La vivienda, cuello de botella de la econom¨ªa
La escasez de oferta amenaza con lastrar la movilidad laboral y restar fuelle a la competitividad
La escasez de vivienda no solo genera malestar social, particularmente para los j¨®venes que no pueden emanciparse y las familias que se enfrentan a la inflaci¨®n del alquiler. Tambi¨¦n amenaza con convertirse en un cuello de botella para el crecimiento econ¨®mico.
Las tensiones del mercado inmobiliario se concentran en las grandes urbes y en las regiones m¨¢s boyantes econ¨®micamente. Estos territorios son los principales motores del crecimiento de la econom¨ªa, algo que solo puede perpetuarse movilizando m¨¢s fuerza laboral, o mejorando su productividad. En el ¨²ltimo decenio la poblaci¨®n activa se ha incrementado un 7% en las provincias con m¨¢s densidad urbana, siendo ¨¦ste un factor facilitador de la expansi¨®n registrada en estas grandes zonas. Esto es m¨¢s del doble del incremento observado en el resto del pa¨ªs, adem¨¢s con trayectorias territoriales muy diversas: por ejemplo las provincias m¨¢s tur¨ªsticas, como M¨¢laga, registran un importante flujo de entrada de habitantes en edad de trabajar.
La carest¨ªa de la vivienda puede afectar esta din¨¢mica por el lastre que supone para la movilidad laboral. Algunas se?ales de este fen¨®meno ya son perceptibles en destinos tur¨ªsticos como las Islas Baleares (en el conjunto de la comunidad, se aprecia, por ejemplo, un descenso del n¨²mero de j¨®venes de entre 16 y 24 a?os en el ¨²ltimo a?o). Por otra parte, el elevado precio de la vivienda constituye un desincentivo a la movilidad de los parados hacia los lugares con m¨¢s oportunidades de empleo. Diferentes an¨¢lisis evidencian la relevancia de esta circunstancia para explicar el desempleo estructural.
Sin duda, el efecto disuasorio de la escasez residencial sobre la movilidad de los profesionales de alta cualificaci¨®n es limitado. Estos trabajadores est¨¢n en condiciones de trasladar buena parte de los precios de la vivienda a sus remuneraciones, en cuyo caso, sin embargo, ser¨ªan las empresas las m¨¢s perjudicadas. Asimismo, con el tiempo, el personal imprescindible para el tejido productivo de los lugares m¨¢s din¨¢micos, ante la p¨¦rdida de poder adquisitivo como consecuencia de la crisis habitacional, reivindicar¨¢ compensaciones independientemente de su cualificaci¨®n ¡ªsin que mejore el poder adquisitivo¡ª. Todo ello generar¨ªa una p¨¦rdida de competitividad, siendo esta variable una de las claves del buen momento de la econom¨ªa espa?ola.
Con una perspectiva a m¨¢s largo plazo, la situaci¨®n de falta de oferta habitacional se asimila a la de un monopolio, seg¨²n un estudio reciente de la Comisi¨®n. Esto es porque, de facto, el sector de la vivienda adquiere un poder de mercado mayor, absorbiendo m¨¢s recursos en detrimento del resto de la econom¨ªa. Esto redunda en una compresi¨®n de la demanda de bienes y servicios no residenciales. La productividad tambi¨¦n podr¨ªa verse afectada por el ensanchamiento del sector de la vivienda con respecto a actividades m¨¢s productivas. Asimismo, el estudio advierte del riesgo de debilitamiento de la inversi¨®n en equipamiento. El contexto de precios elevados es, por otra parte, propenso a la aparici¨®n de burbujas de cr¨¦dito, si bien en este caso la normativa se ha endurecido de modo que este riesgo es reducido al menos en Espa?a.
En suma, un incipiente cuello de botella se cierne sobre la econom¨ªa, y la soluci¨®n solo puede proceder del lado de la oferta. La conversi¨®n de espacios comerciales vacantes, limitaciones al alquiler vacacional, o la mejora de las interconexiones con las zonas pr¨®ximas a las urbes m¨¢s din¨¢micas son medidas relevantes pero su efecto tiende a diluirse en el tiempo. El principal escollo se encuentra en la falta de suelo destinado a la construcci¨®n residencial. Se trata por tanto de una cuesti¨®n de pol¨ªtica econ¨®mica, que puede ser abordada con responsabilidad por las diferentes administraciones y el propio sector para evitar situaciones de vivienda plet¨®rica ubicada en lugares con poca demanda. Las dificultades son reales, pero pesan poco frente a los beneficios para la econom¨ªa y la sociedad de un ciclo sostenible de inversi¨®n residencial.
Inversi¨®n
Según la última revisión del INE, la formación bruta de capital fijo en construcción, que incluye la vivienda así como otros edificios y construcciones, se redujo en el cierre del año por segundo trimestre consecutivo. Si bien el primer semestre del 2023 fue más boyante, los niveles de inversión en construcción se encuentran todavía alejados de las cotas anteriores a la pandemia. Comparando el último trimestre del 2023 con cuatro años antes, el déficit alcanza el 4,5% para el total de inversión en construcción, y el 7,9% en el caso del segmento de vivienda.
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