticos con acceso independiente a la calle. El actual alcalde, Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez-Almeida, prometi¨® acabar con las prohibiciones al llegar al cargo y confi¨® en que la justicia tumbar¨ªa la normativa municipal. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sin embargo, rechaz¨® en 2021 los recursos de asociaciones y empresas que defienden esta actividad. El Consistorio no ha aprobado un nuevo plan y ha optado por limitar las inspecciones y como consecuencia los cierres de estos pisos, seg¨²n ha reportado El Peri¨®dico de Espa?a.

El de Valencia es, en cambio, el Ayuntamiento m¨¢s severo de su comunidad aut¨®noma. En 2018 estableci¨® que solo se pueden alquilar pisos ubicados en bajos o en la primera planta, sin mezclarse con el resto de las viviendas. Adem¨¢s, ha endurecido las condiciones en el casco antiguo y en el distrito mar¨ªtimo, los dos principales polos de atracci¨®n de visitantes. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana anul¨® el pasado noviembre algunas de las condiciones que se exig¨ªan en Ciutat Vella, el n¨²cleo hist¨®rico, y el Consistorio ha anunciado planes para prohibir all¨ª cualquier forma de alquiler tur¨ªstico, aunque eso ser¨ªa tras las elecciones municipales. La tercera ciudad espa?ola por volumen de poblaci¨®n lo era tambi¨¦n en n¨²mero de apartamentos tur¨ªsticos en 2020, pero ahora ocupa la quinta posici¨®n tras Madrid, Barcelona, Marbella y M¨¢laga. Y en plazas tambi¨¦n la adelanta Sevilla.

Nuevas normas en Andaluc¨ªa y Arag¨®n

Arag¨®n aprob¨® en enero pasado un decreto que regula las viviendas tur¨ªsticas, ubicadas principalmente en Huesca (el 62% del total). Exige a los propietarios un certificado de idoneidad y da capacidad a los ayuntamientos para determinar si los usos tur¨ªsticos son conformes con la normativa urban¨ªstica.

En Andaluc¨ªa, el Gobierno auton¨®mico ultima un decreto que tambi¨¦n habilitar¨¢ a los ayuntamientos a controlar los alquileres tur¨ªsticos a trav¨¦s de sus planes urban¨ªsticos. Es una manera de reforzar esa opci¨®n ante posibles recursos judiciales. Sevilla actu¨® por esta v¨ªa en junio de 2022, de forma que ahora los propietarios de pisos tur¨ªsticos est¨¢n obligados a contar con licencia y cumplir los mismos requisitos que hoteles, hostales o pensiones.

M¨¢laga, con una alta tasa de pisos tur¨ªsticos y un mercado inmobiliario disparado en los ¨²ltimos tiempos, lleva m¨¢s de un a?o preparando una regulaci¨®n que limitar¨¢ la apertura a bajos y entreplantas con entradas independientes. El alcalde asegura que esperar¨¢ a la norma auton¨®mica. De las seis ciudades con m¨¢s apartamentos, M¨¢laga es la ¨²nica donde el pasado agosto hab¨ªa m¨¢s pisos tur¨ªsticos que en 2020. Y la que tiene un mayor porcentaje, por su menor volumen de poblaci¨®n y el peso del turismo en su econom¨ªa, es la vecina Marbella: oferta cerca de 35.000 plazas en alquileres de corta estancia, casi las mismas que Barcelona con 11 veces menos habitantes censados.

Las ¨²ltimas en sumarse

Precisamente en Andaluc¨ªa empez¨® tambi¨¦n la ¨²ltima oleada de regulaciones municipales sobre pisos tur¨ªsticos. Si en 2021 el fen¨®meno parec¨ªa ir a la baja, seg¨²n las cifras del INE, en 2022 se revitaliz¨® y el traqueteo de las maletas volvi¨® a muchos edificios. Esto anim¨® a muchos municipios de tama?o mediano a imitar lo que, ya antes de la pandemia, hab¨ªan hecho las grandes urbes. C¨¢diz anunci¨® en septiembre de 2022, y aprob¨® un mes despu¨¦s, una ordenanza que declara saturada la zona centro para hospedajes que se anuncian en portales como AirBnB. En la otra punta de la Pen¨ªnsula, Girona fij¨® el pasado noviembre un tope m¨¢ximo del 15% de pisos tur¨ªsticos en cada barrio, que en algunas zonas ya se supera. En el centro no se podr¨¢n abrir m¨¢s, salvo que se haga una reforma integral del edificio incorporando ascensor.

Santiago, Toledo y San Sebasti¨¢n han aprobado medidas en los primeros meses de 2023. En la capital gallega, el casco hist¨®rico ya era territorio vetado a los pisos tur¨ªsticos por su protecci¨®n patrimonial, una prohibici¨®n que se ha extendido a otras ¨¢reas m¨¢s. El cambio del plan urban¨ªstico se aprob¨® en febrero y solo permite abrir estos pisos en las plantas m¨¢s bajas. Ante la falta de alojamiento para estudiantes universitarios, distingue las casas destinadas a alquiler tur¨ªstico de aquellas que solo se dedican a esta actividad durante el verano.

Toledo es la ¨²nica ciudad de Castilla-La Mancha que ha decidido poner coto a la turistificaci¨®n. En febrero anunci¨® una ordenanza prohibiendo que los pisos tur¨ªsticos superen el 20% de las viviendas del casco hist¨®rico, donde en la actualidad una de cada 10 casas se destinan al alquiler para for¨¢neos. Y San Sebasti¨¢n ha cerrado el grifo a la apertura de nuevos alojamientos tur¨ªsticos, incluidos hoteles y pisos. La medida en la capital guipuzcoana se mantendr¨¢ al menos un a?o porque la oferta se encuentra ¡°saturada¡±, seg¨²n ha acordado este marzo el Ayuntamiento. Es el mismo mes en el que el concejal de Urbanismo de Burgos ha anunciado una revisi¨®n de su Plan General de Ordenaci¨®n Urbana para regular la cuesti¨®n. Pero para eso se necesitar¨¢ tiempo y hay elecciones de por medio. En la precampa?a han aflorado numerosas promesas (mayoritariamente de partidos de izquierda) sobre la materia.

Menos restricciones en el norte

Por la menor presi¨®n del turismo, las regulaciones son menos frecuentes en las capitales de la cornisa cant¨¢brica. Santander no tiene una regulaci¨®n espec¨ªfica y descarta aprobar una ordenanza porque implicar¨ªa disponer de unos medios de control que el Ayuntamiento no tiene, indica a EL PA?S la concejala de Turismo, Miriam D¨ªaz. Esa Administraci¨®n s¨ª ha trasladado al Gobierno aut¨®nomo la conveniencia de que ¡°solo se puedan promocionar los pisos que est¨¦n registrados¡±.

Un ejemplo de las dificultades para hacer cumplir las reglas es Pamplona. Los vecinos del centro han protagonizado protestas en las ¨²ltimas semanas para exigir el cumplimiento de una normativa que solo permite un alojamiento tur¨ªstico por portal, siempre que est¨¦ en la primera planta. Adem¨¢s, un 75% de la superficie del edificio residencial debe destinarse a vivienda habitual. Pero esas restricciones no han impedido la proliferaci¨®n de apartamentos tur¨ªsticos en la ciudad de los sanfermines, que sum¨® m¨¢s de 100 inmuebles tur¨ªsticos de 2021 a 2022, seg¨²n el INE, y supera los 500 pisos.

Como en Santander, tampoco hay una normativa espec¨ªfica en las principales ciudades asturianas. Gij¨®n ha encargado un estudio a la Universidad de Oviedo que analice el impacto social y econ¨®mico que genera este negocio y calcule su dimensi¨®n en la ciudad. A nivel auton¨®mico, se castiga con sanciones que van de los 150 a los 6.000 euros a los establecimientos que incumplen la normativa.

Con informaci¨®n de Aldo G¨®mez (Toledo), Fernando Peinado (Madrid), Eva P¨¦rez (Zaragoza), Sonia Vizoso (Santiago), Cristina V¨¢zquez (Valencia), Eva S¨¢iz (Sevilla), Jes¨²s Ca?as (C¨¢diz), Luc¨ªa Boh¨®rquez (Palma), Clara Blanchar (Barcelona), Amaia Otazu (Pamplona), Ferm¨ªn Mier (Santander) y Nacho Poncela (Gij¨®n).

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