Hipotecas a toda costa: la peligrosa trampa de sobreendeudarse para conseguir la entrada a un piso

Ahorrar durante a?os. Pedir ayuda a la familia. Empe?ar peque?os tesoros guardados en el armario. Y, aun as¨ª, la cuenta de ahorros sigue lejos de alcanzar el dinero necesario para la entrada de una vivienda. Esta es la dura realidad de muchos j¨®venes que sue?an con comprar una casa, pero se topan con los precios desorbitados en las grandes ciudades. Ante esta situaci¨®n, algunos han recurrido a una peligrosa estrategia para reunir el dinero: solicitar un pr¨¦stamo personal antes de firmar la hipoteca.

¡°Algunas entidades pueden estar incitando a los clientes a sobreendeudarse, pero es una mala praxis. Los gestores que promueven esta pr¨¢ctica est¨¢n intentando sortear los sistemas de riesgos que tenemos en las entidades, y eso puede llevar a un cliente a una situaci¨®n financiera muy delicada¡±, se?ala un alto directivo de un banco espa?ol.

Generalmente, las entidades solo conceden hipotecas por hasta el 80% del valor de la vivienda, lo que obliga al cliente a cubrir no solo el 20% restante, sino tambi¨¦n los gastos asociados (notar¨ªa, impuestos, registro). En Madrid, por ejemplo, para un piso de 300.000 euros, implica tener ahorrados al menos 90.000. Al no poder asumir esta cifra, algunos recurren a pr¨¦stamos personales para cubrir el d¨¦ficit. En realidad se trata de una sobrefinanciaci¨®n encubierta, que es vista como imprudente por parte de los propios bancos, ya que aumenta considerablemente el riesgo de impago, y desaconsejable para los clientes por un sobreendeudamiento que puede llevarles a la ruina.

¡°Se est¨¢ viendo, hay mucho ruido de fondo. Pero es una pr¨¢ctica peligrosa y de mucho riesgo, porque una hipoteca es un cr¨¦dito considerable que se suma a un pr¨¦stamo al consumo. Y vemos que algunos clientes buscan otras alternativas. Es una cuesti¨®n a resolver, porque todo parte de que la gente no puede generar ese 20% o 30% que necesita tener ahorrado¡±, se?alan fuentes de la asociaci¨®n de consumidores financieros Asufin.

Los bancos est¨¢n obligados a conceder pr¨¦stamos responsables y deben evaluar la solvencia de los clientes para estar seguros de que pueden pagar las cuotas durante toda la vida del cr¨¦dito. Para ello, los departamentos de riesgos hacen un test de solvencia, analizando los ingresos, los gastos y el historial crediticio. Se trata de una medida para evitar impagos y sobreendeudamientos. Pero algunos clientes han encontrado un punto ciego en el sistema.

Cuando alguien pide un cr¨¦dito, la informaci¨®n se registra en la Central de Informaci¨®n de Riesgos del Banco de Espa?a (CIRBE), una base de datos en la que se recoge la informaci¨®n de los pr¨¦stamos que cada entidad ha concedido a los clientes y que cualquier banco puede consultar. Es la forma que la entidad tiene de contar con todos los datos y evaluar si alguien puede pedir un pr¨¦stamo m¨¢s y asumir las cuotas sin entrar en un sobreesfuerzo financiero. Sin embargo, la base no se actualiza inmediatamente.

Si un cliente pide un pr¨¦stamo hoy, el banco tiene hasta el d¨ªa 5 del pr¨®ximo mes para enviar los datos a la CIRBE. Y a su vez, esos datos no terminan de estar actualizados hasta el d¨ªa 19, seg¨²n explican fuentes del Banco de Espa?a. Esto permite a los clientes contar con hasta un mes de gracia para pedir primero un cr¨¦dito personal y luego la hipoteca, esquivando temporalmente los controles de riesgo.

Los bancos son conscientes de esta pr¨¢ctica y la desaprueban. Consideran que se trata de casos puntuales y m¨¢s relacionados con los incentivos comerciales de algunos gestores. ¡°Para llevar a cabo esas pr¨¢cticas, es muy dif¨ªcil que los clientes lo hagan solos. Normalmente, firmar una hipoteca lleva en torno a dos meses desde que se inician los tr¨¢mites y es muy complicado que un cliente por s¨ª solo sepa jugar con los plazos, porque adem¨¢s el banco hace varias comprobaciones de la solvencia durante todo el proceso para constatar que la situaci¨®n no ha cambiado¡±, explican fuentes bancarias. Igualmente, desde el Banco de Espa?a recuerdan que el c¨®digo de buenas pr¨¢cticas y de cr¨¦dito responsable tambi¨¦n implica que el cliente debe proporcionar todos sus datos verdaderos. ¡°Es un compromiso de ambas partes, del banco y del cliente¡±, apuntan.

Deuda insostenible

Desde bancos, reguladores y asociaciones de consumidores, la advertencia es clara: intentar obtener una hipoteca a cualquier precio puede conducir a la ruina financiera. Los riesgos de sobreendeudarse son evidentes cuando se combinan un pr¨¦stamo personal con una hipoteca. Por poner un ejemplo, solicitar un cr¨¦dito personal de 30.000 euros al 8% TAE (el precio medio actual) a devolver en cinco a?os supone afrontar una cuota mensual de 608 euros. Si a esto se le suma una hipoteca de 200.000 euros a 30 a?os, con un tipo fijo del 2,5%, el pago mensual subir¨ªa a 790 euros. El resultado: una carga total cercana a los 1.400 euros mensuales solo en deudas. Esto supone un desembolso inasumible para muchos. Considerando que el salario medio en Espa?a en 2023 rondaba los 1.900 euros netos al mes, absorber¨ªa el 74% de los ingresos de un trabajador medio.

Aunque se suele decir que los bancos no aprueban hipotecas si el esfuerzo financiero (la parte de los ingresos destinada al pago de la cuota) supera el 40%, en la pr¨¢ctica, las entidades han endurecido este l¨ªmite, aplicando actualmente un umbral m¨¢ximo del 30% para garantizar la viabilidad financiera del cliente, seg¨²n detallan las entidades consultadas. Es una medida adicional de seguridad.

Durante los ¨²ltimos dos a?os, la banca ha adoptado una postura cada vez m¨¢s cautelosa en la concesi¨®n de hipotecas. La combinaci¨®n de tipos de inter¨¦s elevados y precios al alza ha obligado a las entidades a extremar la prudencia, endureciendo los criterios de solvencia de los potenciales clientes. El propio Banco Central Europeo (BCE) lo ha ido constatando en la encuesta de pr¨¦stamos que publica trimestralmente y en la que se refleja que el aumento de los requisitos ha sido generalizado en Europa, pero especialmente intenso en Espa?a.

Para aliviar las dificultades a las que se enfrentan los j¨®venes en la compra de una vivienda, el Gobierno y el sector bancario han puesto en marcha un plan que busca facilitar el acceso a hipotecas, incluso sin disponer del ahorro inicial necesario. A trav¨¦s del Instituto de Cr¨¦dito Oficial (ICO), se ofrece un programa de avales que cubre hasta el 20% del valor de la casa. No se trata de una subvenci¨®n ni de un pr¨¦stamo adicional, el cliente debe pagar todo el cr¨¦dito. Pero este respaldo estatal permite que los bancos puedan financiar m¨¢s del 80% del precio del inmueble, ya que el Estado se compromete a asumir ese 20% en caso de impago, de forma que el ahorro previo que se necesita es m¨¢s bajo.

No obstante, el programa est¨¢ sujeto a l¨ªmites: el precio m¨¢ximo de la vivienda var¨ªa entre 200.000 euros en regiones como Extremadura y 325.000 euros en Madrid, y est¨¢ dirigido a menores de 36 a?os, por lo que no todo el mundo se puede acoger. Algunos de ellos, asfixiados por la situaci¨®n, han comenzado a explorar v¨ªas poco recomendables para lograr su objetivo, pero recurrir a trampas financieras puede llevar a una deuda insostenible que arruine su estabilidad econ¨®mica de por vida.